IPPP1/443-507/14-3/ISZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2014 r. (data wpływu 5 maja 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 5 maja 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w najbliższym czasie rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, zamierza zarejestrować się na potrzeby podatku VAT. Będzie więc podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca zamierza nabyć:

* budynek (zwana dalej jako: "Budynek B") oraz budowle (parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniową, ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik), posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 wraz z prawem własności gruntu;

* udział w prawie własności w wolnostojącym budynku garażu wielokondygnacyjnego (zwanym dalej jako: "Budynek P") i budowlach (sieć kanalizacji deszczowej, drodze i chodniku) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz udział w prawie własności gruntu, na której posadowiony jest Budynek P i wyżej opisane budowle. Dodatkowo na rzecz Wnioskodawcy zostanie ustanowione wyłączne prawo do korzystania z określonych części (dwa piętra) Budynku P, dla Budynku B;

* udział w budowlach (parkingu, chodnikach, drodze) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce.

Wyżej opisane budynki i budowle wraz z prawem własności gruntu, jego udziału lub udziału w prawie użytkowania wieczystego ustanowione na gruncie - stanowiące przedmiot planowanej transakcji sprzedaży - zwane są dalej łącznie: "Nieruchomościami".

Nabyte Nieruchomości będą przez Wnioskodawcę wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zbywcą Nieruchomości będzie spółka osobowa (BI spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa), (zwana dalej jako: "Zbywca"), która jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zbycie:

* Budynku B i budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 wraz z prawem własności gruntu,

* udziału w prawie własności w Budynku P i budowlach wraz z udziałem w prawie własności gruntu oznaczonego nr ewid. 774, na którym posadowiony jest Budynek P i budowle,

* udziału w budowlach posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce,

- będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki podatku i zostanie udokumentowane przez Zbywcę fakturą lub fakturami.

Budynek B i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21

Zbywca nabył na własność działkę oznaczoną nr ewid. 5/21 w roku 2007. Po nabyciu działki wybudował na niej budynek biurowy oznaczony jako "B". Ponadto na działce wybudował również następujące budowle: parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniową, ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik, wchodzące w skład części wspólnych Budynku B.

Przekazanie do użytkowania Budynku B wraz z opisanymi budowlami na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (zwanej dalej jako "PB") nastąpiło 2 stycznia 2012 r. Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie Budynku B oraz budowli posadowionych na działce.

W okresie od 2 stycznia 2012 r. do dnia 3 lipca 2013 r. Budynek B w całości został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie umów najmu. W umowach najmu zawartych z najemcami Zbywca zawarł postanowienia na podstawie, których najemcy mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Budynku B oraz budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21. Tym samym wraz z wynajęciem pierwszej powierzchni w Budynku B (tekst jedn.: od 2 stycznia 2012 r.) najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Budynku B oraz budowle posadowione na tej działce. W chwili obecnej Budynek B jest w 100% wynajęty.

W stosunku do Budynku B i budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej Budynku B i budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Budynek P

Na działce gruntu oznaczonej nr ewid. 774 Zbywca wybudował Budynek P wraz z budowlami - siecią kanalizacji, deszczowej, drogą i chodnikiem. Oddanie do użytkowania Budynku P wraz z opisanymi powyżej budowlami miało miejsce w 2012 r. W chwili obecnej trwają prace związane z nadbudową siódmej i ósmej kondygnacji Budynku P (zaawansowanie prac wynosi około 90% i może się zwiększyć do czasu zawarcia planowanej transakcji). Od 2012 r. około 80% powierzchni Budynku P zostało sukcesywnie oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu na podstawie umów najmu - pierwsze wydanie miejsca garażowego miało miejsce od 4 stycznia 2012 r. Pozostała część Budynku P tj. około 20% nie została jeszcze oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Wraz z wynajęciem pierwszej powierzchni najmu w Budynku P (tekst jedn.: 4 stycznia 2012 r.), najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu wyżej opisane budowle, stanowiące części wspólne kompleksu "Quattro Business Park", w tym budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774.

