IPPP1/443-1414/11-4/BS - Stawka podatku VAT dla dostawy lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 19 września 2011 r. (data wpływu 21 września 2011 r.), uzupełnionym w dniu 22 grudnia 2011 r. (data wpływu 29 grudnia 2011 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 16 grudnia 2011 r. (skutecznie doręczone w dniu 20 grudnia 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i ustanowieniem wyłącznego prawa do korzystania z określonych powierzchni wspólnych (np. ogródków przylokalowych, tarasów, balkonów, powierzchni dachowych oraz powierzchni położonej w pomieszczeniu garażowym) znajdujących się w tym samym budynku - jest prawidłowe.

W dniu 21 września 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i ustanowieniem wyłącznego prawa do korzystania z określonych powierzchni wspólnych (np. ogródków przylokalowych, tarasów, balkonów, powierzchni dachowych oraz powierzchni położonej w pomieszczeniu garażowym) znajdujących się w tym samym budynku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Przedmiotem działalności Spółki jest m.in. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych oraz użytkowych. Spółka realizuje aktualnie budowę osiedla mieszkaniowego i podpisuje umowy przedwstępne sprzedaży lokali mieszkalnych. Nabywcy mieszkań dokonują wpłaty zaliczek na poczet przyszłej ceny sprzedaży lokalu na podstawie zawartych umów przedwstępnych.

Ostateczne przeniesienie własności lokalu na klienta nastąpi na podstawie jednego aktu notarialnego po uzyskaniu Pozwolenia na użytkowanie. Przedmiotem dostawy będzie sprzedaż odrębnej własności lokalu mieszkalnego usytuowanego w budynku wielo-lokalowym wraz ze stosownym, zależnym od wielkości lokalu mieszkalnego, udziałem w częściach wspólnych budynku.

Do części wspólnych budynku zaliczana jest również hala garażowa, która nie stanowi odrębnego lokalu użytkowego, gdyż nie spełnia wymagań dotyczących samodzielności lokali. W związku z tym, powierzchnia garażowa nie będzie wyodrębniona do osobnej księgi wieczystej, jak również nie będzie mogła być przedmiotem odrębnych umów przeniesienia własności, ani na etapie transakcji ze Spółką ani w obrocie wtórnym.

Poszczególni nabywcy mieszkań otrzymują wyłączne prawo do korzystania z wydzielonych części powierzchni wspólnej (np. ogródków przylokalowych, tarasów, balkonów, powierzchni dachowych oraz powierzchni położonej w pomieszczeniu garażowym).

Akt notarialny sprzedaży mieszkania będzie określał szczegółowo sposób użytkowania przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych powierzchni wspólnych budynku.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z dnia 22 grudnia 2011 r. (data wpływu 29 grudnia 2011 r.) Wnioskodawca wskazał, iż na dzień uzupełnienia wniosku stan faktyczny przedstawia się następująco:

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Decyzją z dnia 19 października 2011 r. udzielił Pozwolenia na użytkowanie zespołu budynków mieszkalnych z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną.

Parametry inwestycji:

* powierzchnia zabudowy - 2.604,40 m²

* powierzchnia całkowita - 20.890,20 m²

* kubatura - 65.224,70 m²

* ilość kondygnacji nadziemnych - 6 - 8,

Z protokołu pomiarów powierzchni użytkowej lokali znajdujących się w budynku, pomiarów powierzchni części wspólnych budynku wykonanego przez firmę G. Nr x/90 z dnia 14 września 2011 r. wynika:

* powierzchnia użytkowa lokali wynosi 11.443,8 m² w tym:

* powierzchnia użytkowa 8 lokali użytkowych - 525 m²

* powierzchnia użytkowa 219 lokali mieszkalnych - 10.918,8 m².

Większość lokali mieszkalnych jest w przedziale 30 - 60 m², tylko 5 lokali mieszkalnych jest w przedziale 80 - 100 m². Powierzchnia wspólna budynku (hala garażowa, komunikacja, pomieszczenia techniczne) wynosi 6.713 m².

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Pytanie podatnika dotyczy wysokości stawki podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i ustanowieniem wyłącznego prawa do korzystania z określonych powierzchni wspólnych (np. ogródków przylokalowych, tarasów, balkonów, powierzchni dachowych oraz powierzchni położonej w pomieszczeniu garażowym) znajdujących się w tym samym budynku.

Zdaniem WnioskodawcyZarówno do sprzedaży lokalu mieszkalnego jak i prawa do korzystania z wydzielonych części powierzchni wspólnej (ogródków przylokalowych, tarasów, balkonów oraz miejsca postojowego położonego w pomieszczeniu garażowym) należy zastosować stawkę podatkową w wysokości - 8% w 2011 r. i 7% w roku 2010 r.

Zdaniem Spółki jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielo nabywcy prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego, czy też tarasu lub ogródka przylokalowego, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega opodatkowaniu stawką obniżoną.

Spółka nie dokonuje przeniesienia własności części ułamkowej garażu podziemnego, natomiast następuje przeniesienie własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z wyłącznym prawem do korzystania z określonych części wspólnych (ogródków przylokalowych, tarasów, balkonów, powierzchni dachowych oraz powierzchni położonej w pomieszczeniu garażowym znajdujących się w tym samym budynku).

