IPPB5/423-573/09-3/PJ - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spółki wydatków na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz posadowionego na nim budynku biurowego przeznaczonego do rozbiórki jako kosztów bezpośrednio związanych z przyszłymi przychodami ze sprzedaży mieszkań w budynku wybudowanym na tym gruncie.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2009 r. (data wpływu 21 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodu - jest prawidłowe.

W dniu 21 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest spółką należącą do międzynarodowej grupy XXX, prowadzącą działalność w sektorze nieruchomości, polegającej m.in. na nabywaniu, zagospodarowaniu, budowie, zarządzaniu i zbywaniu nieruchomości mieszkaniowych. W 2009 r. Spółka nabyła nieruchomość (prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującym się na niej budyniem biurowym) celem wzniesienia na niej nowego budynku mieszkalnego i sprzedaży mieszkań. W związku z tym budynek biurowy zostały zakupiony z zamiarem jego niezwłocznej rozbiórki. W tym celu Spółka otrzymała pisemną zgodę sprzedającego na przeniesienie na nią otrzymanej przez niego decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku.

Jednocześnie zgodnie z umową nabycia nieruchomości Spółka wstąpiła w prawa wynajmującego powierzchnie biurowe (poprzedniego właściciela nieruchomości) na podstawie umów najmu, które pozostaną w mocy do momentu rozpoczęcia rozbiórki budynku biurowego. Z uwagi na fakt, że zamiarem Spółki nie jest prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni biurowych, rozbiórka tego budynku rozpocznie się niezwłocznie po uzyskaniu przez Spółkę zezwolenia na rozbiórkę, Spółka nie przewiduje jego używania przez okres przekraczający 1 rok i w konsekwencji nie traktuje kosztu związanego z nabytym budynkiem jako nabycia środka trwałego, lecz jako koszt związany z produkcją w toku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest stanowisko, że koszt nabycia wynajmowanego budynku biurowego przeznaczonego do rozbiórki, należy traktować jako koszt produkcji w toku i w konsekwencji jako koszt bezpośrednio związany z przychodami ze sprzedaży mieszkań w obiekcie mieszkalnym, wybudowanym na miejscu rozebranego budynku biurowego, rozpoznawanym jako koszt uzyskania przychodów w momencie sprzedaży tych mieszkań.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Ustępy 4b i 4c dotyczą traktowania kosztów związanych bezpośrednio z przychodami, odnoszących się do przychodów danego roku i poniesionych po zakończeniu tego roku podatkowego. W konsekwencji nie mają one zastosowania do stanu faktycznego opisanego we wniosku z uwagi na fakt, że zapytanie dotyczy kosztów które zostały poniesione przed uzyskaniem przychodów z nimi związanych.

Jednocześnie zgodnie z art. 15 ust. 4d koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Kluczowym elementem z punktu widzenia prawidłowego rozliczenia podatkowego poniesionego wydatku jest jego klasyfikacja jako kosztu bezpośrednio związanego z uzyskanym przychodem lub kosztu innego niż bezpośrednio związanego z przychodem.

Zdaniem Wnioskodawcy koszt związany z nabyciem nieruchomości (prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującym się na niej budyniem biurowym przeznaczonym do rozbiórki) jest kosztem bezpośrednio związanym z przyszłymi przychodami ze sprzedaży mieszkań w nowowybudowanym na tej nieruchomości obiekcie mieszkaniowym.

Wnioskodawca podkreśla, iż kalkulacja ceny sprzedawanych mieszkań uwzględnia całokształt kosztów poniesionych związanych z wybudowaniem tych mieszkań włączając w to koszty nabycia budynku przeznaczonego do rozbiórki. Uznania tego wydatku za koszt bezpośredni nie zmienia fakt, że Spółka nabyła budynek biurowy, który przez pewien okres będzie wynajmowany Zdaniem Spółki jest to transakcja incydentalna konieczna do nabycia nieruchomości na których ma zostać wzniesiony obiekt mieszkaniowy. Fakt uzyskiwania przychodów z najmu, wynika jedynie z ekonomiki podejmowanych działań gospodarczych, tzn. wykorzystania budynku biurowego do momentu jego rozbiórki Spółka zamierza w możliwie krótkim okresie (po uzyskaniu stosownego zezwolenia) dokonać rozbiórki budynku biurowego I rozpocząć niezwłocznie budowę budynku mieszkalnego i sprzedaż gotowych pomieszczeń mieszkalnych. W związku z tym zakupiony budynek biurowy nie jest traktowany jako środek trwały (będzie prawdopodobnie używany krócej niż przez okres jednego roku).

W konsekwencji, zdaniem Spółki, poniesiony wydatek został zaklasyfikowany jako produkcja w toku i powinien być rozliczony jako koszt uzyskania przychodu w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkań w budynku mieszkalnym wzniesionym na zakupionej nieruchomości. Zdaniem Spółki w opisanym stanie faktycznym nie ma podstaw do traktowania wydatku na nabycie budynku biurowego jako kosztu innego niż bezpośrednio związanego z przychodami I zaliczenie go do kosztów uzyskania przychodów w dacie poniesienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.