IPPP1/443-118/08-02/AW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21 grudnia 2007 r. (data wpływu 25 stycznia 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za obrót wpłaconego depozytu zabezpieczającego właściwe wykonanie umowy - jest prawidłowe.

W dniu 24 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za obrót wpłaconego depozytu zabezpieczającego właściwe wykonanie umowy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka S Sp. z o.o. (dalej: Spółka, Podatnik, Wnioskodawca) prowadzi działalność developerską. Spółka oferuje klientom nowy system sprzedaży polegający na tym, że wybudowanie obiektu mieszkalnego poprzedzone jest zawarciem z przyszłymi nabywcami mieszkań, umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Przed zawarciem umowy zobowiązującej do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, klient zawiera umowę o wpłatę depozytu na rachunek bankowy, na podstawie której potencjalny klient - nabywca wpłaca 5% przyszłej ceny sprzedaży lokalu na wyodrębniony rachunek powierniczy. Spółka do momentu podpisania ostatecznej umowy przenoszącej własność lokalu na rzecz klienta nie może dysponować kwotą wpłaconą na rachunek powierniczy; pieniądze te są zablokowane przez bank do momentu spełnienia umowy przyrzeczonej lub odstąpienia od niej.

Bank może przekazać Spółce środki zdeponowane przez Nabywców tylko w momencie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Do tego momentu są one zablokowane i stanowią depozyt zabezpieczający należyte wykonanie umowy zobowiązującej do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu. Pozostała część ceny, zgodnie z umową przedwstępną ma być płatna przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność i do momentu jego podpisania również ma stanowić depozyt zablokowany na rachunku bankowym, który także zostanie przekazany Spółce jako cena za lokal po zawarciu umowy przenoszącej własność.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dokonanie wpłaty depozytu przez nabywcę mieszkania na wyodrębniony rachunek powierniczy, którego posiadaczem jest Wnioskodawca, stanowi obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: UPTU) i spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy otrzymany depozyt zabezpieczający właściwe wykonanie umowy nie jest obrotem w rozumieniu art. 29 ust. 1 i 2 UPTU.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 UPTU podstawą opodatkowania jest obrót, czyli kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku VAT. W przypadku otrzymania przez Podatnika zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, stanowią one obrót zgodnie z art. 29 ust. 2 UPTU. Zgodnie z art. 19 ust. 10 UPTU w przypadku dostawy, której przedmiotem są lokale, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania lokalu.

W ocenie Podatnika, zdeponowanie na rachunku powierniczym depozytu nie można traktować jak otrzymania części zapłaty, zaliczki, zadatku, przedpłaty lub raty, w związku z czym nie powstaje obowiązek podatkowy na gruncie podatku od towarów i usług.

Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego zawartą między Nabywcą a Wnioskodawcą, "wszelkie rozliczenia z Nabywcą wynikające z umowy i związane z budową i przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, są prowadzono za pośrednictwem zamkniętego powierniczego rachunku bankowego". Powierniczy rachunek bankowy jest zamknięty dla Spółki; środki zdeponowane przez Nabywcę jako depozyt zabezpieczający właściwe wykonanie umowy, są przekazywano do dyspozycji Podatnika dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu. Spółka nie posiada uprawnienia do dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku, a w szczególności do składania dyspozycji wypłaty środków oraz przenoszenia praw do rachunku w drodze przelewu na osobę trzecią.

Umowa z nabywcą oraz umowa rachunku powierniczego wskazują jednoznacznie, że wolą stron było, aby depozyt został zaliczony na poczet wynagrodzenia oraz został przekazany do dyspozycji Wnioskodawcy, dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu. W przypadku, jeżeli umowa developerska zostałaby rozwiązana lub wygasła, Nabywca otrzyma zwrot wniesionego depozytu zabezpieczającego. Jeżeli natomiast nastąpi skuteczne przeniesienie prawa własności lokalu, na podstawie dostarczonych dokumentów, Bank prowadzący rachunek powierniczy, przekaże kwotę depozytu na poczet wynagrodzenia Spółki z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Korzystanie z rachunku powierniczego, typu zamkniętego ma na celu ochronę środków Nabywców przed ich utratą np. wskutek upadłości Spółki. W ten sposób Nabywca zyskuje gwarancję, że środki pieniężne zostaną wykorzystane zgodnie z przeznaczeniem uzgodnionym pomiędzy stronami. Pieniędzmi wpłacanymi na rachunek powierniczy zarządza bank, przekazując je dopiero po zakończeniu inwestycji i podpisaniu aktu notarialnego ustanawiającego własność mieszkania. Środki te nie zostaną przekazane Spółce przez Bank, jeżeli nie spełni umowy przyrzeczonej wynikającej z umowy.

