IPPB4/4511-661/16-2/JK2

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 30 maja 2016 r. (data wpływu 1 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 1 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości oraz potwierdzenia możliwości uwzględnienia wartości ustanowionej hipoteki przy ustalaniu wartości nieruchomości jako przyczyny uzasadniającej wskazanie w umowie sprzedaży ceny odbiegającej od wartości rynkowej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Matka Wnioskodawczyni w dniu 25 maja 2010 r. nabyła prawo własności nieruchomości lokalowej - odrębnej własności lokalu mieszkalnego, do którego przynależy komórka i garaż. Nieruchomość ma prowadzoną księgę wieczystą. Matka Wnioskodawczyni w celu uzyskania środków na budowę ww. nieruchomości w dniu 19 marca 2010 r. zaciągnęła kredyt na podstawie umowy zawartej z bankiem (mającym siedzibę w Polsce). Ww. nieruchomość lokalowa jest obciążona hipoteką umowną zwykłą ustanowioną na rzecz ww. banku tytułem zabezpieczenia spłaty wierzytelności, wynikającej z ww. umowy kredytu.

W dniu 5 września 2014 r. matka Wnioskodawczyni dokonała darowizny na jej rzecz w udziale wynoszącym 9/10 części ww. lokalu wraz z prawami związanymi z jego własnością oraz udział wynoszący w 1/380 części lokalu garażowego oraz na rzecz syna w udziale wynoszącym 1/10 części ww. lokalu wraz z prawami związanymi z jego własnością oraz udział wynoszący 1/380 części lokalu garażowego.

W roku podatkowym 2016 r. Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży jej udziału wynoszącego 9/10 części ww. lokalu wraz z prawami związanymi z jego własnością - hipoteką. Sprzedaż taka byłaby dokonana przed upływem 5 lat od daty nabycia nieruchomości, co rodziłoby skutki, o jakich mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ww. hipoteka zabezpiecza spłatę wierzytelności, wynikającej z ww. kredytu, udzielonego matce Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie jest dłużnikiem osobistym zabezpieczonych na jej nieruchomości zobowiązań, odpowiada wyłącznie jako dłużnik rzeczowy obciążoną nieruchomością. Wnioskodawczyni nosi się z zamiarem sprzedaży jej udziału wynoszącego 9/10 części ww. nieruchomości lokalowej wraz z obciążeniem hipotecznym. W konsekwencji kupujący przedmiotową nieruchomość będzie w dalszym ciągu dłużnikiem rzeczowym, odpowiadającym wobec ww. banku do kwoty hipoteki zakupioną nieruchomością.

Umowa sprzedaży ww. nieruchomości dla jej ważności zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Wnioskodawczyni jako sprzedająca oraz kupujący, tj. strony umowy zamierzają ustalić cenę sprzedaży ww. udziału wynoszącego 9/10 części ww. nieruchomości lokalowej, która będzie uwzględniała wartość rynkową tego udziału, a jednocześnie będzie uwzględniała m.in. kwotę ww. hipoteki, w ten sposób, że kwota tej hipoteki będzie "pomniejszała" wartość rynkową ww. udziału. W konsekwencji cena sprzedaży podana w akcie notarialnym będzie odpowiadała różnicy pomiędzy wartością (kwotą) rynkową ww. udziału, a wartością (kwotą) ww. hipoteki - cena sprzedaży podana w akcie notarialnym będzie co najmniej pomniejszona o wartość (kwotę) wierzytelności kredytowej, jaka jest zabezpieczona ww. hipoteką. Wskazana w umowie sprzedaży cena sprzedaży ww. nieruchomości będzie stanowić wartość nabytej nieruchomości po potrąceniu długów i ciężarów, w tym ww. hipoteki - czyli będzie stanowić tzw. czystą wartość.

