IPPP1-443-47/08-3/BS - Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2008 r. (data wpływu 14 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 14 stycznia 2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2001 r. jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nabył w drodze umowy kupna sprzedaży 50 % udziałów w przedwojennej kamienicy wielomieszkaniowej wraz z działką na której stoi, pozostałe 50 % udziałów w nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze umowy o zniesienie współwłasności w 2005 r. Nabycia całej nieruchomości Wnioskodawca dokonał od osób fizycznych (cena zakupu bez VAT).

W budynku jest obecnie 12 lokali wyłącznie mieszkalnych. Wnioskodawca wyprowadził z budynku wszystkich lokatorów i w 2006 r. uzyskał pozwolenie właściwego urzędu na remont kapitalny budynku; wymianę:

Po modernizacji budynku powstanie 9 - 12 lokali mieszkalnych w zależności od potrzeb potencjalnych klientów co do metrażu oraz 1 lub 2 lokale usługowe.

Wnioskodawca zamierza wydzielić z całej działki jej część (1/3) na której stoi przedmiotowy budynek i wydzielić każdy lokal w budynku jako odrębną nieruchomość lokalową z ułamkowym udziałem w wydzielonej części działki, na której przedmiotowy budynek stoi, proporcjonalnie do metrażu każdego lokalu.

Następnie Wnioskodawca zamierza wszystkie tak wydzielone lokale, jako odrębne nieruchomości lokalowe sprzedać (z mocy prawa powstanie wspólnota mieszkaniowa) ewentualnie jeden lokal mieszkalny i użytkowy zachować dla siebie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jak zostanie potraktowany opisany sposób zbycia części nieruchomości (całej kamienicy z 1/3 częścią całej działki - jako zbycie przez osobę fizyczną, czy jako działalność gospodarczą.

Czy do ceny sprzedaży należy doliczyć podatek VAT, jeżeli tak to w jakiej wysokości.

Zdaniem Wnioskodawcy opisany we wniosku sposób zbycia nieruchomości powinien być potraktowany jako zbycie przez osobę fizyczną z uwagi na to, że jeżeli Wnioskodawca dokonywałby zbycia nieruchomości w całości, to tak by to było potraktowane, natomiast sposób sprzedaży w "częściach" jako wydzielonych nieruchomości lokalowych jest potraktowany tym, iż nie jest możliwym lub bardzo mało prawdopodobnym znaleźć kupca na cały budynek, w którym znajduje się 9 - 14 lokali o powierzchni całkowitej około 800 m 2, co dla Wnioskodawcy jako zbywającego byłoby wygodniejsze i tańsze.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli nabył przedmiotową nieruchomość bez podatku VAT, to powinien mieć możliwość jej sprzedania również bez podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel,

Towarem zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Natomiast, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, stosownie do ust. 2 tego artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Według dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego w myśl art. 2 pkt 12 ustawy rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z analizy przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca nabył budynek w którym znajduje się 12 lokali wyłącznie mieszkalnych, zamierza dokonać gruntownych zmian, przede wszystkim utworzyć tam nowe lokale mieszkalne (9 - 12) w zależności od potrzeb potencjalnych klientów co do metrażu) oraz 1 - 2 lokale usługowe. Wnioskodawca zamierza w przyszłości odsprzedać poszczególne lokale mieszkalne potencjalnym klientom.

Przez remont - w myśl przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym, natomiast przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Z uwagi na powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzić należy, iż w tym przypadku mamy do czynienia nie z remontem a z przebudową obiektu. Przyjąć zatem należy, iż w opisanym przypadku lokale mieszkalne dopiero powstaną w wyniku przebudowy obiektu, a zatem spełniają definicję pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

W związku z powyższym mając na uwadze powołane przepisy oraz w oparciu o podane przez Wnioskodawcę fakty, należy uznać, iż planowana sprzedaż lokali mieszkalnych utworzonych w remontowanym (przebudowanym) budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2 - 12c, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 cyt. ustawy dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7 %, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 41 ust. 12 stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym w myśl art. 41 ust. 12a rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Ustęp 12b artykułu 41 ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się: 1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²; 2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m². W rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2007 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 249, poz. 1861) w § 5 ust. 1a pkt 2 dokonano rozszerzenia zastosowania stawki podatku VAT w wys. 7 % do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia "częstotliwości", przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (tydzień, miesiąc, rok) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami cyt. ustawy o podatku od towarów i usług, dokonywanie przedmiotowych dostaw w sposób ciągły i w celach zarobkowych spełnia definicję działalności gospodarczej, a przedmiot tych dostaw - lokale, jest towarem w pojęciu ustawy. Okoliczności sprawy wskazują ponadto, iż wydzielenie nieruchomości lokalowych w przedmiotowej kamienicy oraz podniesienie standardu lokali w celu ich sprzedaży świadczy o zamiarze częstotliwego, powtarzalnego wykonywania czynności. Zatem, dostawa chociażby jednego lokalu mieszkalnego bądź użytkowego, w okolicznościach wskazujących na zamiar dokonywania jej w sposób częstotliwy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ponieważ zwolnienie nie dotyczy obiektów budownictwa mieszkaniowego i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy oraz części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Reasumując, stwierdzić należy, że dostawa lokali użytkowych podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych stawką 22 % stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT. Natomiast dostawa lokali mieszkalnych podlega opodatkowaniu wg. stawki 7 % zgodnie z art. 41 ust. 12 cyt. ustawy. Do dostawy gruntu należy zastosować stawkę VAT właściwą dla sprzedawanej części budynku, zgodnie bowiem z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedając przedmiotowe lokale Wnioskodawca uzyska status podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i powinien wówczas zapłacić podatek VAT od tej transakcji. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Dostawę tych lokali dokonaną przez Wnioskodawcę należy traktować jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2, która zgodnie z przepisami ustawy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.