IPPP1/443-1356/11-2/MP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2011 r. (data wpływu 8 września 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 8 września 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i dokumentowania rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca posiada nieruchomości, których jest współwłaścicielem. Firma występuje jako współwłaściciel administrujący lub jako współwłaściciel nieadministrujący nieruchomością. W przypadku wykorzystywania nieruchomości przez współwłaścicieli, współwłaściciel administrujący wystawia fakturę VAT na rzecz drugiego współwłaściciela dotyczącą ustalonej umownie części kosztów eksploatacyjnych, która winna być ponoszona przez nieadministrującego współwłaściciela. Pomieszczenia niewykorzystywane przez żadnego ze współwłaścicieli są wynajmowane. Nieadministrujący współwłaściciel czyli m.in. P., wystawia fakturę na rzecz administrującego współwłaściciela dotyczącą ustalonej umownie części przychodów z wynajmu pomieszczeń. Kwota udziału nieadministrującego współwłaściciela jest kwotą brutto, tj. nieadministrujący współwłaściciel wystawia fakturę na kwotę ustalonego udziału w przychodach z wynajmu w ramach której wykazuje kwotę VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia prawidłowego opodatkowania oraz dokumentowania fakturą VAT wewnętrznych rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami z tytułu należnej części przychodów z wynajmu pomieszczeń.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

* Czy wewnętrzne rozliczenia stron, w szczególności wypłata współwłaścicielowi odpowiedniej dla niego części z zysku (należnej mu części przychodów z wynajmu pomieszczeń), powinna być traktowana jako niepodlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podział zysku.

* Czy przedmiotowe rozliczenia winny być dokumentowane notą księgową/obciążeniową a nie fakturą VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, ukształtowana pomiędzy P. a innymi współwłaścicielami współpraca w zakresie wykorzystywania nieruchomości stanowiących współwłasność stanowi realizację wspólnego przedsięwzięcia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Podział zysków z wynajmu pomieszczeń nieużywanych przez współwłaścicieli niewątpliwie nie może być uznany za dostawę towarów. Istnieją jednak wątpliwości, czy podział zysków może być uznany za wypłatę wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Mimo bardzo szerokiej definicji usługi dla celów podatku VAT nie można uznać za usługę każdego zdarzenia niestanowiącego dostawy towarów.

W myśl ustalonego orzecznictwa ETS, świadczenie stanowi usługę w rozumieniu ustawy o VAT, jeżeli:

* istnieje stosunek prawny dotyczący świadczenia pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą;

* istnieje świadczenie wzajemne za świadczoną usługę;

* wynagrodzenie otrzymywane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W konsekwencji, w celu stwierdzenia, czy w przedmiotowej sprawie wypłata w ramach podziału zysków stanowi wynagrodzenie podlegające opodatkowaniu należy ustalić, czy P. wykonuje świadczenie na rzecz administrującego współwłaściciela na podstawie istniejącego stosunku prawnego oraz, czy wypłata w ramach podziału zysków jest świadczeniem wzajemnym za świadczoną usługę.

Zdaniem Wnioskodawcy, istnienie stosunku współwłaścicieli nieruchomości oraz akceptowanie wynajmu podmiotom trzecim pomieszczeń nieużytkowanych przez współwłaścicieli nie stanowi usługi wykonywanej przez któregokolwiek ze współwłaścicieli. W przedmiotowej sprawie nie mamy bowiem do czynienia z wypłatą wynagrodzenia za świadczoną usługę. Nie ma w przedmiotowej sprawie ekwiwalentności świadczeń. Podział zysków z tytułu wynajmu wspólnych nieruchomości nie jest formą zapłaty za jakiekolwiek świadczenia wykonane przez współwłaściciela. Zatem transakcja podziału zysku nie powinna być dokumentowana fakturami VAT z wykazanym podatkiem VAT, gdyż nie dokumentuje świadczenia usługi i jest poza obszarem VAT.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15 ustawy, są obowiązani wystawić fakturę, stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy (...). Natomiast w świetle art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że fakturami VAT dokumentuje się jedynie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem w przedmiotowej sprawie nie ma podstaw do wystawienia faktury VAT. Transakcję wobec tego należy udokumentować innymi dokumentami księgowymi, nie podlegającymi reżimowi ustawy o VAT np. notą księgową/obciążeniową.

Stanowisko, zgodnie z którym świadczenia wynikające ze wspólnego przedsięwzięcia nie podlegają opodatkowaniu, znajduje potwierdzenie w pismach organów podatkowych. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 13 sierpnia 2008 r., sygn. IPPP1/443-908/08-9/IG zgodził się ze stanowiskiem podatnika w sprawie, w której podatnik wskazał, że jego zdaniem "wewnętrzne rozliczenia stron, w szczególności wypłata stronom odpowiedniej dla każdej z nich części z zysku (z wynagrodzenia od Miasta), w tym wypłata należna Liderowi, powinny być traktowane jako nie podlegający opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podział zysku, nie jako zapłata z tytułu jakichkolwiek świadczeń. Wypłata z tytułu wspomnianego podziału części z zysku (z wynagrodzenia od Miasta) powinna być dokumentowana np. notą księgową/obciążeniową, nie fakturą VAT."

