IPPB5/4510-152/16-3/MR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm) oraz § 4 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2016 r. (data wpływu 29 lutego 2016 r.) uzupełniony pismem z dnia 4 marca 2016 r. (data wpływu 4 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia czy:

* poniesione przez Spółkę koszty usług doradczych należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* poniesione przez Spółkę koszty obsługi notarialnej związane z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości i stanowiące koszty warunkujące nabycie Nieruchomości należy zaliczyć w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* poniesione przez Spółkę koszty prowizji związanych z uzyskaniem finansowania na zakup Nieruchomości (opłaty aranżacyjne, prowizje od zaangażowania) należy zaliczyć w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* poniesione przez Spółkę wydatki na ubezpieczenie transakcji nabycia Nieruchomości (tzw. "T.") należy zaliczyć jednorazowo w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* poniesione przez Spółkę inne wydatki okołotransakcyjne wskazane w stanie faktycznym należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* opisany przez Spółkę sposób wyodrębnienia środków trwałych z aktywów rzeczowych nabywanych w ramach Transakcji oraz ustalenie ich wartości początkowych i stawek amortyzacyjnych (tekst jedn.: na podstawie danych z uzyskanego Raportu), będzie zgodny z przepisami art. 16a ust. 1, oraz art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 Ustawy o CIT, przy założeniu że przedmiotowe wprowadzenie aktywów do ewidencji środków trwałych będzie przeprowadzone przez Spółkę zgodnie z wytycznymi wynikającymi z KŚT - jest prawidłowe.

W dniu 29 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie w zakresie ustalenia czy poniesione przez Spółkę wydatki na koszty usług doradczych, koszty obsługi notarialnej związane z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości i stanowiące koszty warunkujące nabycie Nieruchomości, koszty prowizji związanych z uzyskaniem finansowania na zakup Nieruchomości (opłaty aranżacyjne, prowizje od zaangażowania), wydatki na ubezpieczenie transakcji nabycia Nieruchomości (tzw. "T."), oraz na inne wydatki okołotransakcyjne należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne, czy opisany przez Spółkę sposób wyodrębnienia środków trwałych z aktywów rzeczowych nabywanych w ramach Transakcji oraz ustalenie ich wartości początkowych i stawek amortyzacyjnych (tekst jedn.: na podstawie danych z uzyskanego Raportu), będzie zgodny z przepisami art. 16a ust. 1, oraz art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 Ustawy o CIT, przy założeniu że przedmiotowe wprowadzenie aktywów do ewidencji środków trwałych będzie przeprowadzone przez Spółkę zgodnie z wytycznymi wynikającymi z KŚT.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

a. Spółka P. Sp. z o.o. (dalej: "Spółka" lub "Wnioskodawca") planuje nabyć od M. Sp. z o.o. (dalej: "Sprzedający") nieruchomość położoną w miejscowości P. gmina B., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste,

b. Przedmiotem planowanej transakcji (dalej; "Transakcja") ma być w szczególności:

* prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 31/102 położonej w miejscowości P. gmina B. (dalej: "Działka 1"),

* prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 31/104 położonej w miejscowości P. gmina B. (dalej: "Działka 2"),

* prawo własności:

* budynków (hala magazynowa oraz portiernia) (dalej: "Budynki 1") wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami oraz

* budowli (drogi, chodniki, parking i plac manewrowy przed magazynem) (dalej: "Budowle 1">, znajdujących się na Działce 1,

* prawo własności budowli (fragment drogi, i placu manewrowego przed magazynem na Działce 1) (dalej: "Budowle 2"), znajdujących się na Działce 2, oraz

* prawo własności ruchomości bezpośrednio związanych z powyższymi nieruchomościami.

W dalszej części niniejszego wniosku Działka 1, Działka 2, Budynki 1, Budowle 1 oraz Budowle 2 będą określane łącznie jako "Nieruchomość", a Budynki 1, Budowle 1 oraz Budowle 2 łącznie jako "Obiekty".

c. Przedmiotem Transakcji nie będzie nabycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów podatkowych (o potwierdzenie tej kwestii Spółka wystąpiła w odrębnym wniosku o interpretację podatkową).

d. Spółka wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu Nieruchomości obowiązujące w momencie nabycia Nieruchomości.

e. Działki, Obiekty oraz ruchomości składające się na Nieruchomość zasadniczo będą stanowić dla Spółki środki trwałe.

f. Zgodnie z ustaleniami stron Transakcji, cena z tytułu nabycia Nieruchomości zostanie ustalona łącznie dla ogółu aktywów stanowiących jej przedmiot (ewentualnie zostanie odrębnie wskazana cena za pewne grupy aktywów). W związku z powyższym w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję nie będą wskazane jednostkowe ceny dla poszczególnych rzeczy i praw stanowiących przedmiot Transakcji

g. W związku z badaniem technicznym przeprowadzanym na potrzeby Transakcji, Spółka dokona również inwentaryzacji aktywów rzeczowych objętych przedmiotem Transakcji. Rezultatem przeprowadzonej inwentaryzacji będzie stosowny raport (dalej: "Raport") umożliwiający Spółce m.in. prawidłowe:

* skatalogowanie wszystkich aktywów rzeczowych stanowiących przedmiot Transakcji,

* określenie prawnego statusu skatalogowanych aktywów rzeczowych objętych przedmiotem Transakcji zgodnie z wytycznymi wynikającymi z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10./12.2012 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (dalej: ŚT) oraz

* określenie wartości rynkowej poszczególnych aktywów rzeczowych (w ramach alokacji do każdej rzeczy odpowiadającej części łącznej ceny transakcyjnej).

h. Na bazie uzyskanego Raportu Spółka wprowadzi aktywa rzeczowe nabywane w ramach Transakcji do swojej ewidencji środków trwałych (zgodnie z rozbiciem na poszczególne środki trwałe i ich klasyfikację wynikającą z analizy zawartej w Raporcie). Na podstawie raportu, Spółka dokona również przypisania do przyjętych środków trwałych właściwej podatkowej wartości początkowej oraz stawki amortyzacyjnej.

i. Istnieje możliwość, że liczba i klasyfikacja środków trwałych przyjęta przez Spółkę na podstawie uzyskanego Raportu będzie różna (np. większa) od ilości i kwalifikacji przyjętej w zakresie zbywanych aktywów przez Sprzedającego w jego ewidencji środków trwałych. Przykładowo Spółka wprowadzi do swojej ewidencji jako odrębne środki trwałe (budowle) rampy związane z Budynkiem 1, które nie są obecnie odrębnie ujęte w ewidencji środków trwałych Sprzedającego (lecz są uwzględnione jako element Budynku 1).

j. Poniesione i planowane wydatki Spółki w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości można podzielić na następujące grupy:

* Koszty usług doradczych,

* Koszty warunkujące nabycie Nieruchomości,

* Koszty prowizji związanych z uzyskaniem finansowania na zakup Nieruchomości,

* Koszty ubezpieczenia transakcji nabycia Nieruchomości,

* Inne wydatki okołantransakcyjne.

k. Koszty usług doradczych

Spółka korzystała i będzie korzystać z usług doradczych na podstawie zawartych umów. Usługi te obejmują:

* Usługi kompleksowego doradztwa związanego z transakcją nabycia Nieruchomości, w szczególności takie jak dostarczenie informacji dotyczących rynku nieruchomości, usługi związane z zaprezentowaniem oferty sprzedającego, badanie typu due diligence związane z nabyciem Nieruchomości, a także wsparcie Spółki przy inspekcji Nieruchomości oraz biznesowe wsparcie w negocjacjach transakcyjnych, w tym umowy nabycia Nieruchomości.

