IPPP1/4512-373/16-2/BS - VAT w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2016 r. (data wpływu 10 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 10 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 11 grudnia 1989 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną Joanną S. (wniosek ORD-IN składa osobno) gospodarstwo rolne, składające się z działki zabudowanej i użytków rolnych o łącznej powierzchni 3,94 ha. Była to umowa przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców Wnioskodawcy. W skład tego gospodarstwa wchodzi obecnie działka zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi o nr ewidencyjnym 1/4. Łączna powierzchnia tej działki wynosi 3,8476 ha i oprócz tego, że częściowo jest zabudowana, stanowi również użytki - grunty orne klasy RIIIa i RIIIb.

W roku 2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną złożyli w gminie wniosek do planu miejscowego o przeznaczenie swojej nieruchomości pod zabudowę mieszkalną i usługową. W lutym 2012 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonał podziału nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, a następnie 8 marca 2012 r. sprzedał wraz z żoną wydzieloną działkę o pow. 0,0880 ha na rzecz brata Wnioskodawcy i jego małżonki. Sprzedaż ta była spowodowana polepszeniem funkcjonalności ich nieruchomości.

Zgodnie z planem miejscowym uchwalonym przez Radę Gminy w dniu 6 marca 2007 r. działka nr 1/4 położona jest na terenie oznaczonym symbolem 5U/MN (tereny zab. usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej) oraz 6KDD (istniejąca, gminna droga) i 2KDZ - projektowana, powiatowa droga zbiorcza.

W związku z powyższym, że działka nr 1/4 leży na terenie pod zabudowę, Wnioskodawca wraz z żoną postanowił podpisać umowę przedwstępną sprzedaży całej działki, a co za tym idzie dokonać jej sprzedaży. Umowa została zawarta w kwietniu 2016 r. i zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić by doszło do zawarcia umowy sprzedaży.

Firma, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną została mu przedstawiona przez agencję doradczą działającą w obrocie nieruchomości. Z agencją tą Wnioskodawca wraz z żoną ma podpisaną stosowną umowę w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży.

Na działce Wnioskodawca prowadzi, nieprzerwanie od momentu przekazania gospodarstwa, działalność gospodarczą, tj. działalność rolniczą - uprawa warzyw, które następnie Wnioskodawca sprzedaje na rynku rolnym. Działalność rolnicza w gospodarstwie Wnioskodawcy jest zwolniona z podatków.

Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie podejmował również działań mających na celu uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną. Jedyne inwestycje (remonty), ponoszone na nieruchomości były związane z budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi. Nie ponosił i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą tej działki. Nie prowadził działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie ogłaszał się w mediach, internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczały się do współpracy z agencją doradczą. Działki nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

Powyższa działka stanowi jedyną nieruchomość gruntową Wnioskodawcy i jego żony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną - będzie stanowiło dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Według oceny Wnioskodawcy zbycie nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku na rzecz firmy, z którą podpisał wraz z żoną, umowę przedwstępną nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości.

Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT z uwagi, że Wnioskodawca nie działa w ramach niniejszej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza - rolnicza, obecnie tylko przez Wnioskodawcę. Wcześniej Wnioskodawca prowadził ją wspólnie z żoną, ale od ok. 4 lat, małżonka Wnioskodawcy jest na świadczeniu rentowym. Gospodarstwo Wnioskodawca nabył jako osoba fizyczna i stanowi ono majątek osobisty Wnioskodawcy i jego żony.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu ulepszenie nieruchomości pod kątem jej sprzedaży. Tylko nieliczne remonty na nieruchomości dotyczyły części zabudowanej działki. Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości. Nie ponosił i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą. Wszystkie koszty związane ze sprzedażą (uzyskiwanie uzgodnień, pism, decyzji, warunków technicznych itp.) ponosi strona Kupująca. Wnioskodawca nie ogłaszał się w mediach, internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczały się do współpracy z agencją doradczą. Wnioskodawca uważa, że działania te mieszczą się w zwyczajowym zakresie działań podejmowanych przez Wnioskodawcę, dysponując majątkiem prywatnym w celu dokonania jego sprzedaży i nie powinny być uznawane za działania wykonywane przez podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, jednorazową i w związku z tym Wnioskodawca uważa, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza, że dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2, podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.

Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest "rolnikiem ryczałtowym" w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 11 grudnia 1989 r. nabył wraz z żoną na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców Wnioskodawcy gospodarstwo rolne, składające się z działki zabudowanej i użytków rolnych o łącznej powierzchni 3,94 ha. W skład tego gospodarstwa wchodzi obecnie działka zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi o nr ewidencyjnym 1/4. Łączna powierzchnia tej działki wynosi 3,8476 ha i oprócz tego, że częściowo jest zabudowana, stanowi również użytki - grunty orne klasy RIIIa i RIIIb.

W roku 2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną złożyli w gminie wniosek do planu miejscowego o przeznaczenie swojej nieruchomości pod zabudowę mieszkalną i usługową. W lutym 2012 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonał podziału nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, a następnie 8 marca 2012 r. sprzedał wraz z żoną wydzieloną działkę o pow. 0,0880 ha na rzecz brata Wnioskodawcy i jego małżonki. Sprzedaż ta była spowodowana polepszeniem funkcjonalności ich nieruchomości.

Zgodnie z planem miejscowym uchwalonym przez Radę Gminy w dniu 6 marca 2007 r. działka nr 1/4 położona jest na terenie oznaczonym symbolem 5U/MN (tereny zab. usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej) oraz 6KDD (istniejąca, gminna droga) i 2KDZ - projektowana, powiatowa droga zbiorcza.

W związku z powyższym, że działka nr 1/4 leży na terenie pod zabudowę, Wnioskodawca wraz z żoną w kwietniu 2016 r. zawarł umowę przedwstępną sprzedaży całej działki. Umowa zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić by doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Firma, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną została mu przedstawiona przez agencję doradczą działającą w obrocie nieruchomości, z którą Wnioskodawca wraz z żoną ma podpisaną stosowną umowę w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży.

Na działce Wnioskodawca prowadzi, nieprzerwanie od momentu przekazania gospodarstwa, działalność gospodarczą, tj. działalność rolniczą - uprawa warzyw, które następnie Wnioskodawca sprzedaje na rynku rolnym. Działalność rolnicza w gospodarstwie Wnioskodawcy jest zwolniona z podatków.

Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie podejmował również działań mających na celu uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną. Jedyne inwestycje (remonty), ponoszone na nieruchomości były związane z budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi. Nie ponosił i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą tej działki. Nie prowadził działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie ogłaszał się w mediach, internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczały się do współpracy z agencją doradczą. Działki nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi. Powyższa działka stanowi jedyną nieruchomość gruntową Wnioskodawcy i jego żony.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną - będzie stanowiło dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na opis zdarzenia przyszłego, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości nabytej na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców Wnioskodawcy w dniu 11 grudnia 1989 r., nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie nie wystąpił ciąg okoliczności, które wskazywałyby na działalność zbliżoną do działalności podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca w 1989 r. przejął po rodzicach gospodarstwo rolne w celu prowadzenia działalności rolniczej i nieruchomość była przez Wnioskodawcę, nieprzerwanie od momentu przekazania gospodarstwa, wykorzystywana do prowadzenia wyłącznie działalności rolniczej - uprawy warzyw, które następnie Wnioskodawca sprzedaje na rynku rolnym. Działalność rolnicza w gospodarstwie Wnioskodawcy jest zwolniona z podatków. Wnioskodawca nie był i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi. Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawca nie poniósł i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą tej działki. Nie prowadził działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Powyższa działka stanowi jedyną nieruchomość gruntową Wnioskodawcy i jego żony.

Wnioskodawca nabył zatem ten grunt bez podatku VAT jak i wykorzystywał go do działalności rolniczej zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Tym samym, biorąc pod uwagę orzeczenia TSUE C-180/10 i C-181/10 prowadzenie przez Wnioskodawcę działalności rolniczej na przedmiotowych działkach nie przesądza o konieczności opodatkowania ich dostawy.

W ocenie tut. organu złożenie w gminie wniosku do planu miejscowego o przeznaczenie swojej nieruchomości pod zabudowę mieszkalną i usługową, jak również dokonanie podziału nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, a następnie sprzedaż wydzielonej działki o pow. 0,0880 ha na rzecz brata Wnioskodawcy i jego małżonki, w celu polepszenia funkcjonalności ich nieruchomości oraz zawarcie umowy z agencją doradczą w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży nie może wskazywać na aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W konsekwencji Wnioskodawca sprzedając nieruchomość, o której mowa we wniosku, nie będzie działał w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż działki nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca dokonujący sprzedaży nieruchomości korzystać będzie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym należy uznać, że Wnioskodawca zaprezentował prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.