IPPP1/443-442/12-5/EK - Dostawa nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 14b § 1 § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 maja 2012 r. (data wpływu 25 maja 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dostawy nieruchomości zabudowanej - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 maja 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie dostawy nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Bank przejął w dniu 9 grudnia 2009 r. na mocy zawartej notarialnie umowy przeniesienia własności nieruchomości celem zwolnienia z długu, nieruchomość położoną w R. składającą się z dwóch działek (zabudowanej i niezabudowanej), które znajdowały się w użytkowaniu wieczystym dłużnika, natomiast budynki znajdujące się na działce stanowiły jego własność. Dłużnik w okresie prowadzenia działalności gospodarczej dokonał rozbudowy budynków znajdujących się na działce będącej w jego użytkowaniu wieczystym. Działalność gospodarcza prowadzona przez dłużnika objęta była obowiązkiem podatkowym wynikającym z ustawy o podatku od towarów i usług. W momencie zawarcia z Bankiem urnowy przeniesienia własności nieruchomości celem zwolnienia z długu, Dłużnik wystawił dwie faktury VAT na kwoty: 1.449.789,44 złote brutto i 150.210,00 złotych brutto, z czego podatek VAT wyniósł: 261.437,44 złote. Bank w chwili nabycia nieruchomości nie odliczył wskazanej kwoty VAT, pomimo że jest płatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu pomieszczeń bankowych i wydawania lokalnej gazety. Powodem nieodliczenia podatku były obowiązujące w ówczesnym stanie prawnym rozwiązania wskazujące, że była to usługa bankowa zwolniona z podatku VAT. Umowa przeniesienia własności nieruchomości celem zwolnienia z długu miała charakter czynności, o której mowa w art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy - Prawo bankowe, tj. zamiany wierzytelności Banku na składniki majątku dłużnika, w związku z czym - jako czynność finansowa - objęta była zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 3 załącznika Nr 4 do ustawy o podatku od towarów usług W dniu 24 października 2011 r. Bank sprzedał prawo użytkowania wieczystego gruntu (działki zabudowanej oraz niezabudowanej) i prawo własności znajdujących się na nim nieruchomości firmie S. sp. jawna za łączną cenę 1.722.000,00 złotych brutto w tym 23% podatku VAT w kwocie 322.000,00 złotych. Wystawiono fakturę VAT na kwotę brutto uwzględniającą wskazany podatek VAT. Bank dokonał rozliczenia podatku VAT deklaracji VAT-7 za miesiąc październik 2011 r. Wpłaty podatku w kwocie 322.843,00 zł podlegającej wpłacie do Urzędu Skarbowego dokonano w dniu 25 listopada 2011 r. Przeprowadzona w dniach 22, 23, 24, 28. II.2012 r. oraz 01,02.III.2012 r. przez pracowników Urzędu Skarbowego kontrola źródłowa działalności gospodarczej Banku Spółdzielczego w Z. nie wykazała nieprawidłowości w zakresie rozliczenia podatku i nie sformułowała zaleceń skierowanych do Banku w zakresie należnego VAT od sprzedanej nieruchomości.

Jednocześnie nabywcy nieruchomości spółce S. sp. jawna - w związku z faktem, że uznano iż przedmiotowa nieruchomość korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług - odmówiono prawa do odliczenia podatku VAT w kwocie 322.000,00 zł (ustalenie zawarte w protokole kontroli Podatkowej przeprowadzonej w firmie nabywcy przez pracowników Urzędu Skarbowego). W następstwie odwołania się przez spółkę od decyzji odmawiającej zwrotu podatku, Naczelnik Urzędu Skarbowego podtrzymał swoje stanowisko w sprawie zwrotu podatku VAT.

Bank nadmienia, że w okresie władania nieruchomością nie ponosił nakładów na zbywane nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynek będący przedmiotem zapytania był w całości przedmiotem umów najmu w okresie od 1 stycznia 2010 r. do dnia 22 kwietnia 2011 r. Zgodnie z zaświadczeniem Urzędu Miejskiego Wydział Architektury z dnia 14 października 2011 r. przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta ustaleniami żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani ważną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Według uchwalonego przez Radę Miejską "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy" nieruchomość znajduje się w obrębie terenów usługowo przemysłowych (U/P).

