IPPP1-443-798/09-4/JL

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2009 r. (data wpływu 18 sierpnia 2009 r.) - uzupełnionym w dniu 20 października 2009 r. na wezwanie wysłane w dniu 8 października 2009 r. - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 sierpnia 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Przedsiębiorstwo jest właścicielem prawa wieczystego użytkowania gruntu działek.

Przedmiotem własności jest:

* prawo wieczystego użytkowania działki gruntu nr 5/1 o powierzchni 7126 m#178;

* prawo własności położonych na tej działce budynków i budowli.

Wieczyste użytkowanie gruntu Przedsiębiorstwo posiada w ewidencji środków trwałych. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą. Budynki wybudowane na przestrzeni lat 1960-1973. Prawo wieczystego użytkowania działki ew. nr 5/1 Przedsiębiorstwo otrzymało aktem notarialnym od Gminy w dniu 11 września 2001 r. na podstawie Uchwały Zarządu Dzielnicy z dnia 6 czerwca 2001 r. podjętej zgodnie z art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741). Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo wieczystego użytkowania działki gruntu ew. nr 5/1 wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i budowli. Cena działki nr 5/1 została ustalona na kwotę 20975238,00 zł netto na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez uprawnionego Rzeczoznawcę Majątkowego na dzień 10 lipca 2009 r. W powyższym operacie szacunkowym jako cel wyceny podano oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w celu ustalenia ceny sprzedaży. W wycenie założono nowy sposób użytkowania co wiąże się z uwolnieniem gruntu nieruchomości od istniejących budynków i budowli oraz wykorzystaniem uwolnionego terenu pod nowe inwestycje mieszkaniowe. W związku z powyższym wartość rynkowa działki została wyliczona poprzez określenie wartości działki bez zabudowy pomniejszonej o wielkość nakładów na uwolnienie gruntu od istniejącej zabudowy.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu budynków. Budynki wybudowano na przestrzeni lat 1960-1973 i są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Wnioskodawca nie ponosił również wydatków na ulepszenie tych budynków, dokonywane były tylko remonty bieżące.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem wnioskodawcy podatek VAT od sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki gruntu 5/1 winna być w tym przypadku liczona tak jak od działki gruntowej bez zabudowy przeznaczonej na cele inwestycji mieszkaniowych, czyli jest zwolniony z podatku VAT. W tym wypadku przy sprzedaży własności budynków i budowli wraz z działką, gdy ich wartość jest wartością ujemną (uwzględnione nakłady na ich wyburzenie) nie powinien występować podatek VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy możliwe jest zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Budynki zostały wybudowane w latach 1960-1973, co oznacza, że przy zakupie towarów i usług związanych z tą budową nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT (ustawa o VAT nie obowiązywała), budynki te nie były również ulepszane. W związku z tym, że sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z VAT, to również sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu (na którym posadowione są budynki) korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 cyt. ustawy).

Przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty - art. 2 pkt 6 ustawy.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, przy czym ustawodawca od tej reguły ustanowił pewne wyjątki.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo wieczystego użytkowania działki gruntu ew. nr 5/1 wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i budowli. Wieczyste użytkowanie gruntu Przedsiębiorstwo posiada w ewidencji środków trwałych. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu budynków. Budynki wybudowano na przestrzeni lat 1960-1973 i są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Wnioskodawca nie ponosił również wydatków na ulepszenie tych budynków, dokonywane były tylko remonty bieżące.

Zatem z okoliczności faktycznych przedstawionych we wniosku wynika, że przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę transakcji będzie sprzedaż nieruchomości zabudowanej. Należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia fakt, iż w wycenie przedmiotowej nieruchomości założono nowy sposób jej użytkowania przez nabywcę co wiąże się z wyburzeniem budynków i budowli. Wnioskodawca nieprawidłowo kwalifikuje przedmiotową transakcję jako sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki gruntowej bez zabudowy. Dla takiej kwalifikacji znaczenie ma charakter gruntu w chwili sprzedaży. Z wniosku wynika, że przedmiotem dostawy będzie prawo użytkowania wieczystego działki zabudowanej budynkami i budowlami, a zatem kwestie opodatkowania podatkiem VAT tej transakcji regulują odpowiednie przepisy stanowiące o sprzedaży gruntów zabudowanych.

Kwestie związane z prawem wieczystego użytkowania gruntów reguluje przepis art. 29 ust. 5 i 5a ustawy. Zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 5a przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntów, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków i budowli. Stosownie do przepisu art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższych regulacji wynika, iż zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zaś podstawę opodatkowania ustala się dla tego prawa odrębnie.

Stosownie do § 13 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336) zwalania się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Na podstawie powyższych przepisów należy więc stwierdzić, że jeżeli sprzedaż budynków korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to ze zwolnienia korzysta również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym te budynki się znajdują.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. w istotny sposób zmieniono definicję "pierwszego zasiedlenia". Po pierwsze bowiem - co jest związane z nowym zakresem zwolnienia od podatku dostawy budynków - pierwsze zasiedlenie dotyczy nie tylko obiektów budownictwa mieszkaniowego, ale wszystkich budynków. Po drugie zaś - pierwsze zasiedlenie ma miejsce nie tylko w przypadku pierwszego wydania danego budynku, ale również po przeprowadzeniu na nim istotnych prac ulepszeniowych (co z kolei jest związane z umożliwieniem prawa do odliczenia podatnikom prowadzącym takie prace). Istotą pierwszego zasiedlenia jest oddanie do użytkowania, które następuje poprzez wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem będzie zatem pierwsza czynność opodatkowana dotycząca danych budynków (ich części) lub budowli. Jednocześnie zaznaczyć należy, iż pierwsze zasiedlenie dotyczy tylko określonych budynków (ich części) lub budowli:

* to budynki (ich części) lub budowle "wybudowane",

* to budynki (ich części) lub budowle "wybudowane", które zostały poddane ulepszeniom podnoszącym ich wartość początkową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) o co najmniej 30%.

Nadmienić należy, że wydatki remontowe, które ponosił Wnioskodawca w stosunku do przedmiotowych budynków nie mają tutaj znaczenia. Przez ulepszenie rozumieć trzeba przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację budynków (ich części) lub budowli.

Na podstawie okoliczności faktycznych zaistniałych w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, iż zbycie przedmiotowych budynków przez Wnioskodawcę nie wypełnia definicji pierwszego zasiedlenia. Budynki te były bowiem wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych oraz nie były ulepszane.

Zatem odnosząc powołane powyżej przepisy prawa podatkowego do zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku stwierdzić należy, iż przedmiotowe budynki spełniają wymogi określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź przed nim, a od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W związku z tym w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania wskazany przez Wnioskodawcę przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT, gdyż w myśl tego przepisu zwolnieniu od podatku VAT podlega dostawa budynków nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, dostawa opisanych we wniosku budynków będzie stanowić dla Wnioskodawcy dostawę zwolnioną od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym - ponieważ dostawa budynków korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług - zbycie prawa wieczystego użytkowania działki 5/1 również podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie § 13 ust. 1 pkt 10 cyt. rozporządzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.