* Usługi typu due diligence

* prawne due diligence (w tym m.in. analiza dokumentów korporacyjnych sprzedającego, analiza zawartych przez sprzedającego umów najmu, analiza stanu prawnego Nieruchomości (w tym analiza tytułu prawnego do Nieruchomości, obciążeń na Nieruchomości), analiza planów zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, pozwoleń na budowę oraz użytkowanie budynków, analiza umów związanych z budowa nieruchomości;

* finansowanie due diligence (analiza dokumentów sprzedającego pod względem ryzyk finansowych istotnych z punktu widzenia decyzji inwestycyjnej);

* Asysta w przygotowaniu umowy nabycia Nieruchomości, a także innych dokumentów z nią związanych oraz negocjacje tych dokumentów ze sprzedającym (w zakresie prawnym, podatkowym i biznesowym);

* Usługi doradztwa prawnego i podatkowego związanego z uzyskaniem finansowania na nabycie Nieruchomości;

* Pozostałe usługi doradztwa prawnego (w tym na przykład dotyczące właściwej reprezentacji Spółki w związku z transakcją, bieżącej obsługi Spółki, wsparcie prawne w aranżowaniu ubezpieczenia);

* Analiza podatkowa w zakresie opodatkowania VAT i p.c.c. transakcji nabycia Nieruchomości;

* Pozostałe usługi doradztwa podatkowego, w tym na przykład wsparcie w uzyskaniu odpowiednich zaświadczeń od organów podatkowych i ubezpieczeniowych, doradztwo podatkowe w zakresie strukturyzacji transakcji nabycia Nieruchomości, doradztwo podatkowe związane z przygotowaniem odpowiednich oświadczeń o rezygnacji ze zwolnienia VAT.

Powyższe usługi mają związek z transakcją nabycia Nieruchomości, lecz nie warunkują wskazanego nabycia. Innymi słowy, usługi te nie stanowią koniecznego elementu transakcji, bez którego nie doszłaby ona do skutku. Związane są natomiast z planowym działaniem Spółki, mającym na celu podjęcie odpowiedniej decyzji biznesowej, wpływającej na całokształt jej działalności.

I. II. Koszty warunkujące nabycie Nieruchomości

Koszty warunkujące nabycie Nieruchomości obejmują koszty związane bezpośrednio z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości, bez których poniesienia wskazana umowa nabycia nie mogłaby być skutecznie zawarta. Są to koszty obsługi notarialnej związanej ściśle z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości, takie jak koszty aktów notarialnych, wypisów aktów notarialnych, poświadczeń podpisów i poświadczeń daty.

m. III. Koszty prowizji związanych z uzyskaniem finansowania na zakup Nieruchomości

Zakup Nieruchomości zostanie sfinansowany przez Spółkę kredytami bankowymi. Najprawdopodobniej pozyskanie finansowania (kredytów bankowych) będzie realizowane na podstawie aneksu do już wykonywanych umów kredytowych Spółki związanych z finansowaniem nabycia innej nieruchomości magazynowej (nabytej w dniu 30 stycznia 2015 r.).

Kwestia rozliczania kosztów wspomnianych kredytów była przedmiotem indywidulanej interpretacji podatkowej wydanej na wniosek Spółki przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 października 2015 r. (sygn. IPPB3/4510-749/15-2/MC).

W związku z finansowaniem zakupu Nieruchomości Spółka, analogicznie jak przy poprzedniej transakcji nabycia nieruchomości, będzie ponosić koszty następujących prowizji bankowych od dodatkowych transz kredytów:

* opłaty aranżacyjne

1.1. opłata aranżacyjna od kwoty głównej kredytu

Koszty tzw. "opłaty aranżacyjnej", która będzie stanowiła jednorazową prowizję za udzielenie dodatkowej transzy kredytu finansującego cenę netto Nieruchomości (dalej: "Umowa Kredytu"). Wartość tej opłaty będzie znana i rozliczona z bankiem (zapłacona) przed dniem nabycia Nieruchomości.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że kwota dodatkowej transzy kredytu, którego dotyczy wspomniana opłata aranżacyjna, będzie w całości przeznaczona na finansowanie nabycia Nieruchomości.

1.2. opłata aranżacyjna od kwoty kredytu na sfinansowanie podatku VAT

Wnioskodawca uzyska, na podstawie aneksu do odrębnej umowy kredytowej, dodatkową transzę kredytu udzielonego na sfinansowanie kwoty VAT od ceny Nieruchomości (dalej: "Umowa Kredytu VAT"). W ramach aneksu do tej umowy, Wnioskodawca zostanie również zobowiązany do poniesienia jednorazowej opłaty aranżacyjnej odpowiadającej określonej części zobowiązania z tytułu dodatkowej transzy kredytu. Wartość tej opłaty będzie znana i rozliczona z bankiem (zapłacona) przed dniem nabycia Nieruchomości.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że kwota przedstawionej powyżej dodatkowej transzy kredytu z tytułu VAT będzie w całości przeznaczona na finansowanie nabycia Nieruchomości, tj. na zapłatę kwoty VAT z tytułu ceny nabycia.

* Prowizja od zaangażowania

2.1. prowizja od zaangażowania dotycząca kwoty głównej kredytu

Na podstawie aneksu do Umowy Kredytu Wnioskodawca może również zostać zobowiązany do zapłaty na rzecz Banku tak zwanej prowizji od zaangażowania ("commitment fee") obliczonej w wysokości określonego procentu w skali roku w odniesieniu do wartości tak zwanego "Dostępnego Zobowiązania Kredytodawcy" (w praktyce jest to prowizja od postawionej do dyspozycji, ale niewykorzystanej kwoty kredytu). Prowizja ta będzie dotyczyć okresu kończącego się przed dniem zakupu Nieruchomości. Wartość tej prowizji będzie znana i prawdopodobnie również rozliczona z bankiem (zapłacona) przed dniem nabycia Nieruchomości.

2.2. prowizja od zaangażowania dotycząca kwoty kredytu na sfinansowanie podatku VAT

Wnioskodawca, na podstawie aneksu do Umowy Kredytu VAT może zostać zobowiązany do uiszczenia prowizji za zaangażowanie w wysokości określonego procentu rocznie od postawionej do dyspozycji lecz niewykorzystanej kwoty kredytu. Prowizja ta będzie dotyczyć okresu kończącego się przed dniem zakupu Nieruchomości. Wartość tej prowizji będzie znana i prawdopodobnie również rozliczona z bankiem (zapłacona) przed dniem nabycia Nieruchomości.

n. IV. Koszt ubezpieczenia transakcji nabycia Nieruchomości

Spółka poniesie również koszt jednorazowej opłaty z tytułu ubezpieczenia prawnego transakcji. Koszt ten zostanie poniesiony przez Spółkę po zawarciu umowy nabycia Nieruchomości.

