IPPB4/415-923/11-4/MP - Koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2011 r. (data wpływu 19 grudnia 2011 r.) oraz piśmie z dnia 14 lutego 2012 r. (data nadania 14 lutego 2012 r., data wpływu 21 lutego 2012 r.), uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 9 lutego 2012 r. Nr IPPB4/415-923/11-2/MP (data nadania 10 lutego 2012 r., data odbioru 13 lutego 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu - jest prawidłowe.

W dniu 19 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 9 lutego 2012 r. Nr IPPB4/415-923/11-2/MP (data nadania 10 lutego 2012 r., data odbioru 13 lutego 2012 r.), tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego oraz przedstawienie własnego stanowiska.

Pismem z dnia 14 lutego 2012 r. (data nadania 14 lutego 2012 r., data wpływu 21 lutego 2012 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W kwietniu 2010 r. Wnioskodawczyni oraz jej siostra zakupiły lokal mieszkalny - własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Udziały w tym prawie zostały określone po 50% na każdą ze współwłaścicielek. Wnioskodawczyni mieszka od kilku lat na stałe w Niemczech i na terenie Polski osiąga wyłącznie przychody z tytułu najmu ww. lokalu.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej p.d.o.f. (art. 3 ust. 1, ust. 2a, 2b pkt 4, 4a) oraz art. 6 ust. 1 umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku (podpisaną 14 maja 2003 r.), Wnioskodawczyni opodatkowuje przychody z tytułu najmu ww. nieruchomości w Polsce. Pisemnym oświadczeniem w 2010 r. Wnioskodawczyni wybrała metodę opodatkowania tych przychodów wg zasad określonych w art. 27 ust. 1 p.d.o.f., a w późniejszym okresie nie składała oświadczeń zmieniających. Przedmiotowa nieruchomość nie służy podatniczce do celów mieszkalnych, stanowi wyłącznie źródło przychodów z najmu prywatnego. Nieruchomość stanowi miejsce zamieszkania dla siostry podatniczki i nie jest amortyzowana.

Zakup ww. nieruchomości został sfinansowany wkładem własnym oraz kredytem hipotecznym, zaciągniętym w Banku S.A. oddział bankowości detalicznej. Kredyt był wyrażony w walucie euro, od maja 2010 r. Wnioskodawczyni wraz z siostrą - drugim kredytobiorcą spłacają solidarnie kredyt. Od maja 2010 r. do 14 lutego 2011 r. rata kapitałowo - odsetkowa (wyrażona w walucie euro) była pobierana z rachunku walutowego przypisanego do siostry podatniczki. Dnia 15 lutego 2011 r. rachunek walutowy został przekształcony we wspólny rachunek.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania. Jednym z kosztów uzyskania przychodów z najmu w przypadku podatniczki są koszty kredytu hipotecznego - odsetki i inne należności wynikające z zawartej umowy o kredyt hipoteczny (tj. kwoty składek na ubezpieczenia ponoszone przez Wnioskodawczynię, należne bankowi). Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 p.d.o.f. można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów opłacone odsetki od kredytów.

Wnioskodawczyni po 15 lutym 2011 r. zaliczała więc zapłacone odsetki i inne należności wynikające z umowy i niestanowiące spłaty pożyczonego kapitału, pobierane ze wspólnego rachunku walutowego, do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu ww. nieruchomości. Zgodnie z art. 11a ust. 2 ustawy p.d.o.f., koszty ponoszone w walucie euro przeliczała wg kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu. Za dzień poniesienia kosztu uznała dzień spłaty raty kapitałowo-odsetkowej.

Wysokość przydającą na nią kosztu podatniczka ustaliła zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 8 ust. 2 p.d.o.f. - w wysokości 50% przypadających na nią spłaconych kosztów zaciągniętego kredytu za zakup nieruchomości. W 2010 r. Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie kosztów uzyskania przychodów dot. zaliczenia w koszty odsetek i innych kosztów zaciągniętego kredytu hipotecznego - interpretacja została wydana w dniu 29 grudnia 2010 r. (IPPB1/415-898/10-2/AM). Stanowisko podatniczki uznano za nieprawidłowe, wskazując iż o możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków decyduje faktyczne ich poniesienie przez podatnika i posiadanie dokumentu, z którego wynika fakt ich poniesienia. Wnioskodawczyni wskazała, iż w ówczesnym stanie faktycznym spłata odsetek i innych należności wobec banku, wynikających z zawartej umowy kredytowej, odbywała się z rachunku bankowego należącego wówczas tylko do siostry podatniczki. Nie uznano za spłatę zasilania ww. rachunku ze środków Wnioskodawczyni jak i bezpośrednio z przychodów z najmu. Od 15 lutego 2011 r. stan ten uległ zmianie, kiedy rachunek walutowy, z którego była spłacana rata kapitałowo-odsetkowa, został przekształcony w rachunek wspólny Wnioskodawczyni i jej siostry.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawczyni,

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) osoby fizyczne jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ww. ustawy osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Przepis art. 4a tej ustawy stanowi, iż wymienione wyżej przepisy stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku podpisaną w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90), dochód, osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Określenie "majątek nieruchomy" ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których zastosowanie mają przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego (art. 6 ust. 2 ww. Umowy).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W przypadku opodatkowania dochodów z najmu według skali podatkowej, podatnik ma prawo do obniżania osiągniętego przychodu o koszty jego uzyskania.

