IPPP2/443-173/12-4/IZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2012 r. (data wpływu 14 lutego 2012 r.), uzupełnionym na wezwanie tut. Organu z dnia 23 kwietnia 2012 r., pismem z dnia 28 kwietnia 2012 r. (data wpływu 30 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz sposobu jej opodatkowania - jest nieprawidłowe.

W dniu 14 lutego 2012 r., do tut. Organu wpłynął wniosek, uzupełniony na wezwanie tut. Organu z dnia z dnia 23 kwietnia 2012 r. pismem z dnia 28 kwietnia 2012 r. (data wpływu 30 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz sposobu jej opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W uzupełnieniu do złożonego wniosku Podatnik wskazał, iż prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, (w tym miejscu podnieść należy, iż także drugi ze współwłaścicieli prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, natomiast trzeci ze współwłaścicieli nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług).

Wydatki na ulepszenia nie były czynione na obiekty znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości, natomiast modernizowane były jedynie media tj. prąd i woda w postaci wykonania przyłącza wody z sieci gminnej, natomiast odnośnie prądu wykonano przyłącze z innego niż dotychczasowy transformatora i zwiększono przydział mocy. Poniesione wydatki na ulepszenia były wartościowo nieznaczne, nie przekroczyły 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Podatnik jako osoba fizyczna będąca współwłaścicielem zabudowanej działki, od ww. umowy sprzedaży nieruchomości po jej podziale stanie się podatnikiem podatku VAT i czy będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku, a jeżeli tak to w jakiej wysokości.

Zdaniem Podatnika będącego współwłaścicielem nieruchomości, dokonując sprzedaży wydzielonych z nieruchomości dziatek, a która to nieruchomość - zarówno przed jej zakupem jak i obecnie - w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona na działalność produkcyjną, magazynową i składową, nie staje się on podatnikiem podatku VAT, a tym samym nie jest zobowiązany do naliczenia tego podatku przy umowie sprzedaży i jego zapłaty. Wcześniejszy podział nieruchomości i następcza sprzedaż wydzielonych działek przemysłowych, w zaistniałej sytuacji faktycznej nie jest bowiem odpłatną dostawą towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast podatnik nie staje się osobą zobowiązaną do zapłaty podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o podatku od towarów i usług. Okoliczność, iż przed planowaną sprzedażą tj. obecnie część nieruchomości jest przedmiotem umowy najmu, w której to umowie wynajmującym jest spółka cywilna prowadzona przez Podatnika i jego brata, a współwłaścicielem nieruchomości jest podatnik jako osoba fizyczna, nie ma wpływu na powstanie obowiązku w zakresie podatku VAT przy planowanej sprzedaży nieruchomości, będącej składnikiem prywatnego majątku podatnika.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza" na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i 2 cyt. ustawy.

Podatnikami - wg zapisu art. 15 ust. 1 cyt. ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347, poz. 1 z późn. zm.), "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Określenie pojęcia "podatnik" ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania. O ile bowiem określenie czynności podlegających opodatkowaniu określa zakres przedmiotowy opodatkowania, o tyle istotne jest również wskazanie zakresu podmiotowego opodatkowania - czynność dokonana musi zostać przez podmiot spełniający warunki niezbędne dla uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. W efekcie opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika. Należy w tym miejscu zauważyć, że obie te cechy powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza, że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika. Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej.

Wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem podstawowym kryterium oceny dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Ze złożonego wniosku wynika, iż wynika Wnioskodawca wraz z bratem i żoną brata w 2009 r. nabył jako osoba fizyczna na współwłasność zabudowaną nieruchomość o powierzchni 1,7758 ha tj. Podatnik nabył udział w wysokości 1/2 części do majątku prywatnego. Nieruchomość nabyto od likwidatora fabryki, bez podatku VAT, która na tej nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą. Nieruchomość zabudowana była budynkami produkcyjnymi, wynajmowana. Następnie współwłaściciele ww. nieruchomość umową użyczenia przekazali do bezpłatnego używania przez prowadzoną przez tych braci spółkę cywilną. Wskazana spółka cywilna kontynuowała umowy najmu zawarte przez upadłą fabrykę na podstawie aneksów do umów, bez amortyzacji. Przedmiotem najmu obecnie jest część nieruchomości z istniejącymi budynkami produkcyjno-magazynowymi najemcom, na cele ich działalności gospodarczej. Dwóch najemców, złożyło współwłaścicielom propozycję, że chcą odkupić w sumie 2/3 części ww. nieruchomości, ale pod warunkiem, że cała nieruchomość zostanie wcześniej podzielona na trzy działki. Podatnik wraz z bratem i jego żoną jako osoby fizyczne zamierzają sprzedać nieruchomość po uprzednim podziale geodezyjnym. Procesem podziału zamierzają obciążyć kupujących tj. załatwienie geodety, obciążenie kosztami, swoją rolę ograniczając jedynie do niezbędnych działań, koniecznych dla przeprowadzenia podziału.