Wykupienie polisy ubezpieczeniowej z tytułu ubezpieczenia prawnego transakcji nabycia Nieruchomości, czyli tzw. "T.", (dalej: "Ubezpieczenie", "Polisa") co do zasady będzie miało na celu ochronę Wnioskodawcy przed stratami, jakie mogłyby wyniknąć na skutek wadliwie sporządzonej umowy nabycia lub innych błędów powstałych podczas przenoszenia prawa własności Nieruchomości. Zawarcie umowy ubezpieczenia nie będzie warunkowało nabycia Nieruchomości.

o. V. inne wydatki okołotransakcyjne

Dodatkowo Wnioskodawca poniósł inne wydatki okołotransakcyjne związane z przygotowaniem i obsługą przedmiotowej transakcji, ale niewarunkujące nabycia Nieruchomości, w tym między innymi:

* koszt podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej "p.c.c.") w związku z ustanowieniem hipotek,

* koszty wynagrodzenia notariusza od oświadczeń o ustanowieniu hipoteki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy poniesione przez Spółkę koszty usług doradczych Spółka powinna zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

2. Czy poniesione przez Spółkę koszty obsługi notarialnej związane z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości i stanowiące koszty warunkujące nabycie Nieruchomości Spółka powinna zaliczyć w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

3. Czy poniesione przez Spółkę koszty prowizji związanych z uzyskaniem finansowania na zakup Nieruchomości (opłaty aranżacyjne, prowizje od zaangażowania) Spółka powinna zaliczyć w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

4. Czy poniesione przez Spółkę wydatki na ubezpieczenie transakcji nabycia Nieruchomości (tzw. "T.") Spółka powinna zaliczyć jednorazowo w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

5. Czy poniesione przez Spółkę inne wydatki okołotransakcyjne wskazane w stanie faktycznym należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

6. Czy opisany przez Spółkę sposób wyodrębnienia środków trwałych z aktywów rzeczowych nabywanych w ramach Transakcji oraz ustalenia ich wartości początkowych i stawek amortyzacyjnych (tekst jedn.: na podstawie danych z uzyskanego Raportu), będzie zgodny z przepisami art. 16a ust. 1, oraz art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 Ustawy o CIT, przy założeniu że przedmiotowe wprowadzenie aktywów do ewidencji środków trwałych będzie przeprowadzone przez Spółkę zgodnie z wytycznymi wynikającymi z KŚT.

Zadaniem Wnioskodawcy,

a. Ad. 1

W zaistniałym stanie faktycznym poniesione przez Spółkę koszty usług doradczych, Wnioskodawca powinien zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia jako związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą polegającą na nabyciu i wynajmie Nieruchomości, a nie alokować ich do wartości początkowej środków trwałych składających się na Nieruchomość dla celów amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o CIT (Dz. U. z 2014 r. poz. 851 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 Ustawy o CIT.

Kosztami uzyskania przychodów są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów. Ponoszone koszty należy oceniać pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowo - skutkowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, przy czym związek ten nie musi być bezpośredni.

W związku z powyższym, kosztem uzyskania przychodów jest taki koszt, który spełnia łącznie następujące warunki:

Definicja sformułowana w Ustawie o CIT ma charakter ogólny i z tego względu każdy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawno - podatkowej. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, gdy Ustawa o CIT wyraźnie wskazuje przynależność danego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną możliwością powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

W przekonaniu Wnioskodawcy wydatki na nabycie usług doradczych poniesione w związku z nabyciem Nieruchomości spełniają definicję kosztów uzyskania przychodów przewidzianą w ustawie o CIT, ponieważ zostały poniesione celem osiągnięcia przychodów z działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółkę. Należy bowiem wskazać, że wydatki na zakup usług doradczych niewątpliwie przyczyniają się w sposób ogólny do osiągnięcia przez nią przychodów podatkowych (z tytułu najmu powierzchni magazynowych), gdyż dzięki poniesieniu tych wydatków Spółka podejmie decyzję o zakupie Nieruchomości, która stanie się dla Spółki źródłem przychodów. Tak więc związek poniesionych wydatków z przychodami Spółki jest bezsporny, gdyż wydatki te są ponoszone w celu uzyskania przychodu przez Spółkę. Rozstrzygnięcia wymaga jedynie fakt, czy wydatki te powinny zostać alokowane do wartości początkowej środków trwałych składających się na Nieruchomość i być zaliczane do kosztów podatkowych Spółki poprzez odpisy amortyzacyjne, czy powinny raczej stanowić koszt podatkowy Spółki w momencie ich poniesienia.

Stosownie do art. 16a ust. 1 Ustawy o CIT, amortyzacji podlegają m.in. stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do użytkowania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z przepisami podatkowymi, w analizowanym przypadku, podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa środków trwałych składających się na nabytą Nieruchomość z wyłączeniem działek gruntu, które nie podlegają amortyzacji podatkowej.

W myśl art. 16g ust. 1 pkt 1 Ustawy o CIT, za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia, z uwzględnieniem ust. 2-14.

Za cenę nabycia, stosownie do treści art. 16g ust. 3 Ustawy o CIT, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Ustawa o CIT nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem "koszty związane z zakupem środka trwałego". W art. 16g ust. 3 Ustawy o CIT dotyczącym ustalenia ceny nabycia ustawodawca nie definiuje katalogu kosztów, które powinny być kapitalizowane do wartości początkowej środka trwałego. Wskazany przepis zawiera jedynie katalog przykładowy. W rezultacie, zdaniem Wnioskodawcy, za koszty związane z zakupem środka trwałego należy uznać te koszty, których wielkość do zapłaty jest znana przed oddaniem środka trwałego do używania lub które dotyczą rozliczeń obejmujących okres do tego dnia, bez względu na to, kiedy wypada termin zapłaty lub kiedy je poniesiono. Niemniej jednak, zdaniem Spółki, art. 16g ust. 3 Ustawy o CIT nie odnosi się do wszystkich kosztów, które w jakikolwiek sposób mają związek z nabyciem środka trwałego. Z treści tego przepisu jednoznacznie bowiem wynika, iż do wartości początkowej nabytych środków trwałych należy zaliczyć tytko te wydatki, które są ściśle związane z ich nabyciem, tj. takie, bez których poniesienia nabycie środków trwałych byłoby niemożliwe.

