IPPP1/443-267/08-2/SM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Agencji przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2008 r. (data wpływu 15 lutego 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatkowej przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 lutego 2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatkowej przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

WXXX AXXX MXXX (XAM) była właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako nieruchomość składająca się z dwóch działek - nr../26 o powierzchni 1.664 m. kw. oraz nr.../156 o powierzchni 9.367 m kw. (łączna powierzchnia działek wynosiła 11.031 m kw.), dla której Sąd Rejonowy w ZXXX GXXX VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr Z.......

Powyższa nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej i zabudowana jest dwoma budynkami magazynowymi, które z uwagi na stan techniczny oraz zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będą podlegały rozbiórce. Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego i nie jest ani nie może być wykorzystywana na cele produkcji rolnej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Osiedla ZXXX i Osiedla ZXXX w ZXXX GXXX, uchwalonym uchwałą Nr.... Rady Miasta ZXXX GXXX z dnia 27 września 2005 r., działka nr../26 zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem MW9 - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, natomiast działka nr.../156 w przeważającej części znajduje się na terenie o symbolu MW-9 - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz we fragmentach na terenach oznaczonych symbolami: MWB - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, ZP2 - zieleń parkowa, KD - droga dojazdowa i KX - teren komunikacji pieszej i pieszo-rowerowej.

Działka oznaczona nr 62/26 została zakupiona od Miasta ZXXX GXXX w sierpniu 2007 r. w celu poprawienia warunków gospodarowania nieruchomością przyległą będącą własnością Skarbu Państwa - WAM. W księdze wieczystej sposób korzystania z ww. działki określono jako "inne tereny zabudowane". Na działce tej posadowiona jest część budynku magazynowego użytkowanego przez XAM, którego pozostała część znajduje się na działce o nr../156. Należy przy tym podkreślić, iż znajdujący się częściowo na działce nr../26 budynek magazynowy był w całości użytkowany przez XAM. Cena działki nr../26 nabytej od Miasta ZXXX GXXX zawierała 22% podatek VAT. WXXX AXXX MXXX nie obniżyła kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej nabycie działki nr../26. Działka nr..../156 została przejęta w 2001 r. protokołem zdawczo-odbiorczym do zasobów XAM w trybie art. 18 ust. 2-6 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.), tak więc XAM nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Zarówno przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, jak i w trakcie używania nie poniesiono żadnych wydatków na ulepszenie budynków znajdujących się na ww. działkach.

W dniu 28 grudnia 2007 r. w Kancelarii Notarialnej JXXX XXX, zawarto w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży przez XAM nieruchomości położonej w ZXXX GXXX, składającej się z działek oznaczonych numerami.../26 i.../156 (Rep. A numer......./2007).

Przy sprzedaży nieruchomości składającej się z dwóch działek oznaczonych numerami../26 i..../156, WXXX AXXX MXXX zastosowała w stosunku do całej zbywanej nieruchomości zwolnienie od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym WXXX AXXX MXXX, sprzedając nieruchomość składającą się z działek oznaczonych numerami.../26 i.../156, prawidłowo zastosowała zwolnienie od podatku od towarów i usług w odniesieniu do całej zbytej nieruchomości.

Przyjmując, iż zwolnienie od podatku należało zastosować jedynie do zbywanej działki nr.../156, w jaki sposób należało podzielić cenę sprzedaży ustaloną łącznie dla obu działek, tj. jaką część ceny przyporządkować do dostawy ze stawką 22%, a jaka powinna skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Zdaniem wnioskodawcy:

W świetle przytoczonych przepisów WXXX AXXX MXXX stoi na stanowisku, iż sprzedaż części zabudowanej nieruchomości, tj. działki nr..../156 przy nabyciu której nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz od zakończenia której budowy minęło 5 lat - korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. W powyższym stanie faktycznym należy wziąć pod uwagę także art. 29 ust. 5 ustawy o VAT który określa, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z przepisu tego wynika, iż dostawa gruntu z budynkiem powinna być opodatkowana według zasad właściwych dla dostawy obiektu budowlanego.

Odnośnie działki nr.../26 WXXX AXXX MXXX uważa, iż w części dotyczącej jej zbycia powinna zastosować 22% stawkę podatku od towarów i usług. Dostawa towarów używanych jest bowiem zwolniona od podatku wyłącznie wtedy, gdy podatnikowi dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało - w stosunku do tych towarów - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Należy przyjąć, że chodzi tu o ustawowe prawo do odliczenia podatku naliczonego, tak więc jeżeli WAM miała możliwość dokonania odliczenia, ale z niego zrezygnowała, to nie nabyła prawa do zwolnienia od VAT.

Obowiązujące przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nie dają żadnych wskazówek co do sposobu podziału ceny sprzedaży nieruchomości (w celu zastosowania właściwych stawek podatku) w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość składającą się z kilku działek, w stosunku do których winny być zastosowane różne stawki podatku. Zdaniem WAM, w powyższym przypadku należy zastosować podział uwzględniający udział powierzchni poszczególnych działek w powierzchni ogółem zbywanej nieruchomości. I tak zbycie zabudowanej części nieruchomości (działka nr../26) w stosunku do której XAM przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego winno być opodatkowane stawką 22%, natomiast zbycie zabudowanej nieruchomości w części dotyczącej działki nr.../156, przy nabyciu której XAM nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, objęte jest zwolnieniem od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą" - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem" podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy - ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl art. 41 ust. 1 - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ustawy - zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane rozumie się:

Jednak w myśl art. 43 ust. 6 ustawy - zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

Kwestię dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części; jeżeli przedmiotowa dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz własnego stanowiska wynika, że przedmiotem dostawy była nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek nr../26 o powierzchni 1.664 m kw. i nr.../156 o powierzchni 9.367 m kw., zabudowana dwoma budynkami magazynowymi. Od zakończenia budowy tych budynków (magazynów) minęło 5 lat; XAM nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie.

Działka o nr.../156 została przejęta przez Agencję w 2001 r. na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego w trybie art. 18 ust. 2-6 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Z RP (Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 z późn. zm.) - zatem przy jej nabyciu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Uwzględniając powyższe - sprzedaż części zabudowanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast działka o nr 62/26 została zakupiona przez Agencję w sierpniu 2007 r. od Miasta ZXXX GXXX, które zastosowało przy jej dostawie stawkę 22%. Agencja nie odliczyła podatku naliczonego zawartego w fakturze dokumentującej tę sprzedaż. Biorąc jednak pod uwagę brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - dostawa przedmiotowej części nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku (XAM przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu) i w myśl art. 41 ust. 1 podlega ona opodatkowaniu stawką 22%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzenia wykonawcze nie zawierają zapisu, dotyczącego sposobu podziału ceny sprzedaży nieruchomości (w celu zastosowania właściwych stawek podatkowych, czy zwolnienia od podatku) w przypadku dokonywania sprzedaży nieruchomości składającej się z kilku działek, w stosunku do których winno być zastosowane różne opodatkowanie.

Zatem za prawidłowy należy uznać podział zastosowany przez Agencję, tj. uwzględniający udział powierzchni poszczególnych działek (nr../26 opodatkowanej stawką 22% i.../156 zwolnionej od podatku) w powierzchni ogółem zbywanej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.