IPPP1/443-662/12-2/ISz - Ustalenie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu najmu lokalu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 20 lipca 2012 r. (data wpływu 27 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu najmu lokalu - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 lipca 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu najmu lokalu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Podatnik - Wnioskodawca jest Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, świadczącą usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami na zlecenie, zarejestrowaną jako podatnik podatku od towarów i usług. Obecnie spółka świadczy usługi na rzecz wspólnot mieszkaniowych i właścicieli nieruchomości, zarządzając nieruchomościami mieszkalnymi i osiągając z tego tytułu przychody, które zwolnione są z podatku od towarów i usług na mocy § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W celu prowadzenia powyższej działalności Spółka najmuje lokal biurowy, zlokalizowany w zarządzanej nieruchomości, który stanowi miejsce wykonywania działalności oraz adres Spółki. Właściciel lokalu jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponieważ tylko część pomieszczeń lokalu jest wykorzystywana przez Spółkę, Spółka podnajmuje część powierzchni tego lokalu innym podmiotom, osiągając przychody z najmu, opodatkowane podstawową stawką VAT, a więc Spółka osiąga zarówno przychody, które są zwolnione z podatku VAT (z zarządzania nieruchomościami) jak i opodatkowane podstawową stawką VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółce przysługiwało będzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w wyniku najmu przez Spółkę lokalu w takiej części, która odpowiadała będzie udziałowi przychodów z podnajmu lokalu w wysokości kosztów najmu.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W myśl art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim, towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółce przysługiwało będzie prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w wyniku najmu przez Spółkę tego lokalu od podatku należnego w zakresie, w jakim ten najem wykorzystywany jest do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 powołanej ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Dokonanie takiego podziału powoduje, że podatnik odlicza podatek związany ze sprzedażą opodatkowaną, natomiast nie odlicza podatku związanego ze sprzedażą zwolnioną, bądź niepodlegającą opodatkowaniu.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jedynym prawidłowym sposobem ustalenia powyższego podziału w stosunku do kwot podatku naliczonego w związku z najmem lokalu, jest odwołanie się do udziału przychodów osiąganych przez Spółkę z podnajmu lokalu innym podmiotom do kosztów jakie Spółka ponosi w związku z najmem lokalu. Udział kosztu związanego z osiąganiem przychodów opodatkowanym podatkiem VAT (a tym samym podatku VAT, co do którego przysługuje prawo odliczenia) będzie więc odpowiadał stosunkowi przychodów podnajmu do kosztów najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wynika z powyższego, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wyłącznie podatnikom podatku od towarów i usług, w sytuacji gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona w art. 86 ust. 1 ustawy zasada wyłącza więc możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, to zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

W myśl natomiast art. 90 ust. 3 ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

Szczegółowy sposób wyliczenia wskazanej proporcji zawarty został w dalszych przepisach art. 90 od ust. 4 do 10 powołanej ustawy.

Jak wynika z konstrukcji cyt. wyżej przepisów, obowiązkiem podatnika w pierwszej kolejności jest przypisanie konkretnych wydatków do określonych rodzajów sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Natomiast zasada proporcjonalnego odliczania podatku ma zastosowanie do tej kategorii zakupów, których nie da się jednoznacznie przypisać do konkretnego rodzaju sprzedaży, czyli do zakupów kwalifikowanych jako "zakupy związane ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną".

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca świadczy usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami na zlecenie na rzecz wspólnot mieszkaniowych i właścicieli nieruchomości, zarządzając nieruchomościami mieszkalnymi i osiągając z tego tytułu przychody, które zwolnione są z podatku od towarów i usług. W celu prowadzenia powyższej działalności Spółka najmuje lokal biurowy. Właściciel lokalu jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Ponieważ tylko część pomieszczeń lokalu jest wykorzystywana przez Spółkę, Wnioskodawca podnajmuje część powierzchni tego lokalu innym podmiotom, osiągając przychody z najmu, opodatkowane podstawową stawką VAT.

Zatem, z opisu sprawy wynika, iż Spółka rozlicza się z najemcami na podstawie faktur VAT wystawianych za najem określonych powierzchni.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w wyniku najmu przez Spółkę lokalu w takiej części, która odpowiadała będzie udziałowi przychodów z podnajmu lokalu w wysokości kosztów najmu.

Biorąc pod uwagę opisane okoliczności na tle powołanych przepisów, w przypadku zakupu towarów i usług związanych z czynnościami opodatkowanymi oraz zwolnionymi z podatku VAT, których nie można jednoznacznie przypisać do określonego rodzaju działalności (opodatkowanej lub zwolnionej z podatku VAT), Wnioskodawca nie może odliczyć podatku naliczonego zawartego w cenie tego zakupu, w pełnym zakresie. Wnioskodawcy przysługuje bowiem prawo do odliczenia podatku naliczonego tylko w takiej części, w jakiej nabycie to wiąże się z czynnościami opodatkowanymi (art. 86 ust. 1 ustawy). Oznacza to, że Wnioskodawca zobowiązany jest do wyodrębnienia takiej części podatku naliczonego, którą można przypisać czynnościom opodatkowanym. Należy podkreślić, iż wyłącznie Wnioskodawca znający specyfikę, organizację i podział pracy w swojej jednostce jest w stanie wyodrębnić część podatku naliczonego, związaną z czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W świetle powyższego, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ponoszonych wydatków w zakresie, w jakim nabycia te wiążą się z czynnościami opodatkowanymi Wnioskodawcy (powstaniem podatku należnego). Natomiast w odniesieniu do czynności zwolnionych z podatku, nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. W analizowanej sprawie możliwe jest przyporządkowanie części podatku naliczonego do czynności podlegających opodatkowaniu. Wnioskodawca w oparciu o wynajem podmiotom trzecim określonej powierzchni biurowej, jest w stanie określić udział tejże powierzchni wynajmowanej w całkowitej powierzchni przedmiotowego lokalu. W związku z powyższym nie znajdą zastosowania przepisy art. 90 ust. 2 ustawy. Uregulowania art. 90 ust. 2 ustawy odnoszą się bowiem tylko i wyłącznie do nabywanych towarów i usług w stosunku do których nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje.

Z uwagi na powyższe, zdaniem tutejszego Organu zastosowanie metody klucza powierzchniowego obiektu jest właściwe, gdyż umożliwi to alokację podatku wg powierzchni wykorzystywanej do czynności opodatkowanych oraz czynności, w związku którymi nie przysługuje prawo do odliczenia. Jak już wspomniano najważniejsze znaczenie w tym względzie ma rzeczywiste faktyczne przyporządkowanie nabywanych towarów i usług do wykonywanych czynności.

Reasumując, zaproponowany przez Wnioskodawcę sposób wyliczenia kwoty podatku VAT do odliczenia nie jest prawidłowy. Spółka ma prawo odliczać podatek VAT z faktur zakupowych dotyczących wynajmu przedmiotowego lokalu biurowego stosując klucz podziałowy, oparty na powierzchni lokalu, wynajmowanej innym podmiotom w stosunku do całej powierzchni lokalu biurowego, gdyż jest on miarodajny w analizowanym przypadku, a nie jak wskazała Spółka w oparciu o udziałowi przychodów z podnajmu lokalu w wysokości kosztów najmu.

Z uwagi na powyższe stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sposobu określenia kwoty podatku naliczonego do odliczenia przy jednoczesnym realizowaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT i zwolnionych uznać należało za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.