IPPB5/423-723/10-2/AM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2010 r. (data wpływu 26 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie

* kwalifikacji kosztów związanych z nabyciem lokali na podstawie umowy renty dożywotniej - jest nieprawidłowe,

* kwalifikacji kosztów związanych z "obsługą" lokali nabytych na podstawie umowy renty dożywotniej oraz koszty związane z funkcjonowaniem Wnioskodawcy - jest prawidłowe.

W dniu 26 października 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji kosztów związanych z nabyciem lokali na podstawie umowy renty dożywotniej, kwalifikacji kosztów związanych z "obsługą" lokali nabytych na podstawie umowy renty dożywotniej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, będąc spółką kapitałową (zwaną dalej "Spółką"), będącą podatnikiem podatku od towarów i usług, zamierza w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywać na terytorium Polski od osób fizycznych (zwanych dalej "Klientami") lokale mieszkalne (zwane dalej "Lokalami"). Przeniesienie własności Lokali dokonywane będzie na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964.16.93, z późn. zm.), w szczególności na podstawie przepisów art. 266-2701 oraz art. 903-907 kodeksu cywilnego, regulujących świadczenie pieniężne z tytułu umowy renty dożywotniej, gdzie Spółka zobowiązana będzie z tytułu nabycia własności Lokalu do zapewnienia osobie fizycznej dożywotniej renty oraz dożywotniego użytkowania Lokalu. Będzie to podstawowa działalność Spółki, zaś jej przychodem będzie sprzedaż Lokali po śmierci Klientów. Lokale nabywane będą przez Spółkę w drodze zawieranych z Klientami w formie aktu notarialnego, umów renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia na rzecz Klienta prawa dożywotniego użytkowania Lokalu. Wysokość rent obliczana będzie na podstawie wartości rynkowej lokali oraz statystycznie oczekiwanej długości życia Klientów. Plany finansowe Spółki konstruowane są w oparciu o dane statystyczne tzw. tablice średniego dalszego trwania życia publikowanych przez GUS. Oferta renty dożywotniej bazuje na podstawowych parametrach statystycznych czyli wiedzy, że średnia liczba lat dożycia tzn. lat jakie statystycznie powinna przeżyć osoba znajdująca się w danym wieku oznacza, że liczba osób które przeżyją mniejszą liczbę lat będzie równoważona przez liczbę osób, które przeżyją większą liczbę lat (z tego wynika średnia statystyczna). I tak np. prawdopodobieństwo zgonu w ciągu roku mężczyzny w wieku lat 65 wynosi 2,7%, a średnia długość jego życia wynosi prawie 15 lat. Jednocześnie prawie 3% z grupy mężczyzn w wieku 65 lat przeżyje następne 31 lat. Dla zaistnienia zjawisk opisywanych statystycznie i osiągnięcia przychodów już w pierwszych latach działalności pożądana jest duża liczebność Lokali. Spółka planuje osiągnięcie, a następnie utrzymywanie puli kilku tysięcy Lokali i tym samym ponoszenia związanych z tym kosztów.

