IPPP1-443-9/08-2/JF

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2007 r. (data wpływu 4 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki gruntu - jest prawidłowe.

W dniu 2 stycznia 2008 r. (data stempla pocztowego) został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki gruntu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Pod koniec stycznia 2008 r. Wnioskodawca planował zawrzeć dwie umowy nabycia nieruchomości, w wykonaniu warunkowych umów zobowiązujących do ich przeniesienia zawartych w dniu 18 września 2007 r. Stronami obu umów mają być te same podmioty, z tym że sprzedający będzie występował w jednej z umów jako osoba fizyczna, dokonująca sprzedaży z majątku osobistego (nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym), a drugiej zaś jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą (nieruchomość niezabudowana).

Ponadto co do obu nieruchomości sprzedający oświadczył w umowach warunkowych, że w ewidencji gruntów stanowią one użytki X - wobec czego w dniu podpisania stanowią nieruchomość rolną, ponieważ znajdują się na terenie gminy, dla której od dnia 1 stycznia 2004 r. brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawca uzyskał informację w Urzędzie Miasta w Wydziale Urbanistyki i Architektury, że obecnie na ukończeniu jest procedura prac nad planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru na którym położone są przedmiotowe nieruchomości a ich charakter zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego został określony jako budowlany. Nieruchomości te są więc przeznaczone pod inwestycje, co zostanie w najbliższym czasie ostatecznie uwidocznione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W chwili składania niniejszego pisma potencjalnie budowlany charakter nieruchomości wynika ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Skoro więc zgodnie z ustawą o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega dostawa gruntów, sprzedający chcąc uchylić się od naliczenia podatku VAT od takiej czynności powinien jednoznacznie wykazać, że przedmiotowa sprzedaż zwolniona jest od tego podatku. W niniejszym przypadku sprzedawca powołuje się co do jednej transakcji na fakt, iż jako osoba fizyczna dokonująca zbycia poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą nie jest co do zasady podatnikiem VAT, mimo że czynność sprzedaży nieruchomości ten sam sprzedawca powtórzy z tym samym kupującym bezpośrednio po sobie w przeciągu jednej godziny, co wynika z treści powołanych powyżej aktów notarialnych. Ta druga czynność będzie już jednak dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Ponadto w obu umowach sprzedający powołał rzekomo rolne przeznaczenie gruntów co ma szczególne znaczenie dla nieruchomości niezabudowanej, która jest sprzedawana w ramach działalności gospodarczej sprzedającego - zapewne w celu skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z analizy wykonanej przez Wnioskodawcę wynika, że powszechną i ustaloną praktyką organów podatkowych oraz piśmiennictwa podatkowego jest uwzględniane studium uwarunkowań w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego jako podstawy do ustalenia przyszłego przeznaczenia gruntów na potrzeby ustawy o VAT. Tym samym w przedstawionym stanie faktycznym nieruchomość ta byłaby jednak w rozumieniu ustawy o VAT nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy obie czynności sprzedaży nieruchomości powinny zostać opodatkowane podstawową stawką VAT.

Mimo, iż w jednej z umów sprzedający występuje jako osoba fizyczna, dokonująca sprzedaży z majątku osobistego nie związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą to jednak fakt, że sprzedający dokonuje drugiej, podobnej transakcji z Wnioskodawcą w bezpośrednim sąsiedztwie czasowym, praktycznie w tych samych datach, świadczy o wykonywania tych czynności w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Nie jest prawidłowe określenie przeznaczenia gruntu na potrzeby podatku VAT na podstawie rejestru gruntów, który określa przecież jedynie obecny, zastany stan zagospodarowania działek, a nie ich przeznaczenie, szczególnie że w przypadku istnienia studium uwarunkowań, które przesądzają o przyszłym przeznaczeniu gruntów. Ponadto w niniejszej sprawie na ukończeniu jest procedura przyjmowania planu zagospodarowania przestrzennego, który zgodnie ze studium uwarunkowań potwierdzi budowlany i inwestycyjnych charakter sprzedawanych działek. Wobec tego zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że obie przedmiotowe nieruchomości są działkami przeznaczonymi pod zabudowę i tym samym podlegają podstawowej stawce VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez pojęcie towary w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. W myśl przepisu art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przepisów wynika, iż dostawa gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy sprzedawcy można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości, przez zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonego działania. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności.

