IPPB4/415-564/14-3/MS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2014 r. (data wpływu 30 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, jest:

* prawidłowe - w części dotyczącej możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości o koszty kupna nieruchomości i koszty remontu lokali oraz możliwości zaliczenia materiałów budowlanych do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe,

* nieprawidłowe - w części dotyczącej możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości o koszty uboczne kredytu oraz możliwości zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na spłatę kosztów ubocznych kredytu oraz zakup mebli i sprzętu AGD.

W dniu 30 lipca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji w indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

W kwietniu 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną (w małżeństwie panuje ustrój rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków) nabyli dwa lokale mieszkalne wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej. Z uwagi na panujący ustrój majątkowy małżonków, każdy z nich nabył po 1/2 części w każdym nabytym lokalu.

Sfinansowanie transakcji nastąpiło na podstawie umowy kredytowej (umowa kredytu hipotecznego) - kwota z kredytu miała sfinansować zakup lokali (dalej kwota obejmująca cenę lokali jest określana jako "Kwota Głowna Kredytu") oraz ich remont. W celu zabezpieczenia przedmiotowego kredytu na lokalach została ustanowiona hipoteka umowna łączna.

W związku z nabyciem ww. lokali, nabywcy poza cenę kupna, ponieśli następujące opłaty:

(dalej łącznie jako "Koszty Kupna Nieruchomości").

W 2013 r. nabywcy przeprowadzili gruntowny remont nabytych lokali (posiadają faktury to potwierdzające) - dalej jako "Koszty Remontu Lokali".

W kwietniu 2014 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali przysługujące im udziały do ww. lokali wraz z prawami związanymi. Z kwoty uzyskanej z tytułu sprzedaży lokali spłacili ww. kredyt hipoteczny (w tym Kwotę Główną Kredytu), jak również ponieśli koszty uboczne kredytu związane z kredytem:

Nabywcy ponieśli (ewentualnie planują także w przyszłości w okresie 2 lat sprzedaży) wydatki na własne cele mieszkaniowe w postaci remontów posiadanego lokalu oraz zakupu mebli, sprzętu AGD.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy przychód z odpłatnego zbycia lokali można pomniejszyć o spłaconą z przychodu Kwotę Główną Kredytu, który to kredyt został zaciągnięty na nabycie zbytych następnie lokali... A jeśli nie, to czy ww. Kwota Główna Kredytu może być uwzględniona przy wyliczeniu ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2. Czy przychód z odpłatnego zbycia lokali można pomniejszyć o Koszty Kupna Nieruchomości, Koszty Remontu Lokali, Koszty Uboczne Kredytu - zdefiniowane powyżej... A jeśli nie, to czy ww. Koszty można uwzględnić przy wyliczeniu ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

3. Jakie koszty (wydatki) uznaje się za poniesione na własne cele mieszkaniowe, które upoważniają do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego z tytułu przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Czy do takich wydatków należą oprócz materiałów budowlanych, wydatki na kupno mebli oraz sprzętu AGD.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 i 3. Natomiast w zakresie pytania Nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodu są: odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu łat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, przy czym przez "koszty odpłatnego zbycia", należy rozumieć wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), a zatem np. koszty notarialne, opłaty sądowe, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych, w szczególności podatek od czynności cywilnoprawnych (por. J. Marciniak (red.). Podatek dochodowy od osób fizycznych, Komentarz do art. 19, Wydawnictwo C.H. Beck, rok wydania 2012). Koszty te stanowią wydatki około transakcyjne, które są ponoszone w związku ze zbyciem.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e (zryczałtowany podatek w wysokości 19%), w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Przy czym, stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a oraz lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem; budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Ponadto za wydatki poniesione na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a, b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się wydatki poniesione na (i) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1; (ii) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a).

Przychód z odpłatnego zbycia lokali można pomniejszyć o Koszty Kupna Nieruchomości, Koszty Remontu lokali, Koszty Uboczne Kredytu - zdefiniowane powyżej.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe należą oprócz materiałów budowlanych, wydatki na kupno mebli oraz sprzętu AGD.

W efekcie wyliczenie podatku do zapłaty powinno zostać dokonane w oparciu o następujące wyliczenia:

Przychód - Koszty odpłatnego zbycia = Dochód.

x 100% = Udział wydatku w przychodzie.

Dochód x Udział wydatku w przychodzie = Kwota Zwolnienia.

x 19% = podatek do zapłaty.

Zgodnie z przedstawioną powyżej interpretacją do Kosztów odpłatnego zbycia zaliczamy: Koszty Kupna Nieruchomości, Koszty Remontu Lokali oraz Koszty Uboczne Kredytu.