Współwłaściciele zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości jako osoby fizyczne, tak jak ją zakupiły, bez podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść złożonego wniosku nie można zgodzić się z poglądem Wnioskodawcy, iż sprzedając przedmiotową nieruchomości nie będzie On występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy trudno jest bowiem uznać, iż zakup #189; udziału w nieruchomości zabudowanej budynkami produkcyjnymi o powierzchni 1.7758 ha, Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego. Ze złożonego wniosku nie wynika, iż Podatnik po zakupie przedmiotowej nieruchomości podjął jakiekolwiek działania świadczące o tym, iż nieruchomość ta miała na celu zaspokojenie Jego osobistych potrzeb, np. nie uzyskał decyzji o rozbiórce budynków produkcyjnych, decyzji o adaptacji ich na potrzeby mieszkaniowe. Za powyższym przemawia również fakt, iż po zakupie przedmiotowa nieruchomość została nieodpłatnie użyczona spółce, której Wnioskodawca jest wspólnikiem. Zachowania Wnioskodawcy zatem uznać należy za przejaw prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Podkreślenia również wymaga, iż Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W taki przypadku nie można przyjąć, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje w sposób wybiorczy, tzn. pewne czynności wskazane w ustawie jako podlegające opodatkowaniu realizowane przez podatnika tego podatku są opodatkowane, a inne nie.

Biorąc pod uwagę opisane zdarzenie przyszłe oraz powyższe przepisy stwierdzić należy, iż planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż posiadanego przez Niego udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej, a Wnioskodawca z tytułu tej transakcji działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym niezbędnym jest ustalenie prawidłowego sposobu opodatkowania sprzedaży przez Wnioskodawcę posiadanego udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Na mocy art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług ustawodawca przewidział obniżenie stawek podatku do wysokości: 8%, 5% i 0%.

Natomiast zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 cyt. ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a) zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, o czym stanowi treść art. 43 ust. 7a cyt. ustawy.

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 cyt. ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem "przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel" (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy - co do zasady - są rzeczy oraz ich części (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowane konstytutywnego aspektu dostawy towarów, odwołując się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tylko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale również inne transakcje wywierające, z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Z kolei zgodnie z art. 196 k.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 k.c. definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako, rzeczy oraz ich części, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości - art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s.1 z późn. zm.).

Jak już wskazano, powyżej istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. Przepis nie wspomina stricte o przeniesieniu prawa własności. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ze złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz z bratem i żoną brata w 2009 r. nabył jako osoba fizyczna na współwłasność zabudowaną nieruchomość o powierzchni 1,7758 ha tj. Podatnik nabył udział w wysokości 1/2 części do majątku prywatnego. Nieruchomość nabyto od likwidatora fabryki, bez podatku VAT, która na tej nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą. Nieruchomość zabudowana była budynkami produkcyjnymi, wynajmowana. Ponadto wnioskodawca wskazał, że wydatki na ulepszenia nie były czynione na obiekty znajdującej się na przedmiotowej nieruchomości, natomiast modernizowane były jedynie media tj. prąd i woda w postaci wykonania przyłącza wody z sieci gminnej, natomiast odnośnie prądu wykonano przyłącze z innego niż dotychczasowy transformatora i zwiększono przydział mocy. Poniesione wydatki na ulepszenia były wartościowo nieznaczne, nie przekroczyły 30% wartości początkowej.

Dwóch najemców, złożyło współwłaścicielom propozycję, że chcą odkupić w sumie 2/3 części ww. nieruchomości, ale pod warunkiem, że cała nieruchomość zostanie wcześniej podzielona na trzy działki, z przeznaczeniem, że dwie z tych działek każda po około 1/3 wielkości obecnej nieruchomości wraz z usytuowanymi na każdej z nich budynkami, będą przedmiotem sprzedaży po jednej dla każdego z najemców.

Okoliczności sprawy zatem w kontekście wyżej powołanego przepisu art. 2 pkt 14 ustawy pozwalają na stwierdzenie, iż sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nie dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia. Stan sprawy wskazuje również, że pomiędzy dostawą przedmiotowych budynków produkcyjnych, a pierwszym zasiedleniem upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym dostawa obejmująca budynki produkcyjne jest objęta zwolnieniem od podatku na mocy wyżej powołanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy budynków produkcyjnych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezprzedmiotowe.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

W świetle powyższego zbycie przez Wnioskodawcę gruntu, na którym znajdują się budynki produkcyjne również korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie uznać należy za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydawania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.