IPPP1/4512-369/16-6/KC

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2016 r. (data wpływu 9 maja 2016 r.), uzupełnione pismem Spółki z dnia 15 czerwca 2016 r. (data wpływu 20 czerwca 2016 r.) oraz pismem z dnia 6 lipca 2016 r. (data wpływu 14 lipca 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 1 lipca 2016 r. (data doręczenia 6 lipca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego według szacunkowej proporcji określonej zgodnie z art. 90 ust. 3-8 ustawy - jest prawidłowe.

W dniu 9 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego według szacunkowej proporcji określonej zgodnie z art. 90 ust. 3-8 ustawy. Wniosek został uzupełniony pismem Spółki z dnia 15 czerwca 2016 r. (data wpływu 20 czerwca 2016 r.) oraz pismem z dnia 6 lipca 2016 r. (data wpływu 14 lipca 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 1 lipca 2016 r. (data doręczenia 6 lipca 2016 r.)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

C. AG (dalej: Wnioskodawca, Spółka, Inwestor) jest spółką zarządzającą niemieckim funduszem inwestycyjnym. Wnioskodawca zamierza powołać kapitałową spółkę celową, tj. polską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: SPV), pod nazwą B. Sp. z o.o., która będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie zbiorowego zarządzania majątkiem funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości, w tym: kupna i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Obecnie Wnioskodawca prowadzi negocjacje z inną spółką kapitałową prawa polskiego, będącą czynnym podatnikiem VAT (dalej: Zbywca), dotyczące nabycia nieruchomości położonej w K. (dalej: Transakcja). Przedmiot przeważającej działalności Zbywcy stanowi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Opis planowanej Transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być w szczególności prawo własności gruntu położonego w K. (dalej: Grunt), stanowiącego część posiadanej przez Zbywcę nieruchomości gruntowej. Nabycie tej nieruchomości przez Zbywcę podlegało opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT 22%.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa Zbywcy jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 15 maja 2008 r., wydaną przez Prezydenta miasta, przeniesioną na Zbywcę na mocy decyzji Prezydenta miasta z dnia 27 września 2010 r., ustalającą następujące warunki zabudowy: "Budowa zespołu budynków mieszkalno-usługowych, biurowych i hotelowych wraz z garażami podziemnymi oraz infrastrukturą techniczną i wjazdami". Dla przedmiotowych działek brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (potwierdzone zaświadczeniem z dnia 18 czerwca 2010 r., wydanym przez Prezydenta Miasta.

W momencie nabycia Grunt będzie zabudowany budynkami mieszkalnymi, do których wybudowania i wykończenia zobowiązany zostanie Zbywca. W dniu 29 stycznia 2016 r. Inwestor podpisał list intencyjny ze Zbywcą (dalej łącznie jako Strony) dotyczący wykonania projektu deweloperskiego na ww. Gruncie (dalej: Projekt). Projekt obejmuje wybudowanie trzech budynków o charakterze mieszkalnym wraz z parkingami podziemnymi (parkingi będą stanowić powierzchnie wspólne budynków i nie będą wyodrębnionymi lokalami) (dalej: Budynki).

Budynki po ich wykończeniu i oddaniu do użytkowania - wraz ze wskazanym Gruntem - będą przedmiotem Transakcji pomiędzy Zbywcą i Wnioskodawcą. Każdy z dwóch budynków mieszkalnych ma mieć kilkadziesiąt odrębnych lokali mieszkalnych, pierwszy budynek ma składać się z ok. 90 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, drugi budynek ma mieć ok. 50 takich lokali. Trzeci budynek (dom studencki) ma mieć około 100 wyodrębnionych lokali. Wyodrębnione lokale w Budynkach będą również wyposażone oraz wykończone przez Zbywcę w ustalonym wcześniej zakresie (opisanym szerzej niżej). Zbywca będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego w odniesieniu do zakupów dokonywanych w związku z budową Budynków.