W początkowym etapie działalności Spółka de facto ponosić będzie jedynie wydatki związane z: obsługą prawną transakcji z klientami, kosztami akwizycji i reklamy, opłat notarialnych w szczególności koszty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat za wpisy w księgach wieczystych, kosztami wypłacanych rent dożywotnich, obsługi biura, w tym wynagrodzenia pracowników i współpracowników Spółki, kosztami związanymi z utrzymaniem Lokali, takimi jak: koszty podatku od nieruchomości, opłat z tytułu użytkowania wieczystego Lokali czy kosztami, jakie będą konieczne do poniesienia w związku z utrzymaniem Lokali w należytym stanie technicznym. Zdaniem Wnioskodawcy, ze specyfiki działalności Spółki wynika, że ponoszone przez Nią wydatki nie będą ściśle związane z uzyskiwanymi przez Spółkę konkretnymi przychodami i nie będzie możliwe ich precyzyjne przyporządkowanie do przyszłych przychodów z tytułu sprzedaży Lokali. Zgodnie z założeniami biznesowymi, ze specyfiki działalności Spółki wynika zatem w ocenie Wnioskodawcy, obiektywny brak możliwości przyporządkowania kosztów związanych z nabyciem i "obsługą" lokali do mających zostać osiągniętych przez nią w przyszłości przychodów ze zbycia lokali, ponieważ nie jest absolutnie w żaden sposób możliwe, jak stwierdza Wnioskodawca, do przewidzenia kiedy w ogóle wystąpi możliwość ich zbycia i w związku z tym, w przypadku przyjęcia innej metody rozliczania kosztów, cała działalność Spółki może okazać się nierentowna i biznesowo bezzasadna. Spółka przygotowując ofertę świadczenia renty dożywotniej dla swoich klientów z góry zakłada, że zysk zrealizowany na umowach z osobami, które umrą wcześniej niż średnia statystyczna zostanie przeznaczony na pokrycie rent osób żyjących dłużej niż średnia statystyczna.

Podstawą konstruowania oferty firmy jest oparcie się na danych statystycznych, a co za tym idzie założenie, że wynik firmy będzie kształtowany przez sumę wyników wszystkich umów (tych zyskownych i tych przynoszących stratę). Planowany zysk Spółki będzie wynikał z przewagi zsumowanego wyniku umów zyskownych nad zsumowanym wynikiem ujemnym umów przynoszących stratę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Spółka, na podstawie przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654, z późn. zm.), uprawniona będzie do zaliczania swoich ww. wydatków w poczet kosztów uzyskania dochodu w dacie ich poniesienia czyli w rachunku podatkowym bieżącym.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Przy czym zwrot "w celu" oznacza to, że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą podlega odliczeniu od podstawy opodatkowania, lecz tylko ten wydatek, który pozostaje w takim związku przyczynowo-skutkowym, że poniesienie go ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, albo zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Żeby zatem zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów muszą być spełnione następujące warunki:

* został poniesiony w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

* poniesiony został w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,

* został właściwie udokumentowany,

* nie znajduje się w katalogu kosztów zawartych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.

Generalną zasadą, wynikającą z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest potrącanie kosztów uzyskania przychodów w roku, w którym osiągnięte zostały przez podatnika przychody odpowiadające poniesionym kosztom. Powyższa zasada odnosi się jednakże do rozliczania kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z osiąganymi podatnika przychodami. Koszty bezpośrednie to te koszty, które są ściśle związane z uzyskiwanymi przychodami, jakie osiąga dany podmiot gospodarczy (podatnik) w związku z charakterem prowadzonej przez niego działalności. To ścisłe powiązanie oznacza, iż można ustalić, jakie konkretnie przychody zostały uzyskane w wyniku poniesienia konkretnych kosztów.

Jednakże, mając na uwadze specyfikę działalności Spółki, szczegółowo opisaną w niniejszym wystąpieniu, Wnioskodawca wyraził opinię, że w przypadku ponoszonych przez Spółkę wydatków związanych z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą o tym specyficznym charakterze, nie powinno się tu stosować (bo nie jest to obiektywnie możliwe) zasad dotyczących rozliczania kosztów uzyskania przychodów metodą kosztów bezpośrednio związanych z przychodami, lecz powinno się przyjąć zasady rozliczania wydatków właściwe dla tzw. pośrednich kosztów uzyskania przychodów.

Odmienne bowiem zasady rozliczania dotyczą potrącania w czasie kosztów, których nie można bezpośrednio powiązać z uzyskiwanymi przychodami - tzw. kosztów pośrednich. Zasadę potrącania w czasie kosztów o charakterze pośrednim statuuje art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Zgodnie z tym przepisem, koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Dodatkowo art. 15 ust. 4e ww. ustawy stanowi, że za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku) albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku).