Celem ustalenia kategorii wydatków ściśle związanych z nabyciem Nieruchomości można, zdaniem Spółki, pomocniczo odwołać się do stanowiska organów podatkowych prezentowanego w zakresie nabycia udziałów.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych prezentowanym w interpretacjach, za "wydatki poniesione na nabycie udziałów" uznaje się te wydatki, bez których poniesienia nie byłoby możliwe skuteczne nabycie tych udziałów. Użycie terminu "wydatków na nabycie udziałów" odnosi się bowiem do czynności dokonanej i wskazuje, iż w zakresie analizowanego pojęcia mieszczą się te koszty, których poniesienie przyniosło skutek w postaci nabycia udziałów. W konsekwencji, za "wydatki na nabycie udziałów" należy uznać te koszty, bez których przeniesienie lub wykreowanie praw w postaci udziałów byłoby niemożliwe z punktu widzenia regulacji prawnych. Do typowych kosztów warunkujących nabycie udziałów zaliczyć należy cenę udziałów oraz inne koszty bezpośrednio związane z tym nabyciem, w tym opłaty notarialne oraz p.c.c. Natomiast pozostałe wydatki poniesione w związku z nabyciem udziałów jako pośrednio warunkujące ich nabycie, jak np. koszty due diligence, analiz prawnych, etc., stanowią zasadniczo koszty pośrednio związane z przychodem w rozumieniu art. 15 ust. 4d Ustawy o CIT, które powinny zostać co do zasady uznane za koszty uzyskania przychodu w dacie ich poniesienia.

Przenosząc powyższe na transakcję nabycia Nieruchomości należy zdaniem Spółki uznać, że do kosztów warunkujących nabycie Nieruchomości, które powinny zostać alokowane na wartość początkową Nieruchomości, należy zaliczyć wyłącznie cenę nabycia tej Nieruchomości oraz koszty związane bezpośrednio z jej nabyciem, bez których poniesienia skuteczne prawnie nabycie Nieruchomości nie byłoby możliwe, a więc koszty obsługi notarialnej zawarcia ostatecznej umowy nabycia Nieruchomości, które dla swojej ważności wymagają formy aktu notarialnego. Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie pozostałe koszty powinny zostać zaliczone do kosztów podatkowych Spółki w momencie ich poniesienia.

Odnosząc się zatem do przedstawionych w stanie faktycznym kosztów usług doradczych ponoszonych przez Spółkę w związku z nabyciem Nieruchomości (takich jak koszty usług doradztwa due diligence, doradztwa prawnego związanego z uzyskaniem finansowania na nabycie Nieruchomości, itp.) należy wskazać, iż koszty te nie są kosztami ściśle związanymi z zakupem Nieruchomości, gdyż ich poniesienie nie jest warunkiem koniecznym dla dokonania zakupu, lecz związanymi z procesem decyzyjnym. Nabycie przedmiotowych usług doradczych spowoduje jedynie możliwość podjęcia decyzji co do zasadności i racjonalności przedsięwzięcia, nie warunkuje natomiast samego zakupu Nieruchomości będącej potencjalnym źródłem przychodów podatkowych Wnioskodawcy. W rezultacie, poniesienie tych wydatków nie powinno mieć, zdaniem Spółki, wpływu na wartość początkową środków trwałych składających się na Nieruchomość, której zakup planuje Spółka.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Spółki uznać należy, że przedmiotowe wydatki na usługi doradcze nie powinny być alokowane do wartości początkowej środków trwałych składających się na Nieruchomość i zaliczane do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

W tym kontekście nie ma istotnego znaczenia fakt, kiedy usługi te zostaną wykonane i kiedy dokumentujące je faktury zostaną wystawione i otrzymane przez Spółkę (tekst jedn.: przed, czy po nabyciu Nieruchomości). Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki te należy zakwalifikować do kosztów pośrednich, związanych z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą.

Spółka pragnie w tym miejscu zwrócić uwagę, iż dla ustalenia momentu rozpoznania kosztów dla celów podatkowych konieczna jest ocena charakteru związku przyczynowo - skutkowego istniejącego pomiędzy tymi wydatkami, a osiąganymi przychodami. W ustawie o CIT wyróżniono bowiem koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami i inne niż bezpośrednio związane z przychodami (tzw. koszty pośrednie), odrębnie normując zasady ich rozpoznania dla celów podatkowych (art. 15 ust. 4, 4b-4d Ustawy o CIT). Ustawa o CIT nie zawiera natomiast legalnych definicji ww. pojęć. Zgodnie jednak z ugruntowanym poglądem, kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. W takim przypadku możliwe jest zidentyfikowanie wpływu danego kosztu na wielkość osiągniętych przychodów. Do tej kategorii należą głównie koszty, które mogą być przydzielone i przypisane do określonych wyrobów bądź usług.

Z kolei pośrednie koszty uzyskania przychodów to takie wydatki, których nie da się przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione dla ich osiągnięcia. Wydatki te nie pozostają w ścisłym związku z konkretnymi przychodami, tj. brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód.

W związku z tym, że rozpatrywane w niniejszym wniosku koszty usług doradczych ponoszone przez Spółkę stanowią zdaniem Wnioskodawcy pośrednie koszty uzyskania przychodów, ponieważ ich poniesienie przyczyniło się do uzyskania przychodów przez Spółkę, ale nie było związane z żadnym konkretnym przychodem, moment zaliczenia tych wydatków do kosztów podatkowych Spółki należy określić zgodnie z art. 15 ust. 4d Ustawy o CIT.

Zgodnie z tym przepisem koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Jednocześnie zgodnie z art. 15 ust. 4e Ustawy o CIT za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji, gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

W konsekwencji, skoro wydatki na nabycie usług doradczych przedstawionych w stanie faktycznym stanowią koszty pośrednio związane z przychodami Wnioskodawcy, Spółka powinna zaliczyć przedmiotowe wydatki do kosztów podatkowych w momencie ich poniesienia, tj. na dzień ich ujęcia w księgach rachunkowych na podstawie faktury lub w przypadku braku faktury - innego dowodu.

Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w interpretacjach wydanych przez:

* Powyższe stanowisko znajduje swoje potwierdzenie w interpretacjach wydanych przez:

Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 12 lutego 2015 r. (sygn. IPPB3/423-1284/14-3/MC, IPPB3/423-1285/14-3/MC oraz IPPB3/423-1286/14-3/MC), zgodnie z którymi " (...) koszty usług doradczych należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia jako związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą polegającą na nabyciu i wynajmie Nieruchomości, a nie alokować je do wartości początkowej Nieruchomości dla celów amortyzacji podatkowej".

* Powyższy pogląd podzielił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 10 kwietnia 2015 r. (sygn. ILPB3/423-413/11/15-S/JG), stwierdzając, że wydatki na wszelkie usługi doradcze pomocne w analizie racjonalności przedsięwzięcia biznesowego powinny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów innych, niż koszty bezpośrednie. Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu: "(...) wydatki na zakup usług - poprzedzających decyzję ostateczną o utworzeniu nowej spółki celowej i jej docelowym kształcie - stanowią koszty uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i jako wydatki pośrednie związane z zachowaniem (zabezpieczeniem) źródła przychodów, są potrącalne w dacie ich poniesienia zgodnie z dyspozycją art. 15 ust. 4d i 4e ww. ustawy".