Wnioskodawczyni z uzyskanej ceny sprzedaży nie będzie regulowała zobowiązań z tytułu ww. umowy kredytu. Strony transakcji zakładają, że to kupujący ww. nieruchomość - w akcie notarialnym zobowiąże się do spłaty ww. kredytu, zaciągniętego przez matkę Wnioskodawczyni, tak aby wierzytelność zabezpieczona hipoteką została w całości zaspokojona.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy podstawą opodatkowania w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie dla Wnioskodawczyni wartość nabytej nieruchomości wraz z prawami związanymi z jej własnością po potrąceniu długów i ciężarów, czyli tzw. czysta wartość?

2. Czy w świetle art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uwzględnienie wartości ustanowionej hipoteki przy ustalaniu wartości nieruchomości (ceny sprzedaży) jest przyczyną która uzasadnia wskazanie w umowie sprzedaży ceny odbiegającej od wartości rynkowej nieruchomości?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania w zakresie sposobu ustalenia przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (pyt. Nr 1). Natomiast w zakresie potwierdzenia możliwości uwzględnienia wartości ustanowionej hipoteki przy ustalaniu wartości nieruchomości jako przyczyny uzasadniającej wskazanie w umowie sprzedaży ceny odbiegającej od wartości rynkowej nieruchomości (pyt. Nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, wskazany sposób ustalenia przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości jest prawidłowy.

W rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przy czym wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem m.in. stopnia ich zużycia. Tym samym wartość nieruchomości wskazana w umowie sprzedaży winna odzwierciedlać co do zasady cenę rynkową.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą samodzielnie ustalić cenę sprzedaży nieruchomości, którą wskażą w umowie. Zatem strony mogą określić cenę sprzedaży również przy uwzględnieniu obciążenia nieruchomości hipoteką a zatem pomniejszając wartość zbywanej nieruchomości o wartość długów i ciężarów. W obrocie nieruchomościami, Wnioskodawczyni jest w stanie uzyskać jedynie taką cenę, która stanowiłaby tzw. "czystą wartość", tj. wartość zbywanej nieruchomości po potrąceniu długów i ciężarów. W związku z czym wartość nieruchomości ustalona w powyższy sposób, tzw. "czysta wartość", powinna stanowić dla Wnioskodawczyni podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 19 ust. 1 ww. ustawy.

Wnioskodawczyni wskazała na interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w sprawie znak: IBPBII/2/415-1013/11/HS z dnia 20 grudnia 2011 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia i forma prawna nabycia.

Użyty w ww. przepisie termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nabyła od matki w darowiźnie w dniu 5 września 2014 r. udział wynoszący 9/10 części lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi z jego własnością. W roku podatkowym 2016 r. Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży jej udziału, tj. przed upływem 5 lat od daty nabycia nieruchomości.

W związku z powyższym, dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w darowiźnie od matki w 2014 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia do momentu sprzedaży nie upłynie 5 lat.

Do oceny skutków podatkowych jego sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Co do zasady zatem, przychodem ze zbycia udziału w nieruchomości jest wartość nieruchomości określona w umowie, która winna odzwierciedlać cenę rynkową nieruchomości na dzień zbycia.

Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z powyższych przepisów jasno zatem wynika, że przychodem jest cena sprzedaży określona w umowie, pod warunkiem, że wyraża wartość rynkową rzeczy lub praw.

Tym samym należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może sama określić cenę zbycia udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Może przy tym brać pod uwagę fakt obciążenia nieruchomości hipoteką. Tak ustalona cena sprzedaży winna jednak odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości w takim stanie faktycznym i prawnym.

Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni, że jej przychodem będzie wartość nabytej nieruchomości wraz z prawami związanymi z jej własnością po potrąceniu długów i ciężarów, czyli tzw. czysta wartość jest prawidłowe, o ile cena podana w akcie notarialnym - umowie sprzedaży będzie odpowiadała cenom rynkowym stosowanym w obrocie innymi nieruchomościami obciążonymi hipoteką.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.