IPPP1-443-845/11-2/IGo

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2011 r. (data wpływu 27 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży składników majątku niestanowiących przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz możliwości wyboru opcji opodatkowania - jest prawidłowe.

W dniu 27 maja 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży składników majątku niestanowiących przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz możliwości wyboru opcji opodatkowania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (Wnioskodawca) jest spółką, której przedmiotem działalności jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu oraz właścicielem posadowionego na nim budynku biurowego wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem (Nieruchomość). Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Wnioskodawcy, wykorzystywany dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

W chwili obecnej, Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości. Na podstawie przepisu art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości nabywca Nieruchomości wstąpi w miejsce Wnioskodawcy w umowy najmu budynku biurowego będącego elementem Nieruchomości i przejmie wynikające z tych umów zabezpieczenia. W ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz nabywcy m.in.: praw i obowiązków z umowy licencji na używanie nazwy budynku biurowego, gwarancji i innych zabezpieczeń budowlanych, praw autorskich do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej, finansowej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, ubezpieczenia budynku oraz wierzytelności Wnioskodawcy z tytułu umów najmu, które zostały uprzednio przelane przez Wnioskodawcę na rzecz banku na zabezpieczenie kredytu udzielonego przez bank Wnioskodawcy (taki zwrotny przelew wierzytelności przez bank na rzecz nabywcy wynikał będzie z faktu, że w efekcie sprzedaży Nieruchomości nastąpi spłata kredytu udzielonego przez bank na rzecz Wnioskodawcy i, w rezultacie, zwolnienie zabezpieczeń banku, w tym właśnie zwrotny przelew przez bank na rzecz nabywcy Nieruchomości wierzytelności z tytułu najmu).

Przedmiotem planowanej umowy sprzedaży nie będą następujące składniki majątku Wnioskodawcy: umowa z zarządcą Nieruchomości, umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczące obsługi Nieruchomości, umowy dotyczące bieżącej obsługi Wnioskodawcy (np. umowa o usługi księgowe), istniejące należności - w tym wynikające z umów najmu, zobowiązanie kredytowe Wnioskodawcy względem banku, zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości (datą rozdzielającą ponoszenie przez Wnioskodawcę oraz nabywcę Nieruchomości kosztów mediów będzie ostatni dzień miesiąca, w którym zawarto transakcję), środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (poza zabezpieczeniami, o których była mowa powyżej), księgi oraz umowa najmu siedziby Wnioskodawcy. Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników.

Wnioskodawca, poza nabyciem Nieruchomości i zawarciem umów najmu, nie prowadzi żadnej innej działalności operacyjnej. Poza Nieruchomością Wnioskodawca nie posiada innych znaczących aktywów. Po zakupie Nieruchomości jej nabywca zawrze umowę z niezależnym zarządcą nieruchomości.

Wnioskodawca zaznacza, iż nabył Nieruchomość w 2009 r. w celu oddania jej w najem lub w celu jego późniejszej sprzedaży. W momencie sprzedaży Nieruchomości znaczna część powierzchni budynku będzie przez Wnioskodawcę wynajmowana. Jednocześnie między dniem wydania powierzchni w sprzedawanym budynku do użytkowania pierwszym najemcom na podstawie umowy najmu podpisanej przez ówczesnego właściciela budynku a dniem sprzedaży budynku przez Wnioskodawcę upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

W efekcie, należy przyjąć, że od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT minęło ponad 2 lata. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie zasadniczo zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Sprzedający i Wnioskodawca zamierzają jednak skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości Wnioskodawca i nabywca złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Ustawa VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55#185; ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 za zm.; dalej "Kodeks cywilny"). Zgodnie z doktryną nie oznacza to jednak, iż nie należy się w tym zakresie odwoływać do Kodeksu cywilnego. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 podkreśla, iż "ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia "przedsiębiorstwo". Przedmiotową definicję "przedsiębiorstwo" zawiera art. 55#185; k.c.".

Zgodnie z tym poglądem powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych (Tak uznał m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 6 października 2009 r. sygn. akt III SA/Wa 368/09, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 grudnia 2001 r. sygn. akt III RN 163/00, a także Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacjach z dnia 2 czerwca 2010 r. nr ITPP1/443-250a/10/DM oraz z dnia 27 maja 2010 r. nr ITPP2/443-166a/10/AP), w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa wykorzystać należy uregulowania art. 55#185; Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55#185; Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższej definicji w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności włącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będzie jedynie Nieruchomość wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami oraz ww. prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z Nieruchomością, takie jak np.: prawo do używania nazwy budynku biurowego, gwarancje i inne zabezpieczenia budowlane, dokumentacja związana z Nieruchomością i jej ubezpieczenie. Elementy te są oczywistym uzupełnieniem Nieruchomości nie prowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanej masy majątkowej.

