IPPP1/443-143/12-6/IGo - Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2012 r. (data wpływu 13 lutego 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 kwietnia 2012 r. (data wpływu 10 kwietnia 2012 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 30 marca 2012 r. (skutecznie doręczone w dniu 2 kwietnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 lutego 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji nabycia nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 3 kwietnia 2012 r., złożonym w dniu 4 kwietnia 2012 r. (data wpływu 10 kwietnia 2012 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 30 marca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Uwagi ogólne

Sp. z o.o. K. S.K.A." (dalej: "Spółka") jest polską spółką prowadzącą działalność deweloperską.Spółka rozważa nabycie ogółu praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży dwóch zabudowanych nieruchomości zlokalizowanych w Warszawie od polskiej spółki P. Sp. z o.o., występującej w tej umowie w charakterze nabywcy. Po przejęciu ogółu praw i obowiązków ze wspomnianej umowy przedwstępnej, Spółka nabyłaby następnie od polskiej spółki C. Sp. z o.o. ("Zbywca") wspomniane nieruchomości, w ramach ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej ich własność ze Zbywcy na Spółkę.

Pierwsza nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 15/13, zabudowanej budowlami w postaci parkingu i infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, latarnie) (dalej "Nieruchomość 1"). Druga nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 15/14, zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym oraz budowlami w postaci parkingu i infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, latarnie) (dalej "Nieruchomość 2"). Spółka rozważa zrealizowanie przedmiotowej transakcji przed dniem 1 września 2012 r., ale nie wyklucza możliwości, że do jej zawarcia dojdzie po tej dacie.

Po ewentualnym nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Spółka zamierza wykorzystywać je dla potrzeb swojej działalności, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej "VAT"). Zarówno Spółka jak też Zbywca są czynnymi podatnikami VAT zarejestrowanymi dla potrzeb tego podatku w Polsce. O ile do sprzedaży Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2, lub części tych nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT dające stronom transakcji możliwość rezygnacji z takiego zwolnienia z VAT (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), Zbywca i Spółka zamierzają skorzystać z takiej możliwości.

Nieruchomość 1

Prawo użytkowania wieczystego działki 15/13 zostało nabyte przez Zbywcę w dniu 30 czerwca 1998 r. Przedmiotowa działka została nabyta od osoby fizycznej i nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Już po nabyciu działki 15/13 w 1998 r. Zbywca poniósł na nią nakłady budując na działce parking. Dodatkowo oprócz prac związanych z budową parkingu, Zbywca wykonał ogrodzenie działki, zamontował latarnie oraz instalację nawadniającą teren zieleni.

Zgodnie z informacjami poosiadanymi przez Spółkę, powyższe wydatki na stworzenie parkingu, na działce 15/13 związane były z prowadzoną przez Zbywcę działalnością opodatkowaną. W związku z tym Zbywca odliczał podatek naliczony na nabyciu towarów i usług związanych z realizacją tej inwestycji. Parking wybudowany przez Zbywcę na wyżej wymienionej działce został ujęty w ewidencji środków trwałych Zbywcy jako odrębny środek trwały, zakwalifikowany jako obiekt inżynierii lądowej.

Parking zlokalizowany na działce 15/13, od momentu jego stworzenia w 1998 r., jest wykorzystywany dla potrzeb działalności gospodarczej Zbywcy. Parking jest częściowo wykorzystywany bezpośrednio przez Zbywcę, dla jego wewnętrznych potrzeb, a w części był i jest przedmiotem najmu na rzecz podmiotów trzecich. Najem części parkingu rozpoczął się w dniu 1 września 2010 r. Najem parkingu jest objęty opodatkowaniem VAT i jest dokumentowany przez Zbywcę stosownymi fakturami VAT uwzględniającymi podstawową stawkę tego podatku.

Nieruchomość 2

Na drugiej z działek, które Spółka zamierza nabyć (działka 15/14) posadowiony jest budynek biurowo-magazynowy. Przedmiotowa nieruchomość, przed jej nabyciem przez Zbywcę, była dzierżawiona przez Zbywcę od osoby fizycznej. W trakcie dzierżawy, która trwała od 1996 r. do 31 grudnia 2004 r., Zbywca poniósł w 1998 r. nakłady na: budowę parkingu, wykonanie ogrodzenia działki, oraz zainstalowanie latarni i instalacji nawadniającej teren zieleni; oraz modernizację budynku biurowo-magazynowego.

Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę, przedmiotowe nakłady związane były z prowadzoną przez Zbywcę działalnością opodatkowaną, w związku z czym Zbywca odliczył podatek naliczony na nabyciu towarów i usług związanych ze wskazanymi inwestycjami. Dla celów podatku dochodowego od osób prawnych przedmiotowe nakłady były traktowane przez Zbywcę jako inwestycja w obcym środku trwałym.

Od momentu poniesienia nakładów w 1998 r. do 31 grudnia 2004 r. przedmiotowa działka 15/14 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami była użytkowana przez Zbywcę dla celów prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

W okresie od 1 stycznia 2005 do 18 lutego 2006 nastąpiła przerwa w dzierżawie działki 15/14. Dzierżawa działki 15/14 wraz ze znajdującymi się na niej obiektami została wznowiona przez Zbywcę począwszy od 18 lutego 2006 r. Dzierżawa była kontynuowana aż do momentu nabycia tej działki przez Zbywcę. Czynsz z tytułu dzierżawy Nieruchomości 2 podlegał opodatkowaniu VAT i był rozliczany na podstawie faktur VAT wystawianych przez właściciela zgodnie z podstawową stawką podatku VAT.