Ze względu na przeznaczenie oraz wskazaną charakterystykę, wybudowane w ramach wskazanego Projektu Budynki będą sklasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w Grupie 112 - "Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe", w Klasie 1122 - "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach" (w odniesieniu do dwóch budynków mieszkalnych) oraz w Grupie 113 i Klasie 1130 - "Budynki zbiorowego zamieszkania". Wszystkie Budynki będą więc klasyfikowane w Grupie 11 PKOB, tj. jako "Budynki mieszkalne".

W konsekwencji, przedmiotem Transakcji pomiędzy Zbywcą a Spółką będą Budynki mieszkalne wraz z prawem własności Gruntu, na którym będą posadowione. Wnioskodawca pragnie również wskazać, iż na Spółkę przeniesione zostaną Budynki z lokalami wraz z wyposażeniem. W szczególności w ramach Transakcji Zbywca planuje dokonać przeniesienia na Inwestora następujących elementów wyposażenia i wykończenia:

* urządzeń sanitarnych, armatury, glazury, płytek ceramicznych ściennych, płytek ceramicznych podłogowych, wykończenia sufitu i ścian oraz innych elementów związanych z tzw. białym montażem w kuchniach oraz łazienkach Budynków (dalej: Trwałe Wykończenie Łazienek i Kuchni),

* trwałych i przygotowanych pod wymiar elementów zabudowy meblowej pomieszczeń kuchennych i szaf wnękowych w lokalach Budynków uwzględniających wymiary i kształt tych pomieszczeń lub szaf wnękowych (dalej: Trwała Zabudowa),

* wyposażenia kuchni w lokalach Budynków obejmującego montowane w sposób trwały sprzęty gospodarstwa domowego takie jak np. płyty grzejne, lodówki, piekarniki (dalej: AGD),

* ruchomych elementów wyposażenia lokali Budynków takich jak np. lampy, kinkiety, biurka, łóżka, czy krzesła (dalej: Meble),

gdzie Trwałe Wykończenie Łazienek i Kuchni oraz Trwała Zabudowa są łącznie zwane dalej jako: Trwałe Elementy Wykończenia, natomiast Grunt, Budynki oraz Trwałe Elementy Wykończenia - dalej łącznie jako: Nieruchomość.

Zaznaczyć przy tym należy, że Trwałe Elementy Wykończenia będą na trwałe zamontowane do elementów konstrukcyjnych Budynków, takich jak: ściany, sufity, wylewki, elementy zbrojeniowe wewnętrzne, za pomocą klejów (np. glazura i terakota), pianek montażowych (np. ościeżnice), kołków i elementów montażowych, stanowiących integralne i funkcjonalne części montowanych produktów (np. miska ustępowa i inne elementy białego montażu, wbudowane szafki kuchenne i wnękowe, podnoszące wartość Budynków. Po ich przytwierdzeniu i zamontowaniu nie będzie możliwe odłączenie bez uszkodzenia ww. elementów wykończeniowych oraz samych Budynków. Dodatkowo zaznaczyć należy, że szafy kuchenne i wnękowe mają charakter zindywidualizowany. Są one wymiarami i funkcjami dostosowane do danego lokalu mieszkalnego. Ze względu na powyższe nie jest możliwe użycie raz zamontowanych ww. materiałów wykończeniowych w innych budynkach.

Ponadto, na Spółkę przeniesione zostaną prawa ściśle związane z Nieruchomością, tj. prawa autorskie, w tym prawa zależne i prawa własności intelektualnej do dokumentacji w tym wynikające z umowy z architektem i umów budowlanych. W związku z nabyciem Nieruchomości przeniesieniu ulegną również prawa z gwarancji bankowych, budowlanych oraz rękojmi ubezpieczeń udzielonych przez wykonawców oraz architektów.

Jednocześnie Spółka nie przejmie zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych czy finansowych, ani też innych aktywów związanych z przedsiębiorstwem Zbywcy, takich jak np. środki pieniężne czy należności.

Inwestor nie będzie wykonywał działalności Zbywcy (tj. budowy i sprzedaży mieszkań), lecz zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie mieszkań w Budynkach w oparciu o swoją wiedzę, doświadczenie oraz ewentualne umowy z podwykonawcami.

