IPPP1/4512-101/16-4/RK - Sprzedaż nieruchomości a podatek VAT.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 stycznia 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 marca 2016 r. (data wpływu 4 marca 2016 r.) na wezwanie tutejszego Organu podatkowego z dnia 24 lutego 2016 r. (skutecznie doręczone dnia 29 lutego 2016 r) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe

W dniu 8 lutego 2016 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 marca 2016 r. (data wpływu 4 marca 2016 r.) na wezwanie tutejszego Organu podatkowego z dnia 24 lutego 2016 r. (skutecznie doręczone dnia 29 lutego 2016 r).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W roku 1994 Wnioskodawca nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego małżeńskiego udział w gruntach rolnych składających się z 7 działek, które stanowiły 2 obszary rolne położone obok siebie na terenie gminy.

W roku 2008 Wnioskodawca w drodze zamiany z sąsiadem pozyskał wraz z innymi współwłaścicielami działkę rolną która połączyła wspomniane dwa obszary rolne w jeden zespół działek stanowiący nierozerwalną całość kosztem części jednej z działek nabytych w 1994 r. leżącej z boku.

W roku 2009 Wnioskodawca nabył od innego sąsiada wraz z pozostałymi współwłaścicielami działkę, której zakup pozwolił na dostęp posiadanego już zespołu działek do drogi publicznej.

Rada gminy w lipcu 2011 r. uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów na których znajdują się ww. działki gruntowe zmieniając ich przeznaczenie z rolnego na tereny zabudowy przemysłowo-usługowej i obsługi komunikacyjnej.

W roku 2012 Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami dokonał podziału działek w grupy stanowiące całości gospodarcze, które zmieniły zasadniczo kształt działek jako jednostek gospodarczych a także uwzględniły podział na planowane drogi gminne wskutek wejścia nowego planu zagospodarowania w życie.

Wnioskodawca wraz z małżonką od 2004 r. są wraz z innymi osobami wspólnikami spółki jawnej, która ma w swym zakresie jako przedmiot działalności m.in. wykonywanie budownictwa mieszkaniowego, sprzedaż mieszkań i obrót nieruchomościami i w tym czasie dokonywała i dokonuje transakcji sprzedaży. Spółka jest czynnym płatnikiem podatku dochodowego i podatku VAT

Posiadane udziały w ww. nieruchomości na terenie gminy nigdy nie były związane z jakąkolwiek prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą a jedynie z wykorzystaniem w zakresie upraw rolnych.

W roku 2012 Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami podpisali umowę przedwstępną na sprzedaż części nieruchomości z innym podmiotem niż w chwili obecnej ale umowa nie doszła do skutku.

W bieżącym roku Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierza sprzedać poszczególne części całości zespołów działek, które kupujący przeznaczy pod zabudowę produkcyjno-magazynową.

W dniu 15 stycznia 2016 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży dotycząca sprzedaży części nieruchomości na rzecz wspomnianego nabywcy. Wnioskodawca wskazał, że nie podejmował żadnych działań polegających na uzbrojeniu działek ani nie podejmował działań o charakterze marketingowym, mających na celu zwiększenie atrakcyjności tych działek.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

W roku 1994 nabył działki na współwłasność w celu prowadzenia upraw rolnych.

Zamiany działek w roku 2008 dokonał w celu scalenia wszystkich działek w jedną całość gospodarczą gdyż do tego momentu były przedzielone działkami sąsiadów.

W 2009 r. Wnioskodawca nabył działkę na współwłasność w celu ustanowienia dostępu do drogi publicznej, który istniał do tego momentu przez działkę sąsiada.

Wnioskodawca nigdy nie wnioskował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan powstał z inicjatywy rady gminy.

Dokonany podział działek powstał na prośbę podmiotu zamierzającego nabyć część posiadanych działek w celu ich oddzielenia jak i wytyczenia działek przeznaczonych pod komunikację według wskazań planu zagospodarowania.