W dniu 7 lutego 2008 Zbywca nabył przedmiotową Nieruchomość 2 (tj. prawo użytkowania wieczystego działki 15/14 oraz prawo własności posadowionych na niej budynku biurowo-magazynowego oraz budowli) od jej dotychczasowego właściciela będącego osobą fizyczną. Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę, przedmiotowa transakcja sprzedaży nie była objęta opodatkowaniem VAT.

Parking oraz budynek zlokalizowany na działce 15/14, po ich nabyciu przez Zbywcę, są wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej Zbywcy. Wspomniane obiekty są częściowo wykorzystywane bezpośrednio przez Zbywcę, dla jego własnych potrzeb, a w części były i są przedmiotem najmu na rzecz podmiotów trzecich. Najem części parkingu oraz budynku jest objęty opodatkowaniem VAT i dokumentowany przez Zbywcę fakturami VAT uwzględniającymi podstawową stawkę tego podatku.

Po zakupie działki 15/14 (tj. po 7 lutego 2008 r.), Zbywca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków oraz budowli znajdujących się na przedmiotowej działce.

W piśmie uzupełniającym z dnia 3 kwietnia 2012 r. Wnioskodawca wyjaśnia, że:

Jednocześnie, Spółka podkreśla, że w przypadku zrealizowania analizowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 po dniu 1 września 2012 r., Spółka wraz ze Zbywcą skorzystają z uprawnienia, przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do sprzedaży opisanej powyżej części Nieruchomości 1 zwolnionej z VAT (wskazanej w punkcie (2) (b)powyżej).

W związku z powyższym, niezależnie od daty zawarcia analizowanej transakcji, sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

Jednocześnie Spółka podkreśla, że w przypadku Nieruchomości 2 Spółka wraz ze Zbywcą skorzystają z uprawnienia, przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do sprzedaży Nieruchomości 2. W związku z powyższym transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem wnioskodawcy:

Pytanie 1

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem tych towarów i usług.

Zgodnie z ust. 2 pkt 1 lit. a) wspomnianego przepisu, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Mając na względzie okoliczność, że Spółka zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość 1 do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, związanych z profilem działalności Spółki, w jej ocenie będzie miała możliwość odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT Zbywcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości 1.

Pytanie 2

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem tych towarów i usług.

Zgodnie z ust. 2 pkt 1 lit. a) wspomnianego przepisu, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Mając na względzie okoliczność, że Spółka zamierza wykorzystywać nabytą Nieruchomość 2 do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, związanych z profilem działalności Spółki, w jej ocenie będzie miała możliwość odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT Zbywcy dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości 2.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego - na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy - w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. - stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Istotna jest intencja nabycia - jeśli dany towar (usługa) ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru (usługi) i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT - spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

Biorąc pod uwagę, że prawo do odliczenia powinno być realizowane natychmiast po powstaniu podatku naliczonego, decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia ma zamierzony (deklarowany) związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi.

Podkreślić należy, iż ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast, w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 lipca 2011 r., wskazano, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m.in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka rozważa nabycie ogółu praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży dwóch zabudowanych nieruchomości. Zarówno Spółka jak też Zbywca są czynnymi podatnikami VAT zarejestrowanymi dla potrzeb tego podatku w Polsce.

Pierwsza nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 15/13, zabudowanej budowlami w postaci parkingu i infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, latarnie) (dalej "Nieruchomość 1"). Druga nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 15/14, zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym oraz budowlami w postaci parkingu i infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, latarnie) (dalej "Nieruchomość 2"). Spółka rozważa zrealizowanie przedmiotowej transakcji przed dniem 1 września 2012 r., ale nie wyklucza możliwości, że do jej zawarcia dojdzie po tej dacie.

Po ewentualnym nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Spółka zamierza wykorzystywać je dla potrzeb swojej działalności, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej "VAT").

W piśmie uzupełniającym z dnia 3 kwietnia 2012 r. Wnioskodawca wyjaśnia, że:

Jednocześnie, Spółka podkreśla, że w przypadku zrealizowania analizowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 po dniu 1 września 2012 r., Spółka wraz ze Zbywcą skorzystają z uprawnienia, przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do sprzedaży opisanej powyżej części Nieruchomości 1 zwolnionej z VAT (wskazanej w punkcie (2) (b)powyżej).

W związku z powyższym, niezależnie od daty zawarcia analizowanej transakcji, sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

Jednocześnie Spółka podkreśla, że w przypadku Nieruchomości 2 Spółka wraz ze Zbywcą skorzystają z uprawnienia, przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do sprzedaży Nieruchomości 2. W związku z powyższym transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

W związku z powyższym, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług. Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, gdyż przedmiotowe Nieruchomości, będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Reasumując, nabywca - działając jako zarejestrowany podatnik VAT, który wykorzystywać będzie przedmiotowe Nieruchomość do działalności opodatkowanej - ma prawo odliczyć podatek naliczony z tytułu nabycia zarówno Nieruchomości 1 jak i Nieruchomości 2. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W zakresie pozostałych pytań dotyczących podatku VAT (1, 2 i 5) z wniosku z dnia 10 lutego 2012 r. zostało wydane postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania, doręczone Wnioskodawcy w dniu 2 kwietnia 2012 r.

W związku z tym, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.