IPPP1/443-997/12-2/EK - Prawo spółki z o.o. do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2012 r. (data wpływu 5 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 5 października 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o., zwana dalej Wnioskodawcą jest podmiotem zarejestrowanym dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca planuje zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynku o charakterze biurowo-usługowym, wzniesionego na tym gruncie. Przedmiotowy grunt stanowi działkę o nr ew. 7, położoną przy ulicy Ż., dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy księga wieczysta. Przedmiotowy grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta - przyjętego uchwałą Rady miasta z dnia 26 października 2006 r., z późn. zm. wynika, że jest to grunt z przeznaczeniem wielofunkcyjnym o charakterze usługowym. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów prowadzonym przez Prezydenta miasta, grunt stanowiący działkę nr 7 stanowi teren zurbanizowany.

W dniu 01.09.2006 Prezydent miasta ustalił na mocy Decyzji warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z częścią handlową i usługami na parterze, pracowniami na i piętrze, garażem podziemnym, niezbędną infrastrukturą oraz wjazdem z ul. S. na działce nr ew. 7 (oraz fragm. działki nr 10 (dla potrzeb wjazdu) i fragm. działki nr 5 (nadwieszenie))- przy ul. Ż.

W dniu 06.08.2008 Prezydent miasta Decyzją zmienił Decyzję i ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z częścią handlową i usługami na parterze i na 1 piętrze, garażem podziemnym, niezbędną infrastrukturą oraz wjazdem z ul. Siennej, na działce nr ew. 7 (oraz fragm. działki nr 10 (dla potrzeb wjazdu) i fragm. działki nr S (nadwieszenie)- przy ul. Ż.

Mając na uwadze powołane wyżej dokumenty należy uznać, iż dla celów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U.2011.1 77.54), dalej "ustawą o VAT", jest to grunt przeznaczony pod zabudowę.

Na nieruchomości znajduje się naniesienie w postaci budynku biurowo-usługowego. Budynek został wzniesiony na podstawie decyzji Prezydenta miasta z dnia 13.05.2010.

Przedmiotem sprzedaży będzie zatem prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności wzniesionego na nim budynku biurowo-usługowego.

W dacie zawarcia umowy sprzedaży prace budowlane oraz prace porządkowe będą ukończone. Sprzedaż nieruchomości może nastąpić po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku lub w trakcie trwania procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Przedmiotowa czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Wnioskodawca i zbywca zakładają, że opisana we Wniosku czynność sprzedaży nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Ewentualnie sprzedaż nastąpi po pierwszym zasiedleniu, jednak od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu zawarcia umowy sprzedaży, upłynie okres krótszy niż 2 lata. Z tych względów, w przedmiotowym stanie faktycznym nie będzie mogło znaleźć zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przedmiotowym stanie faktycznym zastosowanie nie znajdzie również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ w stosunku do tej nieruchomości dokonującemu jej dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury wystawionej przez zbywcę z tytułu dokonania opisanej w stanie faktycznym transakcji.

Zdaniem Wnioskodawcy będzie on uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury wystawionej przez zbywcę z tytułu dokonania opisanej w stanie faktycznym transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas gdy zostaną łącznie spełnione następujące warunki:

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, należy rozumieć m.in. osobę prawną wykonującą samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ustawie o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że zarówno w dniu zawarcia umowy nabycia oraz w dniu otrzymania faktury Wnioskodawca będzie podatnikiem zarejestrowanym dla celów podatku VAT.

Wnioskodawca wskazał również, iż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza odpłatnie wynajmować lokale biurowe oraz garaże znajdujące się w przedmiotowym budynku.

W tak przedstawionym stanie faktycznym oraz w świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, należy uznać, że czynności odpłatnego wynajęcia lokali oraz garaży przez Wnioskodawcę będą podlegały u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynności wynajmowania przez Wnioskodawcę lokali biurowych oraz garaży nie będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT

W związku z faktem, iż Wnioskodawca zamierza wykorzystywać budynek w całości i wyłącznie dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT oraz będzie zarejestrowany jako podatnik VAT, należy uznać, że spełnia obydwie przesłanki umożliwiające skorzystanie z prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony.

Reasumując stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie on uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury wystawionej przez zbywcę z tytułu dokonania opisanej w stanie faktycznym transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054.), w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymywanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych regulacji wynika, iż podstawowym warunkiem dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego, jest związek wydatków z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Zatem aby podatnik miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z otrzymanych faktur VAT, zakupy dokumentowane tymi fakturami muszą być związane (w sposób bezpośredni i bezsporny) z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez podatnika. Powyższa zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem towarów i usług, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych (czynności zwolnione od podatku od towarów i usług oraz czynności niepodlegające opodatkowaniu tym podatkiem).

Natomiast w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku należnego lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z okoliczności sprawy wynika, że Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Spółka zamierza nabyć nieruchomość zabudowaną wraz z prawem użytkowania wieczystego. Na nieruchomości znajduje się naniesienie w postaci biurowo-usługowego. Budynek został wzniesiony na podstawie decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 13 maja 2010 r. W dacie zawarcia umowy sprzedaży prace budowlane oraz prace porządkowe będą ukończone. Sprzedaż nieruchomości może nastąpić po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku lub w trakcie trwania procedury uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Po nabyciu ww. nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać ja do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (najem.). Wnioskodawca podjął wątpliwość, czy będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dokonania przedmiotowej transakcji.

Odnosząc powyższe przepisy do przedmiotowej sprawy, stwierdzić należy, iż aby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu przedmiotowej transakcji, czynność sprzedaży nieruchomości opisanych we wniosku musi podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, aby odpowiedzieć na pytanie zawarte we wniosku, konieczne jest, rozstrzygnięcie, czy planowana sprzedaż w zakresie opisanych w zdarzeniu przyszłym budowli i budynków nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

W myśl art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. (art. 43 ust. 7a ustawy)

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku

Natomiast w myśl § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Jak wskazał Wnioskodawca czynność sprzedaży budynku nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Ewentualnie sprzedaż nastąpi po pierwszym zasiedleniu, jednak od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu zawarcia umowy sprzedaży, upłynie okres krótszy niż 2 lata. W związku z budową budynku, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej wraz z prawem użytkowania wiecznego. Transakcja zbycia przedmiotowego budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak wskazał Wnioskodawca do sprzedaży dojdzie w ramach pierwszego zasiedlenia bądź sprzedaż nastąpi po pierwszym zasiedleniu, jednak od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu zawarcia umowy sprzedaży, upłynie okres krótszy niż 2 lata. Podstawą do zwolnienia tej dostawy nie będzie także art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Zbywcy w związku budową budynku biurowo-usługowego przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tym samym przedmiotowa dostawa podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku, zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego przy uwzględnieniu treści § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia - zbycie prawa użytkowania wieczystego, na którym jest posadowiony budynek, będzie podlegało opodatkowaniu 23% stawką podatku.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę art. 86 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury wystawionej przez zbywcę z tytułu sprzedaży przedmiotowej transakcji, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (wynajem).

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.