* Podobny pogląd zaprezentował również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 lutego 2015 r. (sygn. II FSK 3210/12), dotyczącym kosztów usług doradczych związanych z planowanym podwyższeniem kapitału zakładowego, uznając wskazane wydatki za koszty inne, niż bezpośrednio związane z przychodami.

* Ponadto, jak już wskazano powyżej w uzasadnieniu, analogiczne podejście prezentowane jest w licznych interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe w zakresie nabycia udziałów. Między innymi, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 20 marca 2014 r. zgodził się ze stanowiskiem podatnika, iż "uzyskanie analiz prawnych oraz przeprowadzenie badania due diligence, które pozwoliły na rzetelną ocenę warunków ekonomicznych transakcji nie doprowadzi wprawdzie do zwiększenia konkretnych przychodów Spółki, ale z pewnością wpływa na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów, przez co jest związane pośrednio z uzyskiwanymi w przyszłości przychodami, dotyczącymi działalności podatnika. W związku z powyższym, (...), koszty związane z nabyciem przez Spółkę udziałów w spółkach, powinny być uznane za koszty pośrednio związane z działalnością gospodarczą Spółki i jako takie, powinny być potrącane dla celów podatku dochodowego od osób prawnych w dacie ich poniesienia."

* Podobnie w interpretacji z dnia 31 grudnia 2013 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie zgodził się ze stanowiskiem podatnika, że pojęcie wydatków na nabycie udziałów swoim zakresem obejmuje wyłącznie wydatki bezpośrednio warunkujące nabycie udziałów / akcji takie jak np. cena nabycia, opłaty notarialne, czy prowizje biura maklerskiego. Pojęcie to nie obejmuje natomiast wydatków na nabycie usług doradczych czy kosztów opłat bankowych związanych z transakcją nabycia udziałów/akcji w spółce. Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w piśmie Ministra Finansów z 7 sierpnia 2002 r. (sygn. PB4/AK-8214-6905-192/02), w którym to Minister Finansów wskazał, że wydatkami na nabycie udziałów lub akcji są wyłącznie wydatki bezpośrednio związane z nabyciem, tj. wydatki, bez których nie byłoby możliwe nabycie lub objęcie udziałów lub akcji."

* Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z dnia 19 września 2013 r. (sygn.: IPTPB3/423-230/13-2/GG) podkreślił, że "W kategorii wydatków na nabycie akcji nie mieszczą się - jak prawidłowo podnosi Wnioskodawca - koszty usług doradczych i fachowych analiz związanych z tą transakcją. Ich poniesienie nie jest konieczne dla nabycia akcji. Wydatki te mogą jednak stanowić pośrednie koszty uzyskania przychodów. Dokonanie specjalistycznej analizy finansowych i prawnych skutków działań prowadzonych bądź też planowanych przez podatnika wpływa bowiem na trafność podejmowanych decyzji gospodarczych, co znajduje odbicie w wielkości osiąganych przychodów."

* Stanowisko takie podzielił również Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 20 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPB3/423-313/12-2/k.k.), stwierdzając, iż wydatki na wszelkie usługi doradcze powinny zostać zaliczone do kosztów pośrednich potrącalnych w dacie ich poniesienia. Zdaniem Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie "Zakup usług skutkujących powstaniem tych kosztów spowodował możliwość podjęcia decyzji o racjonalności i zasadności przedsięwzięcia, tj. zamiaru zakupu nieruchomości oraz realizację tej decyzji przy pomocy wyspecjalizowanych doradców, nie warunkuje jednak samego zakupu. W tej sytuacji ich poniesienie nie wpływa na wartość początkową kupowanych nieruchomości (...). Zasadnym jest natomiast aby wydatki te zakwalifikować do kosztów pośrednich, związanych ogólnie z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą".

* Ponadto Spółka pragnie zaznaczyć, że stanowisko Spółki prezentowane w zakresie pytania nr 1 zostało potwierdzone w przypadku bardzo zbliżonej transakcji Spółki dotyczącej nabycia innej nieruchomości magazynowej, w interpretacji indywidulanej wydanej na wniosek Spółki przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 października 2015 r. (sygn. IPPB3/4510-749/15-2/MC).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, ze względu na fakt, iż koszty usług doradczych ponoszonych przez Spółkę nie warunkują bezpośrednio nabycia Nieruchomości, a jedynie zabezpieczają źródło przyszłych przychodów Spółki, koszty te powinny zostać zakwalifikowane jako koszty pośrednio związane z przychodami podlegające zaliczeniu do kosztów podatkowych w momencie ich poniesienia, a nie być alokowane do wartości początkowej Nieruchomości ustalanej na potrzeby amortyzacji podatkowej.

b. Ad. 2

Zdaniem Spółki w zaistniałym stanie faktycznym, ponoszone przez Spółkę koszty obsługi notarialnej związane z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości stanowiące koszty warunkujące nabycie Nieruchomości należy alokować do wartości początkowej środków trwałych składających się na Nieruchomość i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

Jak zostało już wcześniej wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do pytania nr 1, zgodnie z art. 16g ust. 3 Ustawy o CIT koszty, które warunkują zakup danego środka trwałego, tj. takie, których poniesienie jest niezbędne w celu zakupu środka trwałego i przyjęcia go do używania, należy zaliczyć do kosztów związanych z nabyciem środka trwałego i alokować do wartości początkowej tego środka. W rezultacie, w analizowanym stanie faktycznym istotne jest rozstrzygnięcie, czy poniesienie opłat dotyczących obsługi notarialnej zawarcia umowy nabycia Nieruchomości, takich jak koszty aktów notarialnych, wypisów aktów notarialnych, poświadczeń podpisów i poświadczeń daty, są niezbędne do dokonania zakupu Nieruchomości.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z polskimi przepisami prawnymi, umowy kupna - sprzedaży nieruchomości dla swej ważności wymagają formy aktu notarialnego. W konsekwencji, poniesienie ww. kosztów obsługi notarialnej jest warunkiem koniecznym zawarcia umowy i dojścia do skutku przeniesienia własności Nieruchomości. Bez poniesienia tych kosztów prawnie skuteczne nabycie Nieruchomości nie byłoby w ogóle możliwe.

Tym samym, zdaniem Spółki, przedstawione w stanie faktycznym wydatki na obsługę notarialną przedmiotowej transakcji związane z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości, jako koszty warunkujące ww. nabycie, należy zakwalifikować do kosztów związanych z zakupem środka trwałego. W rezultacie, koszty tych czynności powinny powiększyć cenę nabycia środków trwałych składających się na przedmiotową Nieruchomość stanowiącą podstawę do kalkulacji odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów.

* Spółka pragnie zaznaczyć, że stanowisko Spółki prezentowane w zakresie pytania nr 2 zostało potwierdzone w przypadku bardzo zbliżonej transakcji Spółki dotyczącej nabycia innej nieruchomości magazynowej, w interpretacji indywidulanej wydanej na wniosek Spółki przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 października 2015 r. (sygn. IPPB3/4510-749/15-2/MC).