Warunki umowy będą wypełnione przez Spółkę lub SPV całkowicie zależną od Inwestora i Zgodnie z listem intencyjnym Inwestor zobowiązuje się nie sprzedawać żadnych lokali mieszkalnych nabytych w ramach Transakcji przez okres 18 miesięcy od daty zawarcia Umowy Sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, w której Inwestor sprzeda całą Nieruchomość lub wszystkie lokale w Budynkach w wyniku jednej transakcji instytucjonalnemu funduszowi inwestycyjnemu, którego działalnością operacyjną jest wynajem lokali mieszkalnych.

Harmonogram Transakcji i płatności

Zgodnie z listem intencyjnym, Strony planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości ostatecznej umowy sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna). Termin wykonania ostatecznej sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży) zostanie uzgodniony przez Strony w Umowie Przedwstępnej. Umowa Sprzedaży zostanie zrealizowana pod warunkiem spełnienia uzgodnionych przez Strony warunków, m.in.:

* wydzielenie Gruntu przez Zbywcę i ustanowienie odrębnej Księgi Wieczystej:

* ukończenie prac konstrukcyjnych i wykończeniowych Budynków;

* zapłata całkowitej wartości Nieruchomości (dalej: Cena) przez Spółkę na rachunek Zbywcy.

Strony na etapie negocjacji i listu intencyjnego ustaliły jedną cenę za całość świadczenia - tj. całkowitą cenę zabudowanej Nieruchomości (choć Umowa Przedwstępna i/lub Umowa Sprzedaży może wskazywać elementy kalkulacyjne Ceny przypadające na poszczególne kategorie i powierzchnie Budynków). Strony znajdują się obecnie na etapie negocjacji oraz ustalenia szczegółowego harmonogramu płatności Ceny. W szczególności Strony planują ustalić płatność zaliczek na poczet uregulowania Ceny. Natomiast całość świadczenia w postaci zapłaty Ceny (tj. rozliczenie zaliczek i ewentualne dopłaty brakującej części Ceny) zostanie uregulowana po ostatecznym spełnieniu całości świadczenia (tj. dostawie Nieruchomości).

Działalność Wnioskodawcy

Po nabyciu Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, Budynki będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę głównie na wynajem dla celów mieszkalnych, jednak w części dotyczącej najmu lokali znajdujących się w budynku pełniącym funkcji domu studenckiego - na cele świadczenia usług zakwaterowania studentów. Tym samym, wynajmując Budynki Wnioskodawca będzie prowadził tzw. działalność mieszaną - działalność opodatkowaną VAT według stawki 8% w zakresie usług zakwaterowania i działalność zwolnioną z VAT - w części, w jakiej lokale będą wynajmowane dla celów mieszkalnych. Przed nabyciem i wynajęciem Budynków, Spółka nie będzie dokonywać odpłatnej dostawy towarów oraz nie będzie świadczyć usług.

Zgodnie z założeniami finansowymi Wnioskodawcy dotyczącymi przyszłej działalności dotyczącej wynajmu Budynków (dalej: model finansowy), stawka czynszu za 1 m² wynajmowanej powierzchni w domu studenckim może się różnić od stawki czynszu za 1 m² w lokalu mieszkalnym.

W konsekwencji, dla potrzeb wyliczenia proporcji VAT (z uwagi na nieosiąganie obrotów w roku poprzedzającym nabycie i wynajęcie Nieruchomości), Wnioskodawca zamierza wykorzystać dane wynikające z modelu finansowego. W związku z tym, szacunkowa proporcja będzie obliczona w oparciu o następujący wzór:

P = (x * M DS) / (x*MDS + y*M BM)

gdzie:

P - szacunkowa proporcja odliczenia VAT

x - stawka czynszu za 1 m² wynajmowanej powierzchni w domu studenckim

y - stawka czynszu za 1 m² wynajmowanej powierzchni w lokalu mieszkalnym

M DS - liczba metrów powierzchni wynajmowanej w domu studenckim

M BM - liczba metrów powierzchni wynajmowanej w budynkach mieszkalnych

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że w zakresie szacunkowej proporcji Spółka dokona stosownych uzgodnień z naczelnikiem urzędu skarbowego. Jednak proporcja mająca zastosowanie do podatku podlegającego odliczeniu będzie równa szacowanemu obrotowi z tytułu wynajmu powierzchni domu studenckiego w całkowitym obrocie Spółki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy na potrzeby obliczenia szacunkowej proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do wykorzystania danych z modelu finansowego, a tym samym, czy przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przybliżony sposób wyliczenia proporcji jest zgodny ze wskazanymi przepisami ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy;

Wnioskodawca będzie uprawniony do obliczenia proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, w oparciu o dane wynikające z modelu finansowego, a tym samym przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przybliżony sposób wyliczenia proporcji jest zgodny ze wskazanymi przepisami ustawy o VAT.