Przedmiotem planowanej transakcji, będzie udział w prawie własności Budynku P i budowlach (sieci kanalizacji deszczowej, drodze i chodniku) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz udział w prawie własności gruntu, na której posadowiony jest Budynek P i wyżej opisane budowle.

Na rzecz Wnioskodawcy zostanie również ustanowione wyłączne prawo do korzystania z określonych części (dwóch pięter) Budynku P. Wnioskodawcy faktycznie będzie przekazana do wyłącznego korzystania - część Budynku P, która była wynajmowana przez Zbywcę począwszy od stycznia 2012 r.

W stosunku do opisanego powyżej budynku i budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działka 5/24

Na działce gruntu nr ewid. 5/24, do której Zbywcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego, Zbywca wybudował budowle: parkingi, chodniki, drogi. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 r. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Zbywca zawarł postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych kompleksu "Quattro Business Park", w tym również posadowionych na działce nr ewid. 5/24. Wobec tego wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku A (tekst jedn.: od dnia 2 stycznia 2012 r.), najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne kompleksu "Quattro Business Park", w tym posadowione na działce nr ewid. 5/24. W stosunku do opisanych powyżej budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Quattro Business Park

Wnioskodawca zaznacza, iż aktualnie opisane powyżej Nieruchomości wchodzą w skład tzw. "Quattro Business Park", (zwanego dalej jako: "Kompleks"). Na Kompleks składa się szereg budynków (m.in. Budynek A, Budynek B, Budynek C i Budynek D) i budowli posadowionych na kilku odrębnych działkach ewidencyjnych. Wyżej opisane budynki posiadają wspólną płytę garażową dla parkingu podziemnego, wspólny wjazd do parkingu podziemnego oraz punkt przyłączenia sieci energetycznej obsługującej cały Kompleks. Dodatkowo Budynek B połączony jest przewiązkami z Budynkiem A oraz Budynkiem C. Dlatego też, w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości ustanowiony zostanie szereg służebności zarówno przez Wnioskodawcę (nowego właściciela) na rzecz Zbywcy (właściciela/właścicieli pozostałych budynków wchodzących w skład Kompleksu), jak i przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy. Tak aby nieruchomości, na których posadowione są pozostałe budynki wchodzące w skład Kompleksu posiadały dostęp do drogi publicznej oraz miały odpowiednio zabezpieczony dostęp do wszystkich mediów i parkingu podziemnego. Analogicznie właściciel/właściciele pozostałych budynków wchodzących w skład Kompleksu ustanowią na rzecz Wnioskodawcy (każdorazowego właściciela nieruchomości zabudowanej Budynkiem B odpowiednie służebności (tak, aby nieruchomość zabudowana Budynkiem B posiadała dostęp do drogi publicznej oraz odpowiednio zabezpieczony dostęp do wszystkich mediów i parkingu podziemnego). Dodatkowo zostanie zawarta umowa quoad usum umożliwiająca korzystanie z Parkingu P. Zostaną ustanowione także właściwe służebności umożliwiające korzystanie z Parkingu P oraz jego części wspólnych właścicielom/właścicielowi budynków w Kompleksie w tym również Wnioskodawcy.

Przedmiotowy Budynek B i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, a także Budynek P i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/24, tak jak i inne budynki i budowle wchodzące w skład Kompleksu nie zostały wyodrębnione organizacyjnie ze struktur przedsiębiorstwa, tzn. nie stanowią wyodrębnionej jednostki, jak np. zakładu czy oddziału. Nie są one również wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy na podstawie dokumentu korporacyjnego jak statut, regulamin itp. Zbywca nie prowadzi dla tych budynków odrębnych ksiąg rachunkowych, ani w żaden sposób nie wyodrębnia ich finansowo z pozostałej działalności. Wyżej opisane Nieruchomości nie posiadają własnych pracowników.