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, koszty obsługi notarialnej planowanej transakcji związane z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości, należy zaliczyć do wartości początkowej środków trwałych składających się na Nieruchomość i rozpoznawać jako koszty podatkowe przez właściwy okres amortyzacji.

c. Ad. 3

Zdaniem Spółki w zaistniałym stanie faktycznym, ponoszone przez Spółkę koszty prowizji związanych z uzyskaniem finansowania na zakup Nieruchomości (opłaty aranżacyjne, prowizje od zaangażowania) należy alokować do wartości początkowej środków trwałych składających się na Nieruchomość i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

Jak wskazano w stanie faktycznym koszty opłat aranżacyjnych i prowizji od zaangażowania (zarówno dotyczące kwoty głównej kredytu jak i kredytu na sfinansowanie podatku VAT) w całości przypadają na kwotę kredytów finansujących nabycie Nieruchomości.

Mając na uwadze wcześniej wspomniane art. 16g ust. 1 i 3 Ustawy o CIT za cenę nabycia wchodzącą w skład wartości początkowej środków trwałych uznaje się kwotę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, w tym m.in. koszty odsetek i prowizji. Z regulacji tych więc jasno wynika, iż co do zasady koszty prowizji związanych z finansowaniem zakupu danego środka trwałego powinny zostać uwzględnione w jego wartości początkowej.

Ponadto, zgodnie z aktualnym podejściem organów podatkowych, koszty kredytów takie jak opłata aranżacyjna i prowizja od zaangażowania, poniesione w związku z finansowaniem nabycia lub wytworzenia środka trwałego oraz naliczone do dnia przyjęcia środka trwałego do używania, powinno się uwzględniać w wartości początkowej środka trwałego przyjętej dla celów podatkowych.

* Jak wskazał organ podatkowy w interpretacji podatkowej z dnia 7 października 2014 r. (sygn. IPPB5/423-756/14-2/IŚ), przez odsetki i prowizje naliczone rozumiemy nie tylko odsetki zapłacone, ale także naliczone. W interpretacji tej organ wskazał, iż "W kwestii sposobu alokowania odsetek do wartości początkowej środka trwałego należy wskazać, że cenę nabycia lub koszt wytworzenia środka trwałego należy skorygować o odsetki i prowizje od pożyczki/kredytu zapłacone i naliczone na dzień oddania środka trwałego do używania. Użyte w przepisach art. 16g ust. 3-4 u.p.d.o.p. określenie "naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania" w przypadku odsetek dotyczy zarówno odsetek zapłaconych przed tym dniem jak i odsetek jedynie naliczonych do tego dnia, nawet jeśli nie zostały jeszcze faktycznie zapłacone. Wniosek ten uzasadnia wykładnia językowa: niezależnie od tego, że odsetki i prowizje "naliczone" nie mogą być utożsamiane z odsetkami faktycznie zapłaconymi na gruncie języka potocznego - zgodnie z Uniwersalnym słownikiem języka polskiego (Warszawa 2008 r., t. II str. 806), słowo "naliczyć - naliczać" jest definiowane jako "przyjmując jakąś kwotę, wartość za podstawę, policzyć (liczyć) coś, dokonać (dokonywać) obrachunku, obliczyć (obliczać). Dodatkowo w przypadku odsetek podstawy do utożsamiania odsetek "naliczonych" z zapłaconymi nie dają przepisy u.p.d.o.p. Zgodnie bowiem z art. 16 ust. 1 pkt 11 u.p.d.o.p., co do zasady do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów)".

Z przepisu tego wynika w sposób jednoznaczny, że ustawodawca wyraźnie odróżnia odsetki "naliczone" od odsetek zapłaconych - tzn. "odsetkami naliczonymi" na gruncie u.p.d.o.p. nie są wyłącznie odsetki faktycznie zapłacone.

Z powyższych względów należy uznać, że naliczone, ale niezapłacone do dnia przekazania środka trwałego do użytkowania odsetki i prowizje od pożyczki/kredytu zaciągniętych w celu sfinansowania ceny nabycia/kosztów wytworzenia tego środka trwałego powinny być uwzględnione w jego wartości początkowej."

W związku z powyższym, dla uznania, że kwota prowizji od finansowania nabycia środka trwałego była naliczona na dzień przyjęcia tego środka do używania, wystarczające powinny być zapisy umowne regulujące wartość takiej prowizji i opłaty oraz wskazujące na wykonanie świadczenia/usługi przed oddaniem środka trwałego do używania.

Mając na uwadze zaprezentowany stan faktyczny, ponieważ wartości opłat aranżacyjnych i prowizji od zaangażowania, w całości będą przypadać na kwotę kredytów finansujących nabycie Nieruchomości oraz z uwagi na fakt, że wartości będą znane przed dniem nabycia Nieruchomości i jej przekazaniem do używania, zdaniem Wnioskodawcy należy alokować je do wartości początkowej środków trwałych składających się na Nieruchomość i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne.

* Ponadto Spółka pragnie zaznaczyć, że stanowisko Spółki prezentowane w zakresie pytania nr 3 zostało potwierdzone w przypadku bardzo zbliżonej transakcji Spółki dotyczącej nabycia innej nieruchomości magazynowej, w interpretacji indywidulanej wydanej na wniosek Spółki przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 października 2015 r. (sygn. IPPB3/4510-749/15-2/MC).

d. Ad. 4

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki ponoszone na Ubezpieczenie związane z tytułem prawnym i ewentualnymi wadami prawnymi Nieruchomości należy rozpoznać jako koszty uzyskania przychodów potrącane w dacie ich poniesienia, tj. w dacie płatności za polisę.

Należy podkreślić, iż koszty Ubezpieczenia zostaną poniesione przez Spółkę już po dniu przyjęcia Nieruchomości do używania. Jednocześnie, jak już wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1, zdaniem Spółki do kosztów warunkujących nabycie Nieruchomości, które powinny zostać alokowane na wartość początkową środków trwałych składających się na Nieruchomość, należy zaliczyć wyłącznie cenę nabycia tej Nieruchomości oraz koszty obsługi notarialnej zawarcia ostatecznej umowy nabycia Nieruchomości, która dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego. W konsekwencji, pozostałe koszty związane z transakcją nabycia Nieruchomości powinny zdaniem Wnioskodawcy zostać zaliczone do kosztów podatkowych Spółki na zasadach ogólnych z Ustawy o CIT.

Podkreślenia wymaga, że wydatek z tytułu Polisy, który zostanie poniesiony w celu ochrony Wnioskodawcy przed negatywnymi konsekwencjami, jakie mogłyby wyniknąć na skutek wadliwie sporządzonej umowy nabycia Nieruchomości lub innych błędów powstałych podczas przenoszenia prawa własności, nie jest warunkiem koniecznym dla dokonania zakupu Nieruchomości. Wydatek ten będzie stanowił natomiast ogólny koszt działalności Spółki związany z racjonalnym gospodarowaniem środkami celem uzyskania bądź zabezpieczenia źródła oczekiwanych przychodów.

