IPPP1/443-78/12-5/JL - Możliwość opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży budynku oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2012 r. (data wpływu 25 stycznia 2012 r.) - uzupełnionym w dniu 14 marca 2012 r. pismem z dnia 14 marca 2012 r. (data wpływu 16 marca 2012 r.) na wezwanie Organu z dnia 1 marca 2012 r. (doręczenie 7 marca 2012 r.) - o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 stycznia 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 14 marca 2012 r. (data wpływu 16 marca 2012 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 1 marca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 21 grudnia 2011 r. M z siedzibą w Ł wraz z P z siedzibą w W. zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży stanowiących całość gospodarczą nieruchomości (zakład produkcji i przetwórstwa drewna), przy czym trzech nieruchomości gruntowych oddanych M w użytkowanie wieczyste oraz jednej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność M, zabudowanych budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, na których znajdują się także urządzenia stanowiące odrębny przedmiot własności. Po spełnieniu wszystkich warunków opisanych przez strony w przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawca sprzeda na rzecz P wskazane nieruchomości wraz z budynkami i urządzeniami, stanowiącymi jego własność. Budynki oraz urządzenia, stanowiące przedmiot wyżej wskazanej umowy przedwstępnej sprzedaży, nie były wzniesione przez M we własnym zakresie. M przejęło nieruchomości gruntowe wraz z budynkami i urządzeniami na mocy prywatyzacji bezpośredniej, w związku z czym nie wystąpił jakikolwiek podatek VAT. M nie odliczało także jakichkolwiek kwot podatku VAT z tytułu odpłatnego korzystania z przedmiotowych nieruchomości wraz z budynkami i urządzeniami przed prywatyzacją. Niektóre z budynków, stanowiące przedmiot umowy przedwstępnej sprzedaży, były i nadal są wydzierżawiane przez Wnioskodawcę, w związku z czym Wnioskodawca odprowadzał i odprowadza stosowny podatek VAT. M nie ponosiło w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ulepszenie budynków i urządzeń, stanowiących przedmiot przedwstępnej umowy sprzedaży. Były prowadzone remonty budynków, np. częściowe pokrycie dachu papą, czy przesunięcie ścianek działowych, lecz wartość tych ulepszeń nie przewyższała 30% ich wartości początkowej.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

Ponadto przedmiotem najmu jest część nieruchomości pod stację napełniania gazu propan-butan firmie Y.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowych, których Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym i właścicielem, zabudowanych budynkami i urządzeniami, stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, stosownie do postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży na rzecz P, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) oraz rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011, Nr 73, poz. 392 z późn. zm.), czy też na podstawie przepisów tej ustawy będzie zwolniona od podatku VAT albo pozostanie poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) oraz § 13 ust. 1 pkt 11) rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011, Nr 73, poz. 392 z późn. zm.) sprzedaż nieruchomości gruntowych, oddanych Wnioskodawcy w użytkowanie wieczyste, oraz budynków i urządzeń na nich posadowionych, stanowiących własność Wnioskodawcy, podlega zwolnieniu od podatku VAT.

Powyższe wynika bowiem ze spełnienia przez Wnioskodawcę przesłanek określonych przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) oraz § 13 ust. 1 pkt 11) rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011, Nr 73, poz. 392 z późn. zm.), tj.:

* wskazana powyżej sprzedaż nieruchomości gruntowej wraz z budynkami i urządzeniami na niej posadowionymi nie jest objęta zwolnieniem od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054),

* w stosunku do tych obiektów M nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* M ponosiła wydatki na ulepszenie budynków, ale były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, przy czym M nie korzystała w tym zakresie z obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Odpłatna dostawa towarów według art. 2 pkt 22 ustawy mieści się w definicji sprzedaży.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu jak również sprzedaż własności gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. wynosi 23% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, stosując stawki obniżone oraz zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Warto zauważyć, że, na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem sprzedaż gruntów zabudowanych podlega w chwili sprzedaży opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich lub ich części.

Ponadto z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.) wynika, iż zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka zawarła w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży stanowiących całość gospodarczą nieruchomości (zakład produkcji i przetwórstwa drewna), przy czym trzech nieruchomości gruntowych oddanych Spółce w użytkowanie wieczyste oraz jednej nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Spółki, zabudowanych budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, na których znajdują się także urządzenia stanowiące odrębny przedmiot własności. Po spełnieniu wszystkich warunków opisanych przez strony w przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawca sprzeda na rzecz nabywcy wskazane nieruchomości wraz z budynkami i urządzeniami, stanowiącymi jego własność. Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie nieruchomość zabudowana budynkami, budowlami i urządzeniami. Poza nieruchomością nie będą sprzedawane żadne inne składniki materialne i niematerialne. Przedmiotem sprzedaży nie jest zakład tylko nieruchomość wraz z naniesieniami, a więc nie obejmuje elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych. Nabywca nieruchomości zamierza realizować na niej inwestycję o charakterze handlowo-usługowym i mieszkaniowym. Budynki zostały wybudowane na nieruchomości w latach 1961-1964. Spółka przejęła te budynki w wyniku prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego, do którego należały. Spółka przejęła budynki od dnia 21 grudnia 1996 r. na mocy umowy oddania mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania, a jej własnością stały się od dnia 22 kwietnia 2004 r. na podstawie umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa.

Na podstawie powyższych przepisów dostawa budynków, budowli lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym powyższe wykluczenie doznaje ograniczenia, gdyż dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia również może korzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i równocześnie dostawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) dzieli los podatkowy budynków, budowli lub ich części, posadowionych na gruncie. Zatem sprzedaż gruntów zabudowanych (prawa użytkowania wieczystego) podlega w chwili sprzedaży opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich lub ich części. Ponadto ustawodawca przewidział odrębne zwolnienie od podatku VAT dla sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami, jeżeli budynki lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Jak wynika z wniosku, Spółka przejęła budynki od dnia 21 grudnia 1996 r. na mocy umowy oddania mienia Skarbu Państwa do odpłatnego korzystania, a jej własnością stały się od dnia 22 kwietnia 2004 r. na podstawie umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa.

Mając zatem na uwadze powołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że doszło do pierwszego zasiedlenia omawianych budynków. Analizując bowiem definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika bowiem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać m.in. umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy.

Należy zauważyć, że przedmiotowe budynki pomiędzy 21 grudnia 1996 r. i 22 kwietnia 2004 r. były przekazane Wnioskodawcy do odpłatnego korzystania - które na mocy ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50, z późn. zm.) stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Wcześniej budynki stanowiły własność przedsiębiorstwa państwowego. Budynki zostały zatem oddane Spółce do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu od dnia 21 grudnia 1996 r., w związku z czym zostały one również po raz pierwszy zasiedlone w rozumieniu ww. definicji.

Tym samym dostawa przedmiotowych budynków dokonywana przez Spółkę nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia budynków minął okres dłuższy niż 2 lata. Planowana przez Spółkę dostawa omówionych budynków korzysta zatem ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponieważ dostawa przedmiotowych budynków objęta jest zwolnieniem od podatku VAT, ze zwolnienia tego korzysta również sprzedaż gruntów oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu, na których budynki są posadowione.

Natomiast zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.Z uwagi na powyższe, stanowisko Spółki należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. Organ nadmienia również, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Z powyższego wynika, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu powyższych warunków dostawca nieruchomości lub jej części może z niego zrezygnować.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.