Po sprzedaży opisanych Nieruchomości Zbywca będzie w dalszym ciągu prowadził działalność gospodarczą w oparciu o pozostałe składniki majątku (tekst jedn.: pozostałe budynki i budowle wchodzące w skład Kompleksu). W ramach planowanej transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione w szczególności umowy o pracę i inne umowy zawarte z pracownikami Zbywcy, maszyny i urządzenia niezwiązane bezpośrednio z budynkiem ale niezbędne w prowadzeniu działalności gospodarczej, należności i zobowiązania Zbywcy, umowy zawarte przez Zbywcę (inne niż umowy najmu). Na Wnioskodawcę zostaną przeniesione umowy najmu powierzchni w Budynku B oraz zostaną przeniesione gwarancje bankowe i ewentualne depozyty związane z tymi umowami. Wnioskodawca zaznacza jednak, iż w przypadku przeniesienia na nabywcę umów najmu, umowy te nie będą stanowiły odrębnego przedmiotu transakcji, ponieważ umowy tego typu przechodzą na nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 k.c.

Ponadto przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować środków pieniężnych znajdujących się w kasie i na rachunkach bankowych Zbywcy, ani też nie będą przenoszone na Wnioskodawcę prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy. Z uwagi na fakt, iż Zbywca sfinansował budowę Nieruchomości z kredytu zaciągniętego w Banku S.A., kredyt Zbywcy zostanie spłacony z ceny jaką Wnioskodawca zapłaci Zbywcy z tytułu zawarcia transakcji zakupu Nieruchomości. Wnioskodawca nie wstąpi więc w prawa i obowiązki Zbywcy w związku z zawartym przez Zbywcę kredytem na sfinansowanie Nieruchomości.

Nie wykluczone, iż Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy zawrze umowę z podmiotem zewnętrznym na zarządzanie Budynkiem B, umowę o dystrybucję i sprzedaż energii do Budynku B, umowę dotyczącą zarządzania, konserwacji, remontów i utrzymania parkingu w budynku Parkingu P.

Jeżeli opodatkowanie transakcji zbycia Nieruchomości będzie w całości lub w części uzależnione od złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, to Zbywca wraz z Wnioskodawcą złożą przed planowaną transakcją stosowne oświadczenie.

Wnioskodawca zaznacza, iż kwestie opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości, były już przedmiotem interpretacji indywidualnych:

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie oznaczone we wniosku numerem 2:

Na podstawie przedstawionego powyżej stanu faktycznego Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, czy zakup Nieruchomości, które będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie uprawniał Wnioskodawcę do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury lub faktur dokumentujących nabycie tych Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, zakup Nieruchomości, które będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie uprawniał Wnioskodawcę do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury lub faktur dokumentujących nabycie tych Nieruchomości.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2.

1. Zasady opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie "towaru" ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez "towary" rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Przywołany wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, adresowany jest do podatników, którym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których istniało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, a jeśli ponosili, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Spełnienie obu warunków łącznie powoduje, iż zastosowanie będzie miało zwolnienie z VAT przy dostawie budynków, budowli lub ich części.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b - stosownie do art. 43 ust. 7a - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Oświadczenie, o którym mowa powyżej musi również zawierać:

Dla oceny, czy w odniesieniu do transakcji sprzedaży budynku lub budowli zastosowanie znajduje zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT w pierwszej kolejności należy ocenić, czy doszło do jej pierwszego zasiedlenia. Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z powyższego wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika (np. najemcę lub dzierżawcę). Wydanie budynków i budowli nabywcy winno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Wnioskodawca pragnie również zauważyć, iż zgodnie z aktualnie obwiązującą linią interpretacji podatkowych do pierwszego zasiedlenia może dojść również w odniesieniu do określonej części budynku (np. w części wynajętej). Takie stanowisko zostało sformułowane m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 stycznia 2013 r., nr IPPP1/443-1055/12-2/MPe; interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 października 2012 r., nr IPPP1/443-993/12-4/PR; interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 5 marca 2012 r., nr IPTPP2/443-838/11-4/PR, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 20 lipca 2011 r., nr ITPP2/443-496/11/AD, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 3 grudnia 2009 r., nr ILPP1/443-1056/09-5/AI), Sądy administracyjne również akcentują powyższy pogląd. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1605/10, sąd wyraźnie wskazał w tym zakresie, że "pierwsze zasiedlenie może zarówno dotyczyć budowli, budynków lub ich części".