Z treści wniosku wynika, iż sprzedający będzie występował w jednej z transakcji jako osoba fizyczna, dokonująca sprzedaży z majątku osobistego (nieruchomość zabudowana), w drugiej natomiast jako osoba prowadząca działalność gospodarczą (nieruchomość niezabudowana). Z uwagi na to, że sprzedający dokonuje dostawy dwóch działek gruntu i profesjonalnie zajmuje się obrotem nieruchomościami podjęte działania noszą znamiona czynności podjętych dla celów zarobkowych w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i kwalifikują sprzedającego jako podatnika podatku od towarów i usług określonego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych - tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług. Intencją ustawodawcy jest opodatkowanie dostawy zarówno terenów budowlanych (działka zabudowana, działka budowlana, teren zabudowy) jak też przeznaczonych pod zabudowę.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i należy do zadań własnych gminy. W tym celu rada gminy uchwala studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia studium są wiążące dla organów przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu) a rada gminy uchwala plan po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium (art. 20 ust. 1 ww. ustawy). W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. O ile przeznaczenie terenu określa plan założenia przestrzennego, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy oraz studium zagospodarowania, o tyle ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych, a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m.in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznych w niej zawartych i nie określają przeznaczenia gruntu.

Z powyższych przepisów wynika, że dla określenia przeznaczenia danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Z treści wniosku wynika, iż działki mające być przedmiotem nabycia położone są na terenie, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego powodu sprzedający kwalifikuje je jako użytki rolne o symbolu PS - co potwierdza zapis w ewidencji gruntów (zgodnie z § 68 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków symbol PS oznacza pastwiska trwałe). Z informacji uzyskanej przez Wnioskodawcę wynika, że przedmiotowe działki przeznaczone są zgodnie z założeniami studium zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę i opracowywany jest również plan zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Na jednej z działek posadowiony jest budynek mieszkalnym w stanie surowym. Wobec powyższego działki te nie mogą być sprzedane jako grunt rolny. W związku z tym nie można do ich sprzedaży zastosować określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Zwolnienie to zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy nie stosuje się do importu towarów i usług, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, dostawy towarów, dla której podatnikiem jest ich nabywca, oraz podatników dokonujących dostawy terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę.

Przedstawione okoliczności faktyczne sprawy wskazują, iż dokonując dostawy dwóch działek gruntu Sprzedający posiada status podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy oraz, że ma zamiar dokonać dostaw, które noszą znamiona częstotliwości i tym samym kwalifikuje te czynności jako działalność gospodarczą podejmowaną w celach zarobkowych. Sprzedający prowadząc działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami zamierza dokonać sprzedaży działek gruntu: jednej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym, drugiej niezabudowanej i przeznaczonej zgodnie z założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę. Ze względu na charakter działek ich dostawa nie podlega zwolnieniu podatkowemu, o którym mowa a art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. O kwalifikacji działek mających być przedmiotem transakcji nie decyduje zapis w ewidencji gruntów i budynków, lecz z uwagi na brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego założenia wynikające ze studium uwarunkowań a w przypadku działki zabudowanej sam fakt istnienia budynku mieszkalnego, na wybudowanie którego zostało wydane pozwolenie przez odpowiednie władze miejscowe.

W świetle powyższego dostawa działki zabudowanej oraz działki przeznaczonej pod zabudowę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1, w związku z art. 2 pkt 6 ustawy. Stawka podatku zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy wynosi 22%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.