W ocenie Wnioskodawcy depozyt wpłacony przez Nabywcę, nie stanowi zaliczki, zadatku, przedpłaty łub raty o której mowa w art. 29 ust. 2 UPTU. Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera definicji zaliczki, zadatku, przedpłaty oraz raty, dlatego w celu wykładni znaczenia powyższych pojęć, należy odnieść się do ich potocznego rozumienia, Zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego (www.pwn.pl)

Otrzymana kwota depozytu nie spełnia kryteriów uznania za zaliczkę, zadatek, ratę lub przedpłatę, ponieważ nie może zostać w momencie wpłaty uznana za kwotę przekazaną na poczet należności z tytułu sprzedaży mieszania, w związku z czym nie stanowi obrotu w rozumieniu art. 19 ust. 11 UPTU. Środki z depozytu będą stanowiły obrót dopiero w momencie spełnienia umowy przyrzeczonej, kiedy po przekazaniu kwoty depozytu przez Bank na rachunek kredytowy lub bieżący Wnioskodawcy, zostaną zaliczone na poczet ceny kupna nieruchomości

Stanowisko powyższe zostało potwierdzone w interpretacjach organów podatkowych. W postanowieniu Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego z dnia 30.05.2007 sygnatura P02/433-75145689 dotyczącym analogicznego stanu faktycznego, organ stwierdził; W ocenie Urzędu warunkiem niezbędnym powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu jest nieograniczone władztwo (prawne i faktyczne) środkami finansowymi otrzymanymi na poczet dostawy lokalu. Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca nie ma uprawnienia do dysponowania przekazanymi do depozytu środkami pieniężnymi, gdyż są one zablokowane i stanowią depozyt zabezpieczający należyte wykonanie umowy zobowiązującej do wybudowania budynku, ustanowienia odrębne> własności lokalu i przeniesienia własności lokalu. A zatem w dacie przekazania do depozytu kwot stanowiących 5% wartości przyszłej ceny sprzedaży lokalu i wpłat 95% wartości, nie dochodzi do powstania obowiązku podatkowego na zasadach wynikających z regulacji art. 19 ust. 10 UPTU. Do powyższego przypadku nie ma zastosowania regulacja zawarta w art. 19 ust. 11 ustawy. Obowiązek podatkowy w omawianym przypadku powstanie (...) z chwilą podpisania aktu notarialnego przenoszącegu własność, czyli podpisania umowy przyrzeczonej. Wówczas wcześniej wpłacone (i zablokowane jako depozyt na rachunku bankowym) środki pieniężne, stanowić będą zapłatę o której mowa w art. 19 ust. 10 UPTU, uiszczoną na poczet dostawy lokalu".

Na taką samą kwalifikację podatkową depozytów wskazał Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie w interpretacji z dnia 04.08.2006 sygn. 1472/RPP1/443-463/06/J0 "Biorąc powyższe pod uwagę pobranie kaucji rezerwacyjnej mającej na celu zabezpieczenie sprzedaży, a następnie jej zwrot w przypadku rezygnacji klienta, nie jest obrotem w rozumieniu art. 29 ust. 2 cytowanej ustawy i nie rodzi obowiązku podatkowego na podstawie art. 19 ust. 11 ww. ustawy. Jednakże w przypadku, gdy przedmiotowa kaucja zostanie zaliczona na poczet ceny kupna nieruchomości, należy potraktować ją jako formę zaliczki lub zadatku, który stanowi obrót w rozumieniu art. 29 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wówczas obowiązek podatkowy powstaje, zgodnie z art. 19 ust. 11 cytowanej ustawy, w momencie pobrania kaucji". W tym przypadku otrzymana kaucja nie była wpłacana na rachunek powierniczy, ale bezpośrednio developerowi, który jednak w przypadku niespełnienia umowy przyrzeczonej był zobowiązany zwrócić ją nabywcy w przypadku rezygnacji z zakupu mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.