Działki nie były nigdy przedmiotem umów najmu i dzierżawy lub innych o podobnym charakterze.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ewentualne transakcje sprzedaży będą objęte podatkiem VAT w wysokości 23%.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przyszłe transakcje nie będą objęte podatkiem VAT, ponieważ przedmiotem transakcji nie są grunty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 201I r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza to, że dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego. Majątek taki nabywany jest bowiem na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w tym handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby". Trybunał zwrócił uwagę, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego orzeczenia, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie tego gruntu nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 1994 r. nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego małżeńskiego udział w gruntach rolnych składających się z 7 działek, które stanowiły 2 obszary rolne położone obok siebie na terenie gminy, w celu prowadzenia upraw rolnych.

W roku 2008 w drodze zamiany z sąsiadem Wnioskodawca nabył wraz z innymi współwłaścicielami działkę rolną która połączyła wspomniane dwa obszary rolne w jeden zespół działek stanowiący nierozerwalną całość kosztem części jednej z działek nabytych w 1994 r. leżącej z boku. Wnioskodawca wskazał że zamiany działek dokonał w celu scalenia wszystkich działek w jedną całość gospodarczą gdyż do tego momentu były przedzielone działkami sąsiadów.

W roku 2009 Wnioskodawca nabył od innego sąsiada wraz z pozostałymi współwłaścicielami działkę, w celu ustanowienia dostępu posiadanego już zespołu działek do drogi publicznej, który istniał do tego momentu przez działkę sąsiada.

W lipcu 2011 r. Rada gminy uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów na których znajdują się ww. działki gruntowe zmieniając ich przeznaczenie z rolnego na tereny zabudowy przemysłowo-usługowej i obsługi komunikacyjnej. Wnioskodawca wskazał również, że nigdy nie wnioskował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego.

W roku 2012 Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami dokonali podziału działek w grupy stanowiące całości gospodarcze, które zmieniły zasadniczo kształt działek jako jednostek gospodarczych a także uwzględniły planowane drogi gminne zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Dokonany podział działek powstał na prośbę podmiotu zamierzającego nabyć część posiadanych działek w celu ich oddzielenia jak i wytyczenia działek przeznaczonych pod komunikację według wskazań planu zagospodarowania.

Wnioskodawca od 2004 r. jest wspólnikiem spółki jawnej, która ma w swym zakresie jako przedmiot działalności m.in. wykonywanie budownictwa mieszkaniowego, sprzedaż mieszkań i obrót nieruchomościami i w tym czasie dokonywała i dokonuje transakcji sprzedaży. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca wskazał że działki gruntu nie były związane z jakąkolwiek prowadzoną działalnością gospodarczą, nie były nigdy przedmiotem umów najmu i dzierżawy lub innych o podobnym charakterze, były jedynie wykorzystywane w zakresie upraw rolnych. Wnioskodawca wskazał, że nie podejmował żadnych działań polegających na uzbrojeniu działek ani nie podejmował działań o charakterze marketingowym, mających na celu zwiększenie atrakcyjności tych działek.

W bieżącym roku Wnioskodawca planuje wraz z pozostałymi współwłaścicielami sprzedać poszczególne części całości zespołów działek, które kupujący przeznaczy pod zabudowę produkcyjno-magazynową.

W oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawcę opis sprawy oraz przepisy prawna mające w tym zakresie zastosowanie należy uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonuje zbycia udziału w nieruchomości gruntowej ze swojego majątku prywatnego, nie związanego z jakąkolwiek prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość gruntowa nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie wnioskował o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych w teren zabudowy przemysłowo-usługowej i obsługi komunikacyjnej, nowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony decyzją Gminy. Ponadto Wnioskodawca nie podjął żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia udziału w gruncie ani nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży. Tym samym nie podjął działań zbliżonych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia udziału w nieruchomości gruntowej nie wypełnia przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym planowana sprzedaż nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz mieścić się będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie.

W związku z tym niniejsza interpretacja odnosi się tylko do udziałów w opisanej nieruchomości gruntowej należących do Wnioskującego, który wystąpił z przedmiotowym wnioskiem i nie ma zastosowania do udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.