Ponadto w interpretacji indywidualnej nr IPPP1-443-453/10-4/AS z dnia 16 lipca 2010 r. organ podatkowy stwierdził, że: "przekazanie przez koproducenta części zysku wynikającego z udziału Spółki nie jest wynagrodzeniem za świadczenie usługi, stanowi natomiast element wzajemnych rozliczeń między stronami umowy. Przekazanie części zysku wynika z zawartej umowy dotyczącej realizacji wspólnego przedsięwzięcia. Czynność ta nie rodzi skutków w podatku od towarów i usług (...). Przekazanie przez koproducenta części zysku wynikającego z udziału Spółki we wspólnym przedsięwzięciu nie stanowi świadczenia usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i nie podlega opodatkowaniu. W konsekwencji, czynność ta nie powinna być dokumentowana fakturą VAT, lecz innym dowodem księgowym."

Mając na uwadze powyższe, rozliczenia z tytułu przychodów uzyskiwanych z wynajmu wspólnych pomieszczeń (w ramach podziału zysków) powinny być traktowane jako przychody wynikające ze wspólnego przedsięwzięcia, które nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym rozliczenia te winny być dokumentowane np. notą księgową/obciążeniową, a nie fakturą VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi co do zasady usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

* w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

* świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Artykuł 15 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, definicja działalności gospodarczej wskazana w art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne lub rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodać należy, że polski ustawodawca nie skorzystał z możliwości wynikającej z art. 11 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym, każde państwo członkowskie, z zastrzeżeniem konsultacji z Komitetem ds. VAT, może uznać za jednego podatnika osoby mające siedzibę na terytorium kraju, które będąc prawnie niezależne, są ściśle związane ze sobą finansowo, ekonomicznie i organizacyjnie.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż Wnioskodawca posiada nieruchomości, których jest współwłaścicielem (administrującym lub nieadministrującym nieruchomością).

Pomieszczenia niewykorzystywane przez żadnego ze współwłaścicieli są wynajmowane. Nieadministrujący współwłaściciel (np. Wnioskodawca) wystawia fakturę na rzecz administrującego współwłaściciela, dotyczącą ustalonej umownie części przychodów z wynajmu pomieszczeń. Kwota udziału nieadministrującego współwłaściciela jest kwotą brutto, tj. nieadministrujący współwłaściciel wystawia fakturę na kwotę ustalonego udziału w przychodach z wynajmu, w ramach której wykazuje kwotę VAT. Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia prawidłowego opodatkowania oraz dokumentowania fakturą VAT wewnętrznych rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami z tytułu należnej części przychodów z wynajmu pomieszczeń.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. W konsekwencji, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, ukształtowana pomiędzy Wnioskodawcą a innymi współwłaścicielami współpraca w zakresie wykorzystywania nieruchomości stanowiących współwłasność stanowi realizację wspólnego przedsięwzięcia. Podmioty realizujące przedsięwzięcie (współwłaściciele nieruchomości) w ramach swobody zawierania umów mogą określić, kto będzie reprezentował je na zewnątrz, innymi słowy, który z podmiotów będzie administratorem nieruchomości.

Administrator nieruchomości, w ramach udzielonego pełnomocnictwa może m.in. wystawiać faktury dla najemców oraz inkasować czynsze i opłaty wynikające z tych umów, nie jest jednak uprawniony do prowadzenia za współwłaścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu świadczenia usług najmu lokali w zarządzanej nieruchomości są wszyscy współwłaściciele tej nieruchomości. Na skutek ustanowienia administratora, współwłaściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani w pewnych kwestiach przez administratora nieruchomości. Okoliczność ta nie pozbawia ich jednak statusu podatnika podatku od towarów i usług. W świetle powyższego współwłaściciele nieruchomości obowiązani są prowadzić indywidualnie rozliczenie tego podatku z budżetem.

Powyższe oznacza, że relacji zachodzących pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, dla potrzeb podatku od towarów i usług, nie należy oceniać na zasadach wewnętrznych rozliczeń stron. Analiza przedstawionego opisu sprawy prowadzi do wniosku, że przekazywana Wnioskodawcy należna część przychodów z tytułu wynajmu pomieszczeń stanowić będzie faktycznie wynagrodzenie za świadczone usługi najmu, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Podstawą opodatkowania, stosownie do przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jest co do zasady obrót. Obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku, Z kolei kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. A zatem obrotem, który należy wykazać do opodatkowania jest należna współwłaścicielowi część przychodów z tytułu wynajmu pomieszczeń, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Zgodnie art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Obowiązek wystawiania faktur określony w art. 106 ust. 1 ustawy został sprecyzowany w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 68, poz. 360), zgodnie z którym zarejestrowani podatnicy jako podatnicy VAT czynni, posiadający numer identyfikacji podatkowej, wystawiają faktury oznaczone wyrazami "FAKTURA VAT".

Zgodnie z powyższym, rozliczenia dokonywane pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości (wypłata współwłaścicielowi odpowiedniej dla niego części przychodów z wynajmu pomieszczeń), powinny być dokumentowane fakturami VAT.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji znak: IPPP1/443-908/08-9/IG z dnia 13 sierpnia 2008 r. oraz IPPP1-443-453/10-4/AS z dnia 16 lipca 2010 r., wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 14e ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych może z urzędu, zmienić wydaną interpretację ogólną lub indywidualną jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Zgodnie z art. 14e § 2 Ordynacji podatkowej, zawiadomienie o zmienionej interpretacji indywidualnej doręcza się podmiotowi, któremu w danej sprawie interpretacja została wydana.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedmiotowym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.