Polisa dotycząca tytułu prawnego nieruchomości jest produktem ubezpieczeniowym, który może chronić między innymi nabywców. Zakres ochrony tego rodzaju ubezpieczenia obejmuje co do zasady tytuł prawa własności do określonej w polisie nieruchomości i chroni przed ewentualnymi defektami wskazanego prawa własności spowodowanymi m.in. fałszerstwem, oszustwem, bezprawnym naciskiem, przymusem, czy też istnieniem wad we właściwej dokumentacji bądź orzeczeniach i decyzjach organów publicznych, naruszających tytuł własności nieruchomości.

W razie ziszczenia się ryzyka określonego w warunkach polisy, ubezpieczyciel gwarantuje kwoty potrzebne na ochronę prawną i pokrywa ewentualnie powstałą szkodę związaną z nieudaną inwestycją.

Mając na uwadze ogólny charakter Polisy (która co do zasady chroni ubezpieczony podmiot na wypadek wystąpienia hipotetycznych zdarzeń i ewentualności), istnieje zasadnicza trudność w przypisaniu rozpatrywanego wydatku do konkretnego przychodu Spółki. Zdaniem Wnioskodawcy, wskazuje to na pośredni charakter kosztu.

Bezsprzeczny jest natomiast charakter wydatku jako służącego zabezpieczeniu źródła przychodów Spółki. Opłata z tytułu Polisy zostanie bowiem uiszczona celem racjonalnego ubezpieczenia Spółki przed negatywnymi skutkami transakcji nabycia Nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Spółki, wydatek poniesiony na Ubezpieczenie w związku z nabyciem Nieruchomości należy rozpoznać jako pośredni koszt uzyskania przychodów potrącalny w dacie jego poniesienia, zgodnie z art. 15 ust. 4d Ustawy o CIT.

* Przedstawione stanowisko Spółki potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 października 2014 r. (sygn. IPPB5/423-719/14-2/AS). We wskazanej interpretacji organ podatkowy podkreślił, że: "W oparciu o opisany we wniosku stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że koszty, które są związane z nabyciem środka trwałego, a zostały zarachowane już po dniu przekazania go do używania i następnie zapłacone, podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia na podstawie przywołanego powyżej art. 15 ust. 4d i ust. 4e, jako "pośrednie" koszty uzyskania przychodów."

* Ponadto Spółka pragnie zaznaczyć, że stanowisko Spółki prezentowane w zakresie pytania nr 4 zostało potwierdzone w przypadku bardzo zbliżonej transakcji Spółki dotyczącej nabycia innej nieruchomości magazynowej, w interpretacji indywidulanej wydanej na wniosek Spółki przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 października 2015 r. (sygn. IPPB3/4510-749/15-2/MC).

e. Ad. 5

Zdaniem Spółki, przedstawione w stanie faktycznym inne wydatki okołotransakcyjne ponoszone przez Spółkę, Wnioskodawca powinien zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo w momencie poniesienia, a nie alokować je do wartości początkowej środków trwałych składających się na Nieruchomość dla celów amortyzacji podatkowej.

Zdaniem Spółki, inne wydatki okołotransakcyjne ponoszone przez Spółkę w związku z przedmiotową transakcją, takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych w związku z ustanowieniem hipotek i koszty wynagrodzenia notariusza od oświadczeń o ustanowieniu hipoteki, nie powinny zostać zaliczone do kosztów związanych ściśle z zakupem środka trwałego, gdyż poniesienie tych wydatków nie jest warunkiem koniecznym dla dokonania zakupu Nieruchomości. Poniesienie wskazanych wydatków będzie wynikiem zakupu Nieruchomości dokonanego przez Spółkę. W przekonaniu Spółki rozpatrywane koszty będą stanowić wydatki uzasadnione z punktu widzenia ogólnego celu, jakim jest uzyskiwanie przychodów i dlatego właśnie powinny być kwalifikowane jako koszty pośrednio związane z przychodami, podlegające zaliczeniu do kosztów podatkowych w momencie ich poniesienia (a nie alokowane do wartości początkowej Nieruchomości ustalanej na potrzeby amortyzacji podatkowej).

* Powyższe stanowisko potwierdzają interpretacje wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 12 lutego 2015 r. (sygn. IPPB3/423-1284/14-3/MC, IPPB3/423-1285/14-3/MC oraz IPPB3/423-1286/14-3/MC) dotyczące m.in. kosztów usług notarialnych związanych z poświadczeniami dokumentów oraz kosztów p.c.c. od ustanowienia hipotek. Organ podatkowy potwierdził w nich stanowisko wnioskodawcy, że " (...) wydatki okołotransakcyjne poniesione przez Spółkę powinna zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo w momencie poniesienia, a nie alokować do wartości początkowej Nieruchomości dla celów amortyzacji podatkowej".

* Ponadto Spółka pragnie zaznaczyć, że stanowisko Spółki prezentowane w zakresie pytania nr 5 zostało potwierdzone w przypadku bardzo zbliżonej transakcji Spółki dotyczącej nabycia innej nieruchomości magazynowej, w interpretacji indywidulanej wydanej na wniosek Spółki przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 października 2015 r. (sygn. IPPB3/4510-749/15-2/MC).

f. Ad. 6

Zdaniem Wnioskodawcy, opisany przez Spółkę sposób wyodrębnienia środków trwałych z aktywów rzeczowych nabywanych w ramach Transakcji oraz ustalenia ich wartości początkowych i stawek amortyzacyjnych (tekst jedn.: na podstawie danych z uzyskanego Raportu), będzie zgodny z przepisami art. 16a ust. 1, oraz art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 Ustawy o CIT, przy założeniu że przedmiotowe wprowadzenie aktywów do ewidencji środków trwałych będzie przeprowadzone przez Spółkę zgodnie z wytycznymi wynikającymi z KŚT.

Zgodnie z art. 16a ust. 1 Ustawy o CIT, środkami trwałymi są budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu, inne przedmioty stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1.

Podatnik nabywający aktywa rzeczowe, ma prawo i obowiązek dokonać samodzielnej oceny, czy będą one stanowić u niego środki trwałe na podstawie przesłanek zawartych w art. 16a ust. 1 Ustawy o CIT, w tym przewidywanego sposobu i czasu użytkowania tych aktywów.

W przypadku wątpliwości co do sposobu ujęcia poszczególnych aktywów rzeczowych, np. powiązanych w sensie faktycznym i gospodarczym, jako odrębnych środków bądź zespołów środków trwałych powinien on odwołać się do wytycznych wynikających z Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (dalej: "Rozporządzenie"). W wytycznych tych ustawodawca wskazał m.in., że "W KŚT za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. Może być nim budynek, maszyna, pojazd mechaniczny itp. Jedynie w nielicznych przypadkach dopuszcza się w ewidencji przyjęcie za pojedynczy obiekt - obiektu zbiorczego, którym może być zespół przewodów rurociągowych lub zespół latarni jednego typu użytkowanych na terenie zakładu, ulicy, osiedla, zespoły komputerowe itp."