Mając na uwadze specyfikę działalności prowadzonej przez Spółkę oraz charakter kosztów pośrednich, wydatki ponoszone przez Spółkę w przedstawionym w niniejszym wystąpieniu zakresie kwalifikują się w opinii Wnioskodawcy do kosztów pośrednich zaliczanych do kosztów podatkowych w dacie ich poniesienia. Wnioskodawca wskazuje, iż wynika to z faktu, że w przypadku prowadzonej przez Spółkę specyficznej działalności w przedstawionym zakresie, mamy do czynienia z faktycznym brakiem możliwości przyporządkowania powyższych wydatków do konkretnych przychodów mogących zostać osiągniętych (gdyż równie możliwe jest tu wystąpienie straty) ze sprzedaży określonych lokali.

Zgodnie z założeniem biznesowym oraz specyfiką działalnością Spółki, w początkowym etapie działalności Spółka de facto ponosić będzie jedynie wydatki związane z: obsługą prawną transakcji z Klientami, koszty akwizycji i reklamy, koszty opłat notarialnych, w szczególności koszty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz koszty opłat za wpisy w księgach wieczystych, koszty wypłacanych rent dożywotnich, koszty obsługi biura, w tym wynagrodzenia pracowników i współpracowników Spółki, koszty związane z utrzymaniem Lokali, takie jak koszty podatku od nieruchomości czy opłat z tytułu użytkowania wieczystego Lokali. W ocenie Wnioskodawcy, ze specyfiki działalności Spółki wynika, że ponoszone przez Nią wydatki, nie będą ściśle związane z uzyskiwanymi przez Spółkę konkretnymi przychodami i nie będzie możliwe ich precyzyjne przyporządkowanie do przyszłych przychodów z tytułu sprzedaży Lokali. Zgodnie z założeniami biznesowymi, ze specyfiki działalności Spółki wynika, jak wskazuje Wnioskodawca, obiektywny brak możliwości przyporządkowania kosztów związanych z nabyciem i "obsługą" lokali do mających zostać osiągniętych przez nią w przyszłości przychodów ze zbycia lokali, ponieważ kiedy w ogóle wystąpi możliwość ich zbycia nie jest absolutnie w żaden sposób do przewidzenia i w związku z tym, w przypadku przyjęcia innej metody rozliczania kosztów, cała działalność Spółki może okazać się nierentowna i biznesowo bezzasadna. Reasumując, mając na uwadze powyżej opisany przyszły stan faktyczny oraz powołane regulacje prawne, zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych Spółka zamierza nabywane Lokale zaliczać w skład swoich środków trwałych, jednakże bez dokonywania od nich odpisów amortyzacyjnych. Jednocześnie Spółka swoje bieżące wydatki w szczególności te wskazane w rubryce 54 zamierza zaliczać w poczet swoich kosztów poniesionych w celu uzyskania przychodu i zaliczać je do kosztów podatkowych w dacie ich poniesienia. W przypadku dokonania w przyszłości sprzedaży lokali przez Spółkę, podstawę opodatkowania, czyli dochód do opodatkowania stanowiła będzie cena uzyskana ze sprzedaży tych lokali już bez pomniejszania jej o żadne związane z nabyciem tych lokali wydatki i koszty. Powyższe postępowanie jest zdaniem Spółki podatkowo transparentne i w żaden sposób nie powinno wywołać negatywnych efektów po stronie Skarbu Państwa skutkujących powstaniem szkody w zakresie zaniżenia podatków.

Zdaniem Spółki, mając na uwadze przepisy ww. ustawy, w szczególności przepisy art. 15 ust. 4d i 4e ustawy, Spółka uprawniona będzie do zaliczania swoich ww. wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodu w dacie ich poniesienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w zakresie:

* kwalifikacji kosztów związanych z nabyciem lokali na podstawie umowy renty dożywotniej za nieprawidłowe,

* kwalifikacji kosztów związanych z "obsługą" lokali nabytych na podstawie umowy renty dożywotniej oraz koszty związane z funkcjonowaniem Wnioskodawcy za prawidłowe.