Wnioskodawca podkreśla również, że dla potrzeb podatku VAT wyodrębnione geodezyjnie działki, nawet objęte jedną księgą wieczystą, należy traktować odrębnie (jako odrębny przedmiot opodatkowania). Takie stanowisko jest potwierdzone w interpretacjach podatkowych. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 28 czerwca 2011 r., nr IPPP2/443-640/11-2/KAN organ stwierdził, że "w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to, na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek zatem określenie stawki, bądź zwolnienie nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części dziatki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji". Podobne stanowisko zostało wyrażone również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2009 r. nr IBPP3/443-785/08/IK, w której wskazano, że "bez wpływu na przedstawione zdarzenie przyszłe pozostaje fakt, że ww. ustawa o księgach wieczystych i hipotece traktuje przedmiotową nieruchomość gruntową składającą się z kilku działek jako jedną nieruchomość, objętą jedną księgą wieczystą, bowiem każda jej część może być przedmiotem odrębnego obrotu. Objęcie nieruchomości składającej się z kilku działek jedną księgą wieczystą nie ogranicza możliwości dokonania wydzielenia, odłączenia części nieruchomości i założenia dla niej nowej księgi wieczystej".

Wnioskodawca zauważa również, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że zabudowany budynkami lub budowlami grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki (budowle) na nim posadowione.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy o sposobie opodatkowania podatkiem VAT lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem planowanej dostawy poszczególnych budynków i budowli (posadowionych na poszczególnych działkach), decydować będzie sposób opodatkowania budynków i budowli. W celu prawidłowego ustalenia skutków podatkowych, konieczne jest przeanalizowanie w jaki sposób oraz ewentualnie w jakiej części zostały zasiedlone budynki i budowle posadowione odrębnie na każdej nieruchomości gruntowej oraz czy do przedmiotowej dostawy będą miały zastosowanie zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT. W dalszej części wniosku Wnioskodawca dokonał przedmiotowej analizy.

Budynek B i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21

Na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 Zbywca wybudował Budynek B oraz budowle: parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniowa, ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik, wchodzące w skład części wspólnych Kompleksu. Przekazanie do użytkowania Budynku B wraz z przynależnymi budowlami na podstawie przepisów PB nastąpiło 2 stycznia 2012 r. Zbywcy w związku z wybudowaniem Budynku B oraz wyżej opisanych budowli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku VAT naliczonego. W okresie od 2 stycznia 2012 r. do dnia 3 lipca 2013 r. Budynek B w całości został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie umów najmu. W umowach najmu zawartych z najemcami Zbywca zawarł postanowienia na podstawie, których najemcy mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Budynku B. Tym samym wraz z wynajęciem pierwszej powierzchni w Budynku B (tekst jedn.: od 2 stycznia 2012 r.) najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Budynku B oraz posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 budowle. W stosunku do opisanego powyżej budynku i budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie całości Budynku B nastąpiło pomiędzy datą przekazania pierwszej powierzchni najmu (tekst jedn.: 2 stycznia 2012 r.) a ostatniej powierzchni najmu (tekst jedn.: 3 lipca 2013 r.,). Natomiast pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr. ewid. 5/21 nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku B. (tekst jedn.: 2 stycznia 2012 r.).

Zgodnie z przyjętymi założeniami planowana transakcja zbycia Budynku B wraz z budowlami posadowionymi na działce nr ewid. 5/21 powinna nastąpić w przeciągu kilku miesięcy. Tym samym:

Jeżeli transakcja zbycia Budynku B wraz z posadowionymi budowlami dokonana byłaby po 3 lipca 2015 r. od pierwszego zasiedlenia całego Budynku B upłynęłoby już dwa lata.