Natomiast w powyższym zakresie podatnik nie jest w żaden sposób związany sposobem ujęcia tych samych aktywów rzeczowych przez ich zbywcę, od którego nabył te aktywa. Warto podkreślić, że te same aktywa mogą bowiem mieć zupełnie odmienny status u różnych podatników (np. u jednego mogą to być aktywa o charakterze obrotowym a u drugiego środki trwałe). Ponadto nie można wykluczyć błędnego sposobu kwalifikacji określonych środków trwałych przez poprzednika (np. co do sposobu ujęcia kilku odrębnych środków jako jednego środka, czy też wadliwego zaszeregowania środka do konkretnego grupowania KŚT).

Prawidłowość powyższego stanowiska Spółki potwierdził Naczelnik Urzędu Skarbowego interpretacji z 2 lutego 2005 r.

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 Ustawy o CIT, w razie odpłatnego nabycia za wartość początkową środków trwałych uważa się cenę ich nabycia. Z kolei w myśl ust. 3 tego przepisu, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.

W tym kontekście, mając na uwadze prawdopodobny brak jednostkowego przypisania dla potrzeb Transakcji ceny do poszczególnych aktywów rzeczowych nabywanych w jej ramach, Spółka będzie miała prawo i obowiązek do samodzielniej alokacji globalnej ceny do poszczególnych aktywów w obrębie łącznej ceny sprzedaży, z zachowaniem zasad rynkowej wyceny wynikających z art. 14 Ustawy o CIT. W tym zakresie nie ma przeszkód prawnych by alokacja ta została dokonana na podstawie pozyskanego zewnętrznego Raportu, który będzie przewidywał m.in. wycenę poszczególnych aktywów rzeczowych nabywanych przez Spółkę w ramach transakcji w oparciu o łączna cenę transakcyjną.

Prawidłowość stanowiska Spółki w przedmiotowej sprawie została potwierdzona w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 4 lipca 2012 r. (sygn. ITPB1/415-401/12/HD), wydanej co prawda na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, lecz zachowującej aktualność co do meritum także na gruncie CIT. W przywołanym piśmie organ wskazał m.in., że: "(...) Wnioskodawca wraz z małżonką zakupił - na podstawie aktu notarialnego - nieruchomość za łączną cenę 3.500.000 zł. W akcie notarialnym z łącznej ceny nabycia wyodrębniono wartość gruntu, budynku magazynowego, wiaty oraz dziesięciu garaży. Z chwilą przejęcia nieruchomości okazało się, że nie wszystkie części nabytych składników majątkowych (np. ogrodzenie, latarnie, utwardzenie placu), wchodzących w skład nabytej nieruchomości, zostały wyszczególnione cenowo w akcie notarialnym (brak wskazania jednostkowych cen nabycia). Przedmiotowa nieruchomość ma być wykorzystywana wyłącznie w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i będzie zaliczona do środków trwałych, a następnie amortyzowana zgodnie z aktualnymi stawkami amortyzacyjnymi.

W opisanym stanie faktycznym nie mamy więc do czynienia z sytuacją, w której ustalenie ceny nabycia poszczególnych środków trwałych nie jest możliwe, gdyż cena zakupu całej nieruchomości wraz z gruntem jest wartością znaną. Zatem zastosowanie będzie miała w tym przypadku generalna zasada określona w art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ zasadą jest, że do ewidencji środków trwałych należy wpisać każdy składnik majątku oddzielnie, to przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę każdego składnika majątku. W przedmiotowej sprawie winna być wyodrębniona wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartość gruntu. W przypadku gdy wartość gruntu jest wyodrębniona, a wartość pozostałych środków trwałych nie uwzględnia wszystkich nabytych składników majątkowych - na Wnioskodawcy spoczywa obowiązek prawidłowego ustalenia wartości poszczególnych środków trwałych. Przy określaniu wartości początkowej Wnioskodawca powinien jednak mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w akcie notarialnym. Nie ma natomiast konieczności powoływania biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia wartości początkowej poszczególnych środków trwałych."

Stanowisko Spółki potwierdza również m.in., interpretacja Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie 2 listopada 2006 r., (sygn. 1472/ROP1/423-272/06/DP). W piśmie tym organ wskazał m.in., że:

* Stanowisko Spółki potwierdza również m.in., interpretacja Urzędu Skarbowego z 2 listopada 2006 r., (sygn. 1472/ROP1/423-272/06/DP). W piśmie tym organ wskazał m.in., że:

Wątpliwości Spółki budzi sposób alokacji łącznej wartości początkowej poszczególnych środków trwałych wchodzących w skład otrzymanego w drodze aportu przedsiębiorstwa. Wobec braku unormowań precyzujących tryb i zasady ustalania wartości początkowej poszczególnych składników majątku trwałego nabytych w ramach przedsiębiorstwa. Podatnik uprawniony jest do przyjęcia własnej koncepcji w tym zakresie (oczywiście do wysokości łącznej wartości początkowej nabytych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych). Jednakże przy dokonywaniu alokacji należy mieć na uwadze dyspozycje przepisów art. 16g ust. 12 w związku z art. 14 u.p.d.o.p., zgodnie z którymi wartości początkowe poszczególnych środków trwałych ustalone w wyniku alokacji nie powinny odbiegać znacznie od wartości rynkowej poszczególnych środków trwałych, zaś w przypadku, gdy wartość określona przez strony w umowie:

* bez uzasadnionej przyczyny oraz

* znacznie odbiega od wartości rynkowej przedmiotu transakcji przepisy podatkowe dopuszczają możliwość określenia przychodów ze sprzedaży w drodze oszacowania przez organy podatkowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie

* poniesione przez Spółkę koszty usług doradczych należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* poniesione przez Spółkę koszty obsługi notarialnej związane z zawarciem umowy nabycia Nieruchomości i stanowiące koszty warunkujące nabycie Nieruchomości należy zaliczyć w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* poniesione przez Spółkę koszty prowizji związanych z uzyskaniem finansowania na zakup Nieruchomości (opłaty aranżacyjne, prowizje od zaangażowania) należy zaliczyć w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* poniesione przez Spółkę wydatki na ubezpieczenie transakcji nabycia Nieruchomości (tzw. "T.") należy zaliczyć jednorazowo w koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* poniesione przez Spółkę inne wydatki okołotransakcyjne wskazane w stanie faktycznym należy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia, czy też alokować je do wartości początkowej środków trwałych (Nieruchomości) i zaliczać do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne - jest prawidłowe,

* opisany przez Spółkę sposób wyodrębnienia środków trwałych z aktywów rzeczowych nabywanych w ramach Transakcji oraz ustalenie ich wartości początkowych i stawek amortyzacyjnych (tekst jedn.: na podstawie danych z uzyskanego Raportu), będzie zgodny z przepisami art. 16a ust. 1, oraz art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 Ustawy o CIT, przy założeniu że przedmiotowe wprowadzenie aktywów do ewidencji środków trwałych będzie przeprowadzone przez Spółkę zgodnie z wytycznymi wynikającymi z KŚT - jest prawidłowe. - jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszących, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.