IPPP1/443-560/12-2/AP - VAT w zakresie możliwości zwolnienia od podatku usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe w przypadku, gdy najemcą jest podmiot gospodarczy.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 12 czerwca 2012 r. (data wpływu 2 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zwolnienia od podatku usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe w przypadku, gdy najemcą jest podmiot gospodarczy - jest prawidłowe.

W dniu 2 lipca 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zwolnienia od podatku usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe w przypadku, gdy najemcą jest podmiot gospodarczy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni zamierza wynajmować posiadany lokal mieszkalny. Najem lokalu nie będzie związany z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą tj. Wnioskodawczyni wynajmować będzie lokal mieszkalny, który nie jest składnikiem prowadzonej działalności gospodarczej, a zakres działalności gospodarczej, którą Wnioskodawczyni prowadzi nie obejmuje usług najmu.

Wnioskodawczyni zamierza oferować lokal do najmu osobom fizycznym i prawnym zarówno posiadającym status przedsiębiorcy jak i niebędącym przedsiębiorcami w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej oraz kodeksu spółek handlowych. W zawieranej umowie najmu Najemca zobowiązany będzie wykorzystywać wynajmowany lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zamiar zmiany sposobu wykorzystywania lokalu wymagać będzie pod rygorem nieważności pisemnej zgody Wnioskodawczyni. Najemca również będzie pozbawiony prawa do podnajmowania lokalu. W umowie Wnioskodawczyni zapewni sobie możliwość kontrolowania sposobu wykorzystywania lokalu, z rygorem odstąpienia od umowy. W przypadku osób prawnych w wynajętym lokalu będą mogli mieszkać jedynie zatrudnieni pracownicy Najemcy.

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą. Sprzedaż usług w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego ma zamiar dokumentować jako czynny podatnik VAT, co miesiąc fakturą VAT. Nazwę świadczonej usługi określać będzie w fakturze jako "wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe". Do sprzedawanych usług w zakresie najmu lokalu mieszkalnego stosować będzie stawkę VAT zwolnioną.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaką stawkę podatku VAT należy stosować do usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe w przypadku, gdy najemcą jest podmiot gospodarczy - osoba fizyczna lub osoba prawna posiadająca status przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej oraz kodeksu spółek handlowych.

Zdaniem Wnioskodawczyni, wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT bez względu na to, czy najemcą jest osoba fizyczna, czy podmiot gospodarczy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług zastosowanie zwolnienia jest uzależnione jedynie od charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz od przeznaczenia wynajmowanego lokalu (wyłącznie cel mieszkaniowy).

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, wprowadzonym na mocy art. 19 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578), zmienionym treścią art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Należy przy tym zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. "usługi związane z zakwaterowaniem". Z powołanego wyżej przepisu wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny.

Reasumując, w analizowanym stanie faktycznym, wynajem przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu gospodarczego tj. osoby fizycznej lub osoby prawnej posiadającej status przedsiębiorcy, z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

W przepisie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), wskazano, iż przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Podstawowa stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, stosownie do art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Wskazać należy, iż zarówno w treści powołanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do tej ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia od podatku. Zwolnienie od podatku może mieć charakter przedmiotowy (kiedy odnosi się do dostawy określonego towaru lub usługi) oraz podmiotowy (kiedy dotyczy podatnika).

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z przepisu tego wynika, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym i na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czy zwrócić należy uwagę, iż przepis powyższy nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej zarówno podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości czy klasyfikacji statystycznych.

Dokonując oceny przedstawionej sytuacji należy mieć na względzie zasadę wykładni zwolnień, stanowiących w istocie odstępstwo od generalnej zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym wszelkie zwolnienia należy interpretować możliwie ściśle i wąsko tak, aby nie doprowadzić do rozszerzenia zwolnień.

Powołany przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wskazuje, iż zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne - na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Z kolei brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki podstawowej, tj. 23%.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni zamierza wynajmować posiadany lokal mieszkalny. Najem lokalu nie będzie związany z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą (wynajmowany będzie lokal mieszkalny, który nie jest składnikiem prowadzonej działalności gospodarczej, a zakres prowadzonej działalności gospodarczej nie obejmuje usług najmu). Zainteresowana zamierza oferować lokal do najmu osobom fizycznym i prawnym zarówno posiadającym status przedsiębiorcy jak i niebędącym przedsiębiorcami w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej oraz kodeksu spółek handlowych. Najemca zobowiązany będzie wykorzystywać wynajmowany lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zamiar zmiany sposobu wykorzystywania lokalu wymagać będzie pod rygorem nieważności pisemnej zgody Wnioskodawczyni. Najemca również będzie pozbawiony prawa do podnajmowania lokalu. Wnioskodawczyni zapewni sobie w umowie możliwość kontrolowania sposobu wykorzystywania lokalu, z rygorem odstąpienia od umowy. W przypadku osób prawnych w wynajętym lokalu będą mogli mieszkać jedynie zatrudnieni pracownicy Najemcy. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą. Sprzedaż usług w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego ma zamiar dokumentować jako czynny podatnik VAT, co miesiąc fakturą VAT. Nazwę świadczonej usługi określać będzie w fakturze jako "wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe", a do sprzedawanych usług w zakresie najmu lokalu mieszkalnego stosować będzie stawkę VAT zwolnioną. W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zwolnienia od podatku opisanej usługi w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe w przypadku, gdy najemcą jest podmiot gospodarczy.

W okolicznościach przedstawionych w złożonym wniosku usługi wynajmu będą świadczone przez Wnioskodawczynię na rzecz podmiotów gospodarczych, które to podmioty zobowiązane będą wykorzystywać wynajmowany lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe. W przypadku osób prawnych w wynajętym lokalu będą mogli mieszkać jedynie zatrudnieni pracownicy Najemcy.

Analiza przedstawionej sytuacji w odniesieniu do powołanych przepisów mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie prowadzi do wniosku, iż - z uwagi na fakt, że wynajmowana nieruchomość jest lokalem mieszkalnym, usługa świadczona jest na własny rachunek Wnioskodawczyni, a lokal będący przedmiotem najmu będzie przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe - spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawczyni, iż wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz podmiotu gospodarczego tj. osoby fizycznej lub osoby prawnej posiadającej status przedsiębiorcy, z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.