SPOSÓB USTALENIA PROPORCJI

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli towary i usługi są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest zobowiązany do wyodrębnienia kwot podatku naliczonego, który jest związany z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Jednocześnie, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, jeżeli wyodrębnienie kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi VAT nie jest możliwe, obniżenia podatku należnego dokonuje się o taką część podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom opodatkowanym VAT.

W świetle art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, proporcja powinna zostać ustalona następująco: obrót z tytułu czynności opodatkowanych VAT (obrót; z tytułu czynności opodatkowanych VAT + obrót z tytułu czynności zwolnionych z VAT).

Zgodnie z art. 90 ust. 4 ustawy o VAT, proporcję określa się w stosunku rocznym, w oparciu o obrót osiągnięty w roku poprzedzającym rok podatkowy, dla którego jest ustalana proporcja.

Dodatkowo, należy mieć na uwadze art. 90 ust. 8 ustawy o VAT, gdzie wskazano, że podatnicy, którzy w roku poprzedzającym rok podatkowy, dla którego ustalana jest proporcja, nie osiągnęli obrotu o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o VAT lub osiągnęli obrót niższy niż 30 tys. złotych, do ustalenia jaka część podatku naliczonego podlega odliczeniu, przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo, według prognozy uzgodnionej z naczelnikiem urzędu skarbowego, w formie protokołu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przed nabyciem Nieruchomości Spółka nie będzie dokonywać odpłatnej dostawy towarów oraz nie będzie świadczyć usług, a tym samym nie będzie osiągać obrotu wynoszącego co najmniej 30 tys. zł. W konsekwencji, dla ustalenia jaka część podatku naliczonego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości, Spółka będzie zobowiązana do przyjęcia proporcji wyliczonej szacunkowo.

Dla potrzeb wyliczenia proporcji VAT, z uwagi na nieosiąganie obrotów w roku poprzedzającym nabycie i wynajęcie Budynków, Wnioskodawca zamierza wykorzystać dane wynikające z modelu finansowego, w świetle którego cena wynajmu 1 m² powierzchni wynajmowanej w Budynku domu studenckiego będzie wynosić X, a stawka czynszu za 1 m² powierzchni wynajmowanej na cele mieszkalne w pozostałych dwóch Budynkach wyniesie Y.

W związku z tym, szacunkowa proporcja będzie obliczona w oparciu o wzór, który w przybliżeniu będzie następujący:

P = (x * M DS) + (x*MDS + y*M BM)

gdzie:

P - szacunkowa proporcja odliczenia VAT

x - stawka czynszu za 1 m² wynajmowanej powierzchni w domu studenckim

y - stawka czynszu za 1 m² wynajmowanej powierzchni w lokalu mieszkalnym

M DS - liczba metrów powierzchni wynajmowanej w domu studenckim

M BM - liczba metrów powierzchni wynajmowanej w budynkach mieszkalnych

W rezultacie, Spółka stoi na stanowisku, że przedstawiony przybliżony sposób obliczenia proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT w oparciu o dane wynikające z modelu finansowego, jest prawidłowy.

Jak podkreślono w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z art. 90 ust. 8 ustawy o VAT, Spółka dokona stosownych uzgodnień z naczelnikiem urzędu skarbowego, natomiast celem niniejszego wniosku o interpretację jest uzyskanie potwierdzenia właściwej interpretacji przez Wnioskodawcę art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W zakresie pytania pierwszego sformułowanego we wniosku oraz pytania dotyczącego kwestii podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej wydaną w indywidualnej sprawie, może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.