IPPP1/4512-264/16-4/MK - Wystawienie faktury VAT z tytułu najmu budynku gospodarczego oraz zwolnienia od podatku usługi wynajmu lokalu na cele mieszkalne.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2016 r. (data wpływu 29 marca 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 czerwca 2016 r. (data wpływu 7 czerwca 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie organu z dnia 31 maja 2016 r. (doręczone w dniu 3 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawienia faktury VAT z tytułu najmu budynku gospodarczego oraz zwolnienia od podatku usługi wynajmu lokalu na cele mieszkalne - jest prawidłowe.

W dniu 29 marca 2016 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawienia faktury VAT z tytułu najmu budynku gospodarczego oraz zwolnienia od podatku usługi wynajmu lokalu na cele mieszkalne.

Wniosek uzupełniono w dniu 6 czerwca 2016 r. (data wpływu 7 czerwca 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 31 maja 2016 r. (doręczone w dniu 3 czerwca 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest jednym z czterech współwłaścicieli nieruchomości budynkowej (nieruchomość dekretowa) w części ułamkowej, jako osoba fizyczna, wszyscy współwłaściciele są osobami fizycznymi. Wszystkie osoby są powiązane cywilno-prawnie.

Nieruchomość składa się z dwu budynków:

* budynek mieszkalny ośmiolokalowy,

* budynek gospodarczy (oficyna, budynek komunikacyjny)

Wnioskodawca sam prowadzi działalność gospodarczą, jako osoba fizyczna, w branży niezwiązanej z najmem nieruchomości.

Pozostali trzej współwłaściciele, to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 6 czerwca 2016 r. Wnioskodawca wskazał, że lokale mieszkalne będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokali mieszkalnych (każdego lokalu) jak i lokalu gospodarczego (wynajmowanego na cele niemieszkalne) w #189; części idealnej, tak jak pozostali współwłaściciele w odpowiednich częściach udziałów. Najem, z którego Wnioskodawcy przychód przypadnie, jest wykonywany na własny rachunek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania nr 1 i 4 (oznaczone we wniosku):

1. Czy z tytułu najmu budynku gospodarczego Wnioskodawca jest zobowiązany wystawić fakturę VAT na kwotę brutto wynikającą z umowy najmu, z uwzględnieniem udziału we współwłasności nieruchomości.

4. Czy najem lokali mieszkalnych będzie zwolniony z podatku VAT w przypadku wszystkich współwłaścicieli.

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Z tytułu najmu budynku gospodarczego Wnioskodawca jest zobowiązany wystawić fakturę VAT na kwotę brutto wynikającą z umowy najmu, z uwzględnieniem udziału we współwłasności nieruchomości.

Na deklaracji VAT-7 uwzględniono kwoty w pozycji Dostawa towarów lub świadczenie usług na terytorium kraju, opodatkowane stawką 22% lub 23% - tu będzie suma kwot wynikających z działalności gospodarczej oraz najmu lokalu.

4. Najem lokali mieszkalnych będzie zwolniony z podatku VAT w przypadku wszystkich współwłaścicieli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ww. ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 ww. ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

Natomiast z art. 29a ust. 7 ustawy wynika, że podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

W tym miejscu należy zaznaczyć, że na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę.

Należy wskazać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 196 § 1 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ww. ustawy).

Wskazać należy, że w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Stawka podatku - stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110,wynosi 23%.

Zaznacza się, że zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W myśl art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36 nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (tekst jedn.: usług związanych z zakwaterowaniem PKWiU-55).

Z ww. przepisów wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca.

Na mocy art. 106a ustawy o VAT, przepisy Działu XI Rozdziału 1 zatytułowanego "Faktury" stosuje się do:

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy - podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Według art. 106b ust. 3 ustawy - na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Zgodnie z art. 106d ust. 1 ustawy - podmiot, o którym mowa w art. 106b ust. 1 pkt 1, nabywający towary lub usługi od podatnika może wystawiać w imieniu i na rzecz tego podatnika faktury:

- jeżeli ten podmiot i ten podatnik wcześniej zawarli umowę w sprawie wystawiania faktur w imieniu i na rzecz tego podatnika, w której została określona procedura zatwierdzania poszczególnych faktur przez podatnika dokonującego tych czynności.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest jednym z czterech współwłaścicieli nieruchomości budynkowej (nieruchomość dekretowa) w części ułamkowej, jako osoba fizyczna, wszyscy współwłaściciele są osobami fizycznymi. Wszystkie osoby są powiązane cywilno-prawnie.

Nieruchomość składa się z dwu budynków:

* budynek mieszkalny ośmiolokalowy,

* budynek gospodarczy (oficyna, budynek komunikacyjny)

Wnioskodawca sam prowadzi działalność gospodarczą, jako osoba fizyczna, w branży niezwiązanej z najmem nieruchomości.

Pozostali trzej współwłaściciele, to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazał również, że lokale mieszkalne będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokali mieszkalnych (każdego lokalu) jak i lokalu gospodarczego (wynajmowanego na cele niemieszkalne) w #189; części idealnej, tak jak pozostali współwłaściciele w odpowiednich częściach udziałów. Najem, z którego Wnioskodawcy przychód przypadnie, jest wykonywany na własny rachunek.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wystawienia faktury VAT na kwotę brutto wynikającą z umowy najmu, z uwzględnieniem udziału we współwłasności nieruchomości z tytułu najmu budynku gospodarczego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Wnioskodawca wynajmując budynek gospodarczy będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem budynku gospodarczego należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy - zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zatem przytoczony przepis ma wyłącznie zastosowanie w sytuacji wynajmowania nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Zatem usługa najmu budynku gospodarczego na cele niemieszkalne, stanowi usługę podlegającą opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od VAT, czyli czynność opodatkowaną stawką podatku w wysokości 23%.

Z uwagi na powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca z tytułu najmu budynku gospodarczego zobowiązany jest na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, wystawić fakturę VAT z uwzględnieniem udziału we współwłasności nieruchomości. Podstawę opodatkowania stanowić będzie zatem kwota zapłaty otrzymana przez Wnioskodawcę, z tytułu umowy najmu i wynikającego z niej udziału we współwłasności nieruchomości, pomniejszona o kwotę podatku należnego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również zwolnienia od podatku usługi najmu lokali mieszkalnych.

Jak wynika z opisu sprawy lokale mieszkalne będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkalne.

Zatem mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione wyżej opisane przesłanki, w związku z czym przedmiotowy wynajem lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w zakresie pytania nr 2 i 3 (oznaczonego we wniosku) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja wydana na Pana wniosek, nie stanowi jednocześnie interpretacji dla współwłaścicieli, którzy - jeśli są zainteresowani uzyskaniem dla siebie interpretacji indywidualnej - powinni złożyć odrębne wnioski, przedstawić właściwe dla siebie stany faktyczne (zdarzenia przyszłe), pytanie oraz własne stanowisko w sprawie, jak również wnieść odrębne opłaty.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.