W związku z wyżej opisanymi okolicznościami należ zauważyć, iż:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, iż w całości transakcja zbycia Budynku B wraz z budowlami posadowionymi na działce nr ewid. 5/21 może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby jednak transakcja podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT Zbywca i Wnioskodawca będą zobowiązani do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT do części Budynku B oraz budowli posadowionych na działce nr ewid. 5/21 w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia do momentu dokonania planowanej transakcji zbycia upłynie już okres dwóch lat.

Planowana dostawa Budynku B i budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nawet w sytuacji przyjęcia, iż w odniesieniu do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpi w wyniku planowanej sprzedaży Budynku B i budowli na rzecz Wnioskodawcy.

Budynek P

Na działce gruntu oznaczonej nr ewid. 774 Zbywca wybudował Budynek P wraz z budowlami - siecią kanalizacji, deszczowej, drogą i chodnikiem. Oddanie do użytkowania Budynku P wraz z opisanymi powyżej budowlami miało miejsce w 2012 r. W chwili obecnej trwają prace związane z nadbudową siódmej i ósmej kondygnacji Budynku P (zaawansowanie prac wynosi około 90% i może się zwiększyć do czasu zawarcia planowanej transakcji). Od 2012 r. około 80% powierzchni Budynku P zostało sukcesywnie oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu na podstawie umów najmu - pierwsze wydanie miejsca garażowego miało miejsce od 4 stycznia 2012 r. Pozostała część Budynku P tj. około 20% nie została jeszcze oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zbywcy w związku z wybudowaniem Budynku B oraz wyżej opisanych budowli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku VAT naliczonego.

Przedmiotem planowanej transakcji, będzie udział w prawie własności Budynku P i budowlach (sieć kanalizacji deszczowej, drogi i chodniki) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz udział w prawie własności gruntu, na której posadowiony jest Budynek P i wyżej opisane budowle.

Na rzecz Wnioskodawcy zostanie również ustanowione wyłączne prawo do korzystania z określonych części (dwóch pięter) Budynku P. Wnioskodawcy faktycznie będzie przekazana do wyłącznego korzystania - część Budynku P, która była wynajmowana przez Zbywcę począwszy od stycznia 2012 r.

W stosunku do opisanego powyżej budynku i budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z przyjętymi założeniami planowana transakcja zbycia udziału w prawie własności w Budynku P i budowlach wraz z udziałem w prawie własności gruntu oznaczonego nr ewid. 774 na którym posadowiony jest Budynek P i budowle, powinna nastąpić w przeciągu kilku miesięcy.

Tym samym:

W związku z wyżej opisanymi okolicznościami należy zauważyć, iż do zbycia udziału w prawie własności w Budynku P:

Wnioskodawca zauważa również, że wraz z pierwszymi wynajętymi powierzchniami najmu w Budynku P (tekst jedn.: 4 stycznia 2012 r.) najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu wyżej opisane budowle, stanowiące części wspólne Kompleksu, w tym budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774.

W związku z powyższym zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 744, wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku P (tekst jedn.: 4 stycznia 2012 r.).

Do zbycia udziału w budowlach posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 744, z uwagi na fakt, iż od pierwszego zasiedlenia budowli posadowionych na tej działce do momentu dokonania planowanej transakcji zbycia upłynie już okres dwóch lat, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Ze zwolnienia tego Zbywca będzie mógł zrezygnować i wybrać opodatkowanie transakcji w tej części podatkiem VAT. Rezygnacja ze zwolnienia w tej części będzie możliwa po złożeniu przez Zbywcę wraz z Wnioskodawcą oświadczenia o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy VAT.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, iż zbycie udziału w Budynku P i budowlach posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 i udziału w prawie własności gruntu oznaczonego nr ewid. 774, na którym posadowiony jest Budynek P i budowle - może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Zbywca i Wnioskodawca będą jednak zobowiązani do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT do części Budynku P oraz budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 - w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia do momentu dokonania planowanej transakcji zbycia upłynie już okres dwóch lat.