W myśl zasady określonej w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Na podstawie art. 8 ust. 2 ww. ustawy opisaną wyżej zasadę proporcjonalnego udziału stosuje się analogicznie do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Definicja "kosztu" sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej ocenie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku pomiędzy poniesionym kosztem a powstaniem przychodu lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła uzyskiwania przychodów. Kosztem uzyskania przychodów będą przy tym zarówno wydatki, których poniesienie bezpośrednio przekłada się na uzyskanie konkretnych przychodów, jak i te, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Natomiast obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Natomiast organ podatkowy weryfikujący zasadność zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów (w omawianym przypadku przychodów z najmu) uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dodatkowych dokumentów z których będzie wynikało kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

* pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

* nie znajdować się na liście kosztów nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

* być właściwie udokumentowany.

Zgodnie z ogólną zasadą, wyrażoną w art. 22 ust. 1 powołanej ustawy, dla kwalifikacji prawnej wydatków na zapłatę odsetek i innych kosztów bankowych (t.j. kwoty składek na ubezpieczenia), stanowiących koszty uzyskania kredytu, istotne znaczenie ma cel ich poniesienia, czyli przeznaczenie środków finansowych uzyskanych w drodze tego kredytu. Kwestią wstępną dla oceny możliwości uznania uregulowanych odsetek i innych kosztów bankowych za koszty podatkowe jest zatem ustalenie związku przyczynowo - skutkowego, jak i gospodarczego pomiędzy ich zapłatą, a przychodami, jakie podatnik osiąga lub ma szansę osiągnąć, wydatkując środki pieniężne pochodzące z kredytu na dany cel.

Kwalifikacja przedmiotowych wydatków wymaga również uwzględnienia regulacji art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

* pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

* pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

W odniesieniu do kwestii zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów zapłaconych odsetek od ww. kredytu, wskazać należy, że istotny jest moment poniesienia przez podatników takiego wydatku.

Artykuł 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ww. ustawy stanowi bowiem, iż nie uważa się za koszt uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) oraz odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z treści art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika zatem, że wydatki z tytułu odsetek od kredytu o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy i nie zwiększają wartości początkowej wynajmowanego lokalu mieszkalnego mogły być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu. Z tym jednak zastrzeżeniem - iż zgodnie z powyżej cytowanym art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 - do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te wydatki, które zostały faktycznie zapłacone przez Wnioskodawczynię (od momentu przekazania lokalu do wynajmu).

Przytoczone wyżej przepisy art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a), pkt 32 i 33 nie wykluczają możliwości zaliczenia odsetek od kredytu do kosztów uzyskania przychodów. Zatem wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który to lokal przeznaczony został pod wynajem, jako związane z uzyskiwanym przychodem z najmu mogą co do zasady zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu.

Zgodnie z art. 11a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu - czyli dzień zapłaty odsetek od kredytu.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z siostrą nabyła - własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Udziały w ww. prawie zostały określone po 50%. Wnioskodawczyni mieszka od kilku lat na stałe w Niemczech i na terenie Polski osiąga wyłącznie przychody z tytułu najmu prywatnego ww. lokalu. Zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego został sfinansowany wkładem własnym oraz kredytem hipotecznym, który został zaciągnięty w walucie obcej (euro). Wnioskodawczyni wraz z siostrą - drugim kredytobiorcą spłacają solidarnie kredyt. Od maja 2010 r. do 14 lutego 2011 r. rata kapitałowo - odsetkowa (wyrażona w walucie euro) była pobierana z rachunku walutowego przypisanego do siostry podatniczki. Dnia 15 lutego 2011 r. rachunek walutowy został przekształcony we wspólny rachunek. Wnioskodawczyni wskazała, iż jednym z kosztów uzyskania przychodów z najmu w przypadku podatniczki są koszty kredytu hipotecznego - odsetki i inne należności wynikające z zawartej umowy o kredyt hipoteczny (tj. kwoty składek na ubezpieczenia ponoszone przez Wnioskodawczynię, należne bankowi).

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż prawa i obowiązki w zakresie spłaty przez pożyczkobiorcę długu i związanego z nim oprocentowania, należą do obszaru prawa cywilnego.

Zagadnienie możliwości zaliczenia tych kategorii wydatków do kosztów uzyskania przychodów odnosi się natomiast do praw i obowiązków prawa podatkowego.

Mając na uwadze powyższe należy zauważyć, iż o możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych wydatków decyduje fatyczne poniesienie przez podatnika wydatków na spłatę odsetek od kredytu oraz innych kosztów kredytu wchodzących w skład opłacanej raty jak również posiadanie dokumentu, z którego wynika fakt ich poniesienia.

W przedmiotowej spawie istotne znaczenia ma kto faktycznie dokonuje spłaty przedmiotowych odsetek oraz innych kosztów kredytu.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, jednoznacznie wynika, iż spłaty kredytu oraz innych kosztów kredytu wchodzących w skład opłacanej raty - od 15 lutego 2011 r. dokonywane są ze wspólnego rachunku walutowego Wnioskodawczyni i jej siostry.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przytoczone regulacje prawne, wskazać należy, że wydatki faktycznie ponoszone przez Wnioskodawczynię z tytułu ubezpieczenia kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego lokalu mieszkalnego oraz odsetek od ww. kredytu, miała prawo zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodów z najmu, proporcjonalnie do wysokości poniesionych i udokumentowanych wydatków.

Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu - czyli dzień zapłaty odsetek od kredytu.

Ponadto tutejszy organ zastrzega, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy faktycznie to Pani dokonywała spłaty odsetek oraz innych kosztów kredytu wchodzących w skład opłacanej raty, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.