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają art. 15 i 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Decydującym czynnikiem pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów jest zatem poniesienie go w celu osiągnięcia przychodu (ewentualnie zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów), przy czym każdy wydatek poza wyraźnie wskazanym w ustawie - wymaga indywidualnej oceny pod kątem adekwatnego związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu. Przy kwalifikowaniu poniesionych wydatków trzeba brać pod uwagę ich celowość oraz potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodu, a także racjonalność wydatków, to znaczy ich adekwatność do rzeczywistych potrzeb i zakresu prowadzonej działalności oraz konieczność ich poniesienia dla osiągnięcia przychodu.

Obowiązkiem podatników, jest wykazanie, w oparciu o zgromadzone dowody, związku pomiędzy poniesieniem kosztu, a uzyskaniem przychodu (w tym zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów) zgodnie z dyspozycją powołanego art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

* został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

* jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

* pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

* poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

* został właściwie udokumentowany,

* nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Należy jednocześnie zaznaczyć, iż prawidłowe zaliczenie wydatku do kosztów uzyskania przychodów uwarunkowane jest wykazaniem jego celowości i związku z przychodem, jak i prawidłowym udokumentowaniem. Należy zwrócić przy tym uwagę, że to na podatniku ciąży obowiązek wykazania związku poniesionych wydatków z przychodami, bo to on wywodzi skutki prawne w postaci zmniejszenia zobowiązania podatkowego.

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania, ustawodawca wyróżnia koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód) oraz inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Zasady ujmowania poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów regulują przepisy art. 15 ust. 4-4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na ich mocy, koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami:

* poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (art. 15 ust. 4 ustawy),

* odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego - są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody (art. 15 ust. 4b ustawy),

* odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie (art. 15 ust. 4c ustawy).

Kwestię potrącalności kosztów innych niż bezpośrednio związanych z przychodami, reguluje przepis art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, iż koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

W myśl art. 15 ust. 4e ww. ustawy, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f - 4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Ustawodawca w ustawie podatkowej nie zdefiniował pojęcia "koszty bezpośrednio związane z przychodami" oraz "koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami". Ogólne znaczenie tych pojęć można ustalić posługując się ich językowym znaczeniem. I tak, przez koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpłynęło bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu. Kosztami bezpośrednimi będą zatem takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. W ich przypadku możliwe "zidentyfikowanie" wpływu danego kosztu na wielkość osiągniętych przychodów. Do tej kategorii należą głównie te koszty, które mogą być przydzielone, przypisane do określonych wyrobów bądź usług. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru.

Kosztami zaś innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są wszelkie inne koszty, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane z jego funkcjonowaniem. W stosunku do tego rodzaju kosztów doszukiwanie się ich bezpośredniości w relacji z przychodami nie wchodzi w rachubę. Takie bowiem koszty, chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami. Do tego rodzaju kosztów należą m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, świadczenia na rzecz pracowników. Wydatki te jako związane z działalnością prowadzoną przez podatnika przyczyniają się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów. Nie jest zatem możliwe ustalenie, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy.

Właściwe określenie kosztów uzyskania przychodów, jak również właściwe ustalenie momentu ich poniesienia jest o tyle istotne, że rzutuje na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, której przedmiotem co do zasady jest - jak wynika z art. 7 ust. 1-2 tej ustawy - dochód oznaczający nadwyżkę sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania.