Działka 5/24

Na działce gruntu oznaczonej nr ewid. 5/24, do której Zbywcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego, Zbywca wybudował budowle: parkingi, chodniki, drogi. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 r. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Zbywca zawarł postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym również posadowionych na działce nr ewid. 5/24. Wobec tego wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku A (tekst jedn.: od dnia 2 stycznia 2012 r.), najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Kompleksu, w tym posadowione na działce nr ewid. 5/24. W stosunku do opisanych powyżej budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24, wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku A (tekst jedn.: 2 stycznia 2012 r.).

Jeżeli zatem planowana transakcja zbycia udziału w budowlach (parkingu, chodnikach, drodze) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce, zostanie dokonane w najbliższych miesiącach, od momentu pierwszego zasiedlenia budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24, do momentu zawarcia planowanej transakcji, upłynie już dwa lata.

W związku z wyżej opisanymi okolicznościami należy zauważyć, że do zbycia udziału w budowlach (parkingu, chodnikach, drodze) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce, zastosowanie znajdzie zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Ze zwolnienia tego Zbywca będzie mógł zrezygnować i wybrać opodatkowanie transakcji podatkiem VAT. Rezygnacja ze zwolnienia w tej części będzie możliwa po złożeniu przez Zbywcę wraz z Wnioskodawcą oświadczenia o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy VAT.

Planowana dostawa udziału w budowlach (parkingu, chodnikach, drodze) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce, będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nawet w sytuacji przyjęcia, iż w odniesieniu do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpi w wyniku planowanej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.

Reasumując zdaniem Wnioskodawcy, do dostawy wyżej opisanych budynków i budowli posadowionych na poszczególnych działkach ewidencyjnych będzie miała zastosowanie 23% stawka VAT.

2. Prawo Wnioskodawcy do odliczenia.

Jak wskazano powyżej dostawa przez Zbywcę:

* Budynku B i budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 wraz z prawem własności gruntu,

* udziału w prawie własności w Budynku P i budowlach wraz z udziałem w prawie własności gruntu oznaczonego nr ewid. 774 na którym posadowiony jest Budynek P i budowle,

* udziału w budowlach posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce,

- będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23% i będzie udokumentowana fakturą bądź fakturami. Nieruchomości, które Wnioskodawca zakupi będą przez niego wykorzystywane w celu wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT,

W związku z powyższym zdaniem Wnioskodawcy będzie on uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury bądź faktur dokumentujących nabycie opisanych Nieruchomości. Powyższe prawo Wnioskodawcy wynika wprost z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, który przewiduje, że w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wskazać należy, że towarem jest również udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347, str. 1 z późn. zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

* określone udziały w nieruchomości,

* prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

* udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na podstawie art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), dalej k.c., rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Według art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy - Kodeks cywilny. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Jak stanowi art. 196 § 1 k.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów.

Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Odpłatna dostawa towarów według art. 2 pkt 22 ustawy mieści się w definicji sprzedaży.

Zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt (w tym prawo wieczystego użytkowania gruntu) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzystać będzie ze zwolnienia od podatku.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 cyt. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Natomiast definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Ponadto art. 43 ust. 10 cyt. ustawy wskazuje, że podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Z art. 43 ust. 11 cyt. ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Zatem, w sytuacji gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony umowy, po spełnieniu ww. warunków mogą zastosować opodatkowanie dostawy ww. części Nieruchomości podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że części wspólne budynków oznaczonych we wniosku jako Budynek B, i Budynek P oraz wybudowane przez Zbywcę budowle (w rozumieniu przepisów ustawy - Prawo budowlane), tj.

* parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniową, ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik - posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21,

* sieć kanalizacji deszczowej, drodze i chodniku - posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774,

* parking, chodniki, drogi - posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/24

zostały oddane do użytkowania najemcom na podstawie zawartych umów najmu powierzchni odpowiednio w Budynku B, Budynku P oraz Budynku A. W umowach najmu powierzchni znajdującej się w Budynku B, tj. 2 stycznia 2012 r., zawartych z najemcami Zbywca zawarł postanowienia na podstawie, których najemcy mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Budynku B oraz budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21. Ponadto, wraz z wynajęciem pierwszej powierzchni najmu w Budynku P (tekst jedn.: 4 stycznia 2012 r.), najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu wyżej opisane budowle, stanowiące części wspólne kompleksu "Quattro Business Park", w tym budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Zbywca zawarł postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych kompleksu "Quattro Business Park", w tym również posadowionych na działce nr ewid. 5/24. Wobec tego wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku A (tekst jedn.: od dnia 2 stycznia 2012 r.), najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne kompleksu "Quattro Business Park", w tym posadowione na działce nr ewid. 5/24.

W stosunku do opisanych powyżej budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W odniesieniu do ww. części wspólnych budynków, oraz ww. budowli, stanowiących części składowe Nieruchomości, niezbędne do korzystania z niej, jako obsługująca budynek infrastruktura znajdująca się na Nieruchomości, należy zauważyć, że mają one akcesoryjny charakter w stosunku do całej Nieruchomości - w szczególności do budynków. Ponadto są one wykorzystywane przez najemców w ramach zawartych przez nich umów najmu powierzchni w Budynkach.

Zatem można twierdzić, że cena najmu powierzchni w Budynku B, Budynku P oraz Budynku A ustalona została także w oparciu o koszty związane z bieżącym utrzymaniem ww. budowli oraz części wspólnych w tych budynkach, stąd też opłaty za najem poszczególnych powierzchni Budynku B, Budynku P oraz Budynku A uwzględniają także pośrednio możliwość korzystania przez najemców z części wspólnych ww. budynków oraz budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, nr ewid. 774 oraz nr ewid. 5/24.

Należy zatem stwierdzić, że przedmiotowe budowle oraz części wspólne Budynków B i P, jako obsługująca ww. budynki infrastruktura - zostały zasiedlone w rozumieniu powołanej wcześniej definicji "pierwszego zasiedlenia", a ponadto od momentu pierwszego zasiedlenia (oddania do użytkowania na podstawie umów najmu pierwszych części Budynku B, Budynku P oraz Budynku A) upłynęło do chwili obecnej ponad 2 lata.

Tym samym dostawa przedmiotowych budowli oraz części wspólnych Budynku B, Budynku P korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja nabycia Nieruchomości w tej części (tekst jedn.: części wspólne Budynku P, Budynku B oraz budowle posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych 5/21, 774 oraz 5/24), opodatkowana będzie podstawową stawką podatku w wysokości 23%.

W odniesieniu do Budynku B, posadowionego na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, wskazać należy, że z opisu sprawy wynika, że Zbywca wybudował Budynek B. Zbywcy w związku z wybudowaniem Budynku B przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku VAT naliczonego. W okresie od 2 stycznia 2012 r. do dnia 3 lipca 2013 r. Budynek B w całości został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie umów najmu. W stosunku do opisanego powyżej budynku i budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast w odniesieniu do Budynku P posadowionego na działce gruntu oznaczonej nr ewid. 774, wskazać należy, że Zbywca wybudował Budynek P. Oddanie do użytkowania Budynku P miało miejsce w 2012 r. Od 2012 r. około 80% powierzchni Budynku P zostało sukcesywnie oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu na podstawie umów najmu - pierwsze wydanie miejsca garażowego miało miejsce od 4 stycznia 2012 r. Pozostała część Budynku P tj. około 20% nie została jeszcze oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zbywcy w związku z wybudowaniem Budynku B przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku VAT naliczonego.

Przedmiotem planowanej transakcji, będzie udział w prawie własności Budynku P posadowionego na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz udział w prawie własności gruntu, na której posadowiony jest Budynek P. Na rzecz Wnioskodawcy zostanie również ustanowione wyłączne prawo do korzystania z określonych części (dwóch pięter) Budynku P. Wnioskodawcy faktycznie będzie przekazana do wyłącznego korzystania - część Budynku P, która była wynajmowana przez Zbywcę począwszy od stycznia 2012 r.