Spółka posiada Interpretację indywidualną z dnia 16 czerwca 2010 r. o numerze IPPP1-443-420/10-4/EK, jednakże w związku z odmiennym orzecznictwem sądowym jak również ze zmianą stanowiska Ministra Finansów w maju 2011 r. postanowiono wystąpić ponownie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Z uwagi na to, że interpretacja indywidualna wydana Spółce dotyczyła zdarzenia przyszłego Spółka zastosowała się do posiadanej interpretacji indywidualnej i w momencie wpłaty zaliczek z tyt. podpisanych umów przedwstępnych naliczała podatek VAT w wysokości:

* 7% (w 2010 r.) oraz 8% (w 2011 r.) z tyt. wpłaconej zaliczki na lokal mieszkalny

* 22% (w 2010 r.) oraz 23% (w 2011 r.) z tyt. wpłaconej zaliczki na prawo korzystania z miejsca postojowego.

Spółka przewiduje oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego wielo-lokalowego w miesiącu grudniu 2011 r. i w tym samym miesiącu zostanie rozpoczęta sprzedaż lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość oraz powiązanego z własnością lokalu prawa do wyłącznego korzystania z określonej powierzchni w częściach wspólnych budynku.

Zdaniem Spółki stawkę obniżoną należy zastosować do wpłaty końcowej jak również Spółka powinna dokonać korekty stawki VAT w stosunku do zaliczek wpłaconych na podstawie umów przedwstępnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm., a od dnia 26 sierpnia 2011 r. tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w świetle art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast, przez świadczenie usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy (...).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146a ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl ust. 12a powołanego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Artykuł 41 ust. 12b ustawy o VAT stanowi natomiast, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

Zgodnie z ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Artykuł 2 pkt 12 ustawy o VAT, zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakimi obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 k.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z powyższego wynika więc, iż miejsce postojowe znajdujące się w podziemnej części budynku mieszkalnego jest częścią nieruchomości wspólnej. Nie ma możliwości nabycia prawa do korzystania z miejsca postojowego w oderwaniu do nabycia samego lokalu mieszkalnego, jako że miejsca postojowe nie są w opisanym przypadku samodzielnymi lokalami użytkowymi, nie stanowią wydzielonych trwałymi ścianami izb w obrębie jednego budynku. Nie można również nabyć w oderwaniu od lokalu mieszkalnego części wspólnych budynku mieszkalnego.

Zatem, jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, wynika iż Wnioskodawca realizuje aktualnie budowę osiedla mieszkaniowego i podpisuje umowy przedwstępne sprzedaży lokali mieszkalnych. Nabywcy mieszkań dokonują wpłaty zaliczek na poczet przyszłej ceny sprzedaży lokalu na podstawie zawartych umów przedwstępnych. Ostateczne przeniesienie własności lokalu na klienta nastąpi na podstawie jednego aktu notarialnego po uzyskaniu Pozwolenia na użytkowanie. Przedmiotem dostawy będzie sprzedaż odrębnej własności lokalu mieszkalnego usytuowanego w budynku wielo-lokalowym wraz ze stosownym, zależnym od wielkości lokalu mieszkalnego, udziałem w częściach wspólnych budynku. Do części wspólnych budynku zaliczana jest również hala garażowa, która nie stanowi odrębnego lokalu użytkowego, gdyż nie spełnia wymagań dotyczących samodzielności lokali. W związku z tym, powierzchnia garażowa nie będzie wyodrębniona do osobnej księgi wieczystej, jak również nie będzie mogła być przedmiotem odrębnych umów przeniesienia własności, ani na etapie transakcji ze Spółką ani w obrocie wtórnym. Poszczególni nabywcy mieszkań otrzymują wyłączne prawo do korzystania z wydzielonych części powierzchni wspólnej (np. ogródków przylokalowych, tarasów, balkonów, powierzchni dachowych oraz powierzchni położonej w pomieszczeniu garażowym). Akt notarialny sprzedaży mieszkania będzie określał szczegółowo sposób użytkowania przez poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych powierzchni wspólnych budynku.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Decyzją z dnia 19 października 2011 r. udzielił Pozwolenia na użytkowanie zespołu budynków mieszkalnych z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną. Większość lokali mieszkalnych jest w przedziale 30 - 60 m², tylko 5 lokali mieszkalnych jest w przedziale 80 - 100 m².

Mając na uwadze opis sprawy oraz przedstawiony powyżej stan prawny stwierdzić należy, że dokonywana wraz ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, sprzedaż prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym, które nie zostało wyodrębnione jako samodzielny lokal użytkowy i nie może być przedmiotem odrębnej dostawy, a także jest integralnie związane z prawem własności konkretnego lokalu mieszkalnego, ma charakter jednej transakcji i podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji powyższego, dostawa lokali mieszkalnych stanowiących obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego, czy też tarasu lub ogródka przylokalowego, które jest integralnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego korzystać będzie z preferencyjnej stawki podatku od towarów i usług w wysokości 8%, na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a w związku z art. 41 ust. 12 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Z powyższych przepisów wynika, że organ podatkowy rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ podatkowy zauważa, iż zagadnienie dotyczące możliwości dokonania korekt podatku nie było przedmiotem zapytania Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.