Istota rozpoznawanej sprawy sprowadza się do rozpoznania sposobu powiązania kosztów z przychodami. Należy mieć na uwadze, że o uznaniu danego kosztu za bezpośrednio bądź pośrednio związany z przychodami będzie przesądzała konkretny stan faktyczny (zdarzenie przyszłe), gdyż ten sam rodzaj kosztu u różnych przedsiębiorców może być odmiennie kwalifikowany.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca zamierza w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabywać na terytorium Polski od osób fizycznych lokale mieszkalne. Przeniesienie własności Lokali dokonywane będzie na podstawie przepisów ustawy - Kodeks cywilny, w szczególności na podstawie przepisów art. 266-2701 oraz art. 903-907 kodeksu cywilnego, regulujących świadczenie pieniężne z tytułu umowy renty dożywotniej, gdzie Spółka zobowiązana będzie z tytułu nabycia własności Lokalu do zapewnienia osobie fizycznej dożywotniej renty oraz dożywotniego użytkowania Lokalu. Będzie to podstawowa działalność Spółki, zaś jej przychodem będzie sprzedaż Lokali po śmierci Klientów. Lokale nabywane będą przez Spółkę w drodze zawieranych z Klientami w formie aktu notarialnego, umów renty z tytułu przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia na rzecz Klienta prawa dożywotniego użytkowania Lokalu.

Wnioskodawca wskazał, iż ponosi koszty związane z nabyciem od osób fizycznych lokali, jak i koszty "obsługi" nabytych lokali.

W początkowym etapie działalności Spółka de facto ponosić będzie jedynie wydatki związane z: obsługą prawną transakcji z klientami, kosztami akwizycji i reklamy, opłat notarialnych w szczególności koszty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat za wpisy w księgach wieczystych, kosztami wypłacanych rent dożywotnich, obsługi biura, w tym wynagrodzenia pracowników i współpracowników Spółki, kosztami związanymi z utrzymaniem Lokali, takimi jak: koszty podatku od nieruchomości, opłat z tytułu użytkowania wieczystego Lokali czy kosztami, jakie będą konieczne do poniesienia w związku z utrzymaniem Lokali w należytym stanie technicznym.

Jak wskazano już powyżej koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą (art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Kosztami innymi niż bezpośrednio związanymi z przychodami są wydatki, które mają niewątpliwie wpływ na osiągnięcie przychodu, z uwagi na swoją ogólną przydatność, jednakże nie można ich powiązać z konkretnym przychodem. A zatem kosztami innymi niż bezpośrednio związanymi z przychodami są m.in. koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane z jego funkcjonowaniem. Takimi kosztami w opisanym przez Wnioskodawcę zdarzeniu przyszłym będą niewątpliwie wydatki związane z akwizycją i reklamą, koszty obsługi biura, w tym wynagrodzenia pracowników i współpracowników Spółki, koszty związane z utrzymaniem Lokali, takie jak: koszty podatku od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Lokali czy koszty, jakie będą konieczne do poniesienia w związku z utrzymaniem Lokali w należytym stanie technicznym, a zatem koszty obsługi nabywanych lokali i koszty dotyczące całokształtu działalności Wnioskodawcy.

Jednakże w odniesieniu do pozostałych kosztów, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. wydatki związane z: obsługą prawną transakcji z klientami, koszty wypłacanych rent dożywotnich, opłat notarialnych w szczególności koszty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat za wpisy w księgach wieczystych będą stanowiły koszty związane z nabyciem środka trwałego i należy je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. Przedstawione wydatki pozostają w widocznym związku z konkretnym przychodem (przychód ze sprzedaży konkretnej nieruchomości) czyli niewątpliwie można je powiązać z osiąganym przychodem.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy, iż wydatki związane z akwizycją i reklamą, koszty obsługi biura, w tym wynagrodzenia pracowników i współpracowników Spółki, koszty związane z utrzymaniem Lokali, takie jak: koszty podatku od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego Lokali czy koszty, jakie będą konieczne do poniesienia w związku z utrzymaniem Lokali w należytym stanie technicznym stanowią koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami i są potrącalne w dacie ich poniesienia, jest prawidłowe. Natomiast wydatki związane z: obsługą prawną transakcji z klientami, koszty wypłacanych rent dożywotnich, opłat notarialnych w szczególności koszty podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat za wpisy w księgach wieczystych będą stanowiły koszty bezpośrednio związane z przychodami i należy je zaliczyć do kosztów podatkowych w momencie uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości. W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.