Wynika to choćby z faktu, że szereg elementów istotnych z punktu widzenia działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę zostało wyłączonych z transakcji sprzedaży Nieruchomości. Dotyczy to umowy z zarządcą Nieruchomości, umów z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczących obsługi Nieruchomości, umów dotyczących bieżącej obsługi Wnioskodawcy (np. umowa o usługi księgowe), należności - w tym wynikające z umów najmu, zobowiązania kredytowego Wnioskodawcy względem banku, zobowiązań wobec dostawców mediów do Nieruchomości, środków pieniężnych, ksiąg oraz umowy najmu siedziby Wnioskodawcy. Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23#185; Kodeksu pracy).

W konsekwencji, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na nabywcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, gdy jedynym składnikiem majątkowym branym po uwagę dla celów tej identyfikacji jest Nieruchomość i wybrane przechodzące na nabywcę ww. prawa i obowiązki. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedawana Nieruchomość i ww. prawa i obowiązki nie będą stanowiły przedsiębiorstwa. Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w indywidualnej interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr lPPP2-443-1352/08-3/BM oraz z dnia 12 lutego 2010 r. (nr IPPP3/443-1187/09-3/MM).

Konkluzji tej nie zmienia fakt, że z mocy prawa na Wnioskodawcę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu, w tym zabezpieczenia. Przejście praw i obowiązków z umów najmu nie będzie, bowiem elementem sprzedaży - jest jedynie określonym przepisami Kodeksu Cywilnego skutkiem zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu.

Zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie spełnia także definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa obecnego właściciela Nieruchomości. Zgodnie z art. 4a pkt 4 ustawy o p.d.o.p. oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

* istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych,

* zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

* składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

* zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydawanych w imieniu Ministra Finansów, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 listopada 2008 r. (sygn. IPPB3/423-1271/08-2/NB).

Zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że sprzedawana Nieruchomość nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy:

* na Nieruchomość składają się jedynie środki trwałe i wyposażenie pozwalające na nadanie jej miana biurowca, tj. budynek wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem, a także prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym został wybudowany budynek,

* prawa i obowiązki, które przejdą na nabywcę są ściśle związane z Nieruchomością i jej oczywistym uzupełnieniem, nie prowadzącym jednak do wykreowania zorganizowanej masy majątkowej,

* Nieruchomość jest tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie,

* Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Sprzedającego, np. w formie oddziału,

* z funkcjonalnego punktu widzenia, sama w sobie Nieruchomość i ww. prawa i obowiązki nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, nie posiadają bowiem potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; w szczególności, ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na nabywcę umów z zarządcą Nieruchomości, dostawcami mediów do Nieruchomości, umów na obsługę Nieruchomości, a także innych wyżej wymienionych praw i obowiązków Wnioskodawcy;

* do Nieruchomości nie są przydzieleni pracownicy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość i ww. prawa i obowiązki, które przejdą na nabywcę nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, Nieruchomość i ww. prawa i obowiązki, które przejdą na nabywcę nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o p.d.o.p. art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Podsumowując przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Ad. 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

* są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

* złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Należy także w analizowanej sprawie wziąć pod uwagę art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie, z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Wnioskodawca nabył budynek w ramach działalności gospodarczej w celu oddania go w najem lub w celu jego późniejszej sprzedaży. W momencie sprzedaży budynku znaczna część powierzchni budynku będzie oddana przez Wnioskodawcę. Jednocześnie między dniem wydania powierzchni w sprzedawanym budynku do użytkowania pierwszym najemcom na podstawie umowy najmu podpisanej przez ówczesnego właściciela budynku a dniem sprzedaży budynku przez Wnioskodawcę upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

W efekcie, należy przyjąć, że od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT minęło ponad 2 lata. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie zasadniczo zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawca i nabywca zamierzają jednak skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W świetle powyższych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego, zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca i nabywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, Wnioskodawca zaznacza że, z uwagi na fakt, że do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Wskazać końcowo należy, iż z uwagi na fakt, że Wnioskodawca w części E.2. i E.3. oraz precyzując pytania, określił, iż interpretacja indywidualna ma dotyczyć przepisów ustawy o VAT, niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie tego podatku.

W przypadku, gdy Wnioskodawca chciałby uzyskać interpretację indywidualną w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, należy zwrócić się z odrębnym wnioskiem wskazując stan faktyczny / zdarzenie przyszłe, pytanie oraz własne stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.