W stosunku do opisanego powyżej budynku Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z przyjętymi założeniami planowana transakcja zbycia udziału w prawie własności w Budynku P wraz z udziałem w prawie własności gruntu oznaczonego nr ewid. 774 na którym posadowiony jest Budynek P, powinna nastąpić w przeciągu kilku miesięcy.

Zatem pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, całości Budynku B, nastąpiło pomiędzy datą przekazania pierwszej powierzchni najmu (tekst jedn.: 2 stycznia 2012 r.) a ostatniej powierzchni najmu (tekst jedn.: 3 lipca 2013 r.).

W odniesieniu do Budynku P, wskazać należy, że:

Zgodnie z przyjętymi założeniami planowana transakcja zbycia Budynku B i P powinna nastąpić w przeciągu kilku miesięcy. Tym samym:

W przypadku, gdy transakcja zbycia Budynku B wraz z posadowionymi budowlami dokonana byłaby po 3 lipca 2015 r. od pierwszego zasiedlenia całego Budynku B upłynęłoby już dwa lata.

Zatem, do części Budynku B w stosunku do których od pierwszego zasiedlenia do momentu dokonania planowanej transakcji zbycia upłynie już okres dwóch lat, zastosowanie znajdzie zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Ze zwolnienia tego strony transakcji będą mogły zrezygnować i wybrać opodatkowanie transakcji w tej części podatkiem VAT. Rezygnacja ze zwolnienia w tej części będzie możliwa po złożeniu przez Zbywcę wraz z Wnioskodawcą oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy VAT.

Natomiast, do części Budynku B w stosunku do której od pierwszego zasiedlenia do momentu dokonania planowanej transakcji zbycia nie upłynie jeszcze okres dwóch lat, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nie będzie miało również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Z opisu sprawy wynika, że Zbywcy w stosunku do tych obiektów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ich wybudowanie. Tym samym nie została spełniona pierwsza przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy warunkująca zwolnienie z podatku tej części Nieruchomości. Zastosowanie znajdzie zatem stawka podatku w wysokości 23%.

W części Budynku P, która nigdy nie była oddana do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (wynajęta) - pierwsze zasiedlenie tej części udziału nastąpi wraz z dokonaniem planowanej transakcji. W stosunku do tej powierzchni, nie będzie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - planowana transakcja sprzedaży będzie bowiem czynnością w ramach pierwszego zasiedlenia. Do tej części budynku nie będzie miało również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ, jak wskazano w opisie sprawy, Zbywcy w stosunku do tego obiektu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ich wybudowanie. Zatem zastosowanie znajdzie stawka podatku w wysokości 23%.

Natomiast w odniesieniu do wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 ustawy.

I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie natomiast z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca w najbliższym czasie rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, zamierza zarejestrować się na potrzeby podatku VAT.

Zatem, Wnioskodawca nabyte towary, tj. Nieruchomość będzie wykorzystywał wyłącznie do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W opisie sprawy Wnioskodawca wyraźnie wskazał, że w sytuacji, gdy do zbycia całości bądź części budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, strony planują zrezygnować z tego zwolnienia (poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia) i wybrać opodatkowanie VAT tych części budynków i budowli, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Z uwagi na sprzedaż części Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu w stawce 23%, z uwzględnieniem wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania, w zakresie nabycia tej części Nieruchomości, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT.

Tym samym po dokonaniu planowanej transakcji przy wyborze opcji jej opodatkowania przez Strony, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, po powstaniu obowiązku podatkowego w stosunku do zbywanej części Nieruchomości oraz po otrzymaniu przez Wnioskodawcę prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W świetle powołanych powyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Sprzedaż części Nieruchomości podlegającej opodatkowaniu w stawce podstawowej podatku, w tym z uwzględnieniem wyboru przez Strony opcji opodatkowania ww. części transakcji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy zakresu podatku od towarów i usług, wyłącznie w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości, w części dotyczącej opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części zostanie wydana odrębna interpretacja.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.