W chwili obecnej nie toczy się żadne postępowanie pomiędzy stronami transakcji a organami administracji podatkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób Bank powinien prawidłowo rozliczyć transakcję sprzedaży nieruchomości przejętej w 2009 r. za długi.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Bank uważa, że sprzedając nieruchomość za łączną cenę 1.722.000,00 złotych brutto w tym 23% podatku VAT w kwocie 322.000,00 złotych prawidłowo wystawił fakturę VAT na kwotę brutto uwzględniającą 23% podatek VAT. Bank nie był pierwszym zasiedlającym nieruchomość ani nie dokonał transakcji sprzedaży po upływie 2 lat od dnia przejęcia, w związku z czym stoi na stanowisku, że przedmiotowa transakcja nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Stosownie do zapisu zawartego w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122. i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wskazać również należy, iż zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanych, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z cytowanego przepisu wynika, iż aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części, do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie zatem miało miejsce, gdy nowowybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub oddany w dzierżawę, czy najem, gdyż nastąpi wówczas wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym powyższe wykluczenie doznaje ograniczenia, gdyż dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia również może korzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy w stosunku do tych obiektów nic przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i równocześnie dostawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warto również zauważyć, że, na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. A zatem sprzedaż gruntów zabudowanych podlega w chwili sprzedaży opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków lub budowli posadowionych na nich lub ich części. Ponadto z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 z późn. zm.) wynika, iż zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowie albo ich części są zwolnione od podatku.

Z okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca w dniu 9 grudnia 2009 r. na mocy zawartej notarialnie umowy przeniesienia własności nieruchomości celem zwolnienia z długu przejął nieruchomość składającą się z dwóch działek (zabudowanej i niezabudowanej), które znajdowały się w użytkowaniu wieczystym Dłużnika, natomiast budynki znajdujące się na działce stanowiły jego własność. W momencie zawarcia ww. umowy Dłużnik wystawił dwie faktury VAT na kwoty: 1.449.789,44 zł brutto i 150.210,00 zł brutto, z czego podatek VAT wyniósł: 261.437,44 zł. Bank w chwili nabycia nieruchomości nie odliczył wskazanej kwoty podatku VAT, gdyż umowa przeniesienia własności nieruchomości celem zwolniona z długu miała charakter, o której mowa w art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy - Prawo bankowe, tj. zamiany wierzytelności Banku na składniki majątku dłużnika, w związku z czym - jako czynność finansowa - objęta była zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z poz. 3 załącznika nr 4 do ustawy obowiązującej w dniu przedmiotowej umowy. W dniu 24 października 2011 r. Wnioskodawca sprzedał prawo użytkowania wieczystego gruntu działki zabudowanej i prawo własności znajdujących się na nim nieruchomości.

Analizując treść powołanych przepisów oraz opis stanu faktycznego uznać należy do pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budynków doszło w dniu 9 grudnia 2009 r., tj. w chwili przeniesienia na Wnioskodawcę własności nieruchomości celem zwolnienia z długu, gdyż nastąpiło to w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (transakcja była zwolniona z VAT). Jednakże od pierwszego zasiedlania do chwili sprzedaży, tj. 24 października 2011 r. nie minął okres krótszy niż 2 lata, zatem dostawa przedmiotowych budynków nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym rozważyć należy możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przepis ten przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nic ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być obie powyższe przesłanki.

Jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawca nic miał prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu przejęcia nieruchomości jak również nic ponosił nakładów na zbywaną nieruchomość w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Spełnione zostały zatem warunki zastosowania zwolnienia od podatku VAT wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Podsumowując, biorąc pod uwagę powyższe okoliczności należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sprzedaż prawa w użytkowania gruntu wchodzącego w skład przedmiotowej nieruchomości również będzie podlegała zwolnieniu od podatku w oparciu o § 13 ust. 1 pkt 11 powołanego wyżej rozporządzenia.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, iż sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana stawką w wysokości 23% należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie opodatkowania dostawy działki zabudowanej, natomiast w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronic przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja I0, 09-402 Płock.