Jeśli w okresie 2 lat od końca roku kalendarzowego, kiedy nastąpiło zbycie lokali (tekst jedn.: do końca 2016 r.) Wnioskodawca z żoną poniosą dodatkowe wydatki na cele mieszkaniowe (w tym remonty, zakup mebli i sprzętu AGD), to będzie możliwe zastosowanie ulgi mieszkaniowej także w oparciu o te koszty.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

We wniosku Wnioskodawca wskazał, że w kwietniu 2013 r. wraz z żona (w małżeństwie panuje ustrój rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków) nabyli dwa lokale mieszkalne położone w W. wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej. Z uwagina panujący ustrój majątkowy małżonków, każdy z nich nabył po 1/2 części w każdym nabytym lokalu. Sfinansowanie transakcji nastąpiło na podstawie umowy kredytowej (umowa kredytu hipotecznego) - kwota z kredytu miała sfinansować zakup lokali ("Kwota Głowna Kredytu") oraz ich remont. W celu zabezpieczenia przedmiotowego kredytu na lokalach została ustanowiona hipoteka umowna łączna. W związku z nabyciem ww. lokali, nabywcy poza cenę kupna, ponieśli następujące opłaty: taksę notarialną (w tym podatek VAT), podatek p.c.c. od umowy sprzedaży, podatek p.c.c. od ustanowienia hipoteki, opłaty sądowe za wpisy do KW. ("Koszty Kupna Nieruchomości"). W 2013 r. nabywcy przeprowadzili gruntowny remont nabytych lokali - "Koszty Remontu Lokali". W kwietniu 2014 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali przysługujące im udziały do ww. lokali wraz z prawami związanymi. Z kwoty uzyskanej z tytułu sprzedaży lokali spłacili ww. kredyt hipoteczny (w tym Kwotę Główną Kredytu), jak również ponieśli koszty uboczne kredytu związane z kredytem: składki ubezpieczeniowej (obligatoryjne ubezpieczenie spłat rat kredytu), składki ubezpieczeniowej (ubezpieczenie nieruchomości), odsetek (bank wydała zaświadczenie potwierdzające te koszty, dalej łącznie jako "Koszty Uboczne Kredytu") Wnioskodawca poniósł (ewentualnie planuje także w przyszłości w okresie 2 lat sprzedaży ponieść) wydatki na własne cele mieszkaniowe w postaci remontów posiadanego lokalu oraz zakupu mebli, sprzętu AGD.

Z uwagi na fakt, że nabycie lokali mieszkalnych nastąpiło w 2013 r., to planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż lokali - jeżeli nastąpi przed upływem 5-letniego terminu zawartego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. nastąpi przed 1 stycznia 2019 r. - będzie stanowić źródło przychodu i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych ewentualnej sprzedaży mieszkań należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Zgodnie bowiem z art. 14 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) - nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r.

Przychodem, stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określona organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Zauważyć należy, że w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych zawarto odrębną regulację dotyczącą kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy. Ustawodawca nie odsyła w tym zakresie do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy sprzedaży,

* opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przywołany powyżej przepis art. 22 ust. 6c ustawy posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość (prawo) będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości (prawa) jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Z art. 22 ust. 6f ww. ustawy wynika natomiast, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości i praw majątkowych, a poczynione w czasie ich posiadania.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany stan faktyczny i zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokali mieszkalnych Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wydatki poniesione w związku z jego nabyciem, zgodnie z posiadanym udziałem we współwłasności tych lokali, tj. taksę notarialną, podatek p.c.c. od umowy sprzedaży, podatek p.c.c. od ustanowienia hipoteki oraz opłaty sądowe. Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokali mieszkalnych Wnioskodawca będzie mógł również zaliczyć udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane wyłącznie z ich remontem (np. zakup materiałów budowlanych), zwiększające wartość tych lokali, a które zostały poczynione w czasie ich posiadania.

Wskazać przy tym należy, że zawarte w dyspozycji art. 22 ust. 6c ww. ustawy sformułowanie "nakłady poczynione" dotyczy nakładów faktycznie poniesionych przez podatnika, zwiększających m.in. wartość danej rzeczy.

Przez poniesienie - zgodnie ze Słownikiem języka polskiego - należy rozumieć bycie obarczonym, obciążonym. Nakładem poniesionym będzie zatem taki wydatek, którym podmiot jest obarczany, obciążony.

Zatem zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają faktycznie poniesione nakłady, tj. pomniejszone o ewentualny zwrot części podatku VAT z tytułu wydatków poniesionych na remont przedmiotowego lokalu.

W odniesieniu do kosztów ubocznych kredytu, należy wyjaśnić, co następuje.

Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wydatki poniesione w związku z nabyciem tych lokali.

Jednakże wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy poniesione przez niego wydatki związane ze spłatą kosztów ubocznych kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. nieruchomości nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jej odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie ze spłatą środków pieniężnych pozyskanych na zakup tej nieruchomości, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jej nabycie, a to wbrew stanowisku Wnioskodawcy uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tej nieruchomości, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowe lokale mieszkalne w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.

Zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Zatem do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, że skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Zatem wydatki związane z kredytem zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości nie mogą być kosztami uzyskania przychodu, podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że nieuzasadnionym jest stanowisko Wnioskodawcy, aby przychód ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać pomniejszony o koszty uboczne kredytu, tj. składek ubezpieczeniowych oraz odsetek. Takiego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nie przewidują żadne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tych lokali, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na ich nabycie, a to - wbrew stanowisku Wnioskodawcy - uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tych lokali mieszkalnych, tylko koszty na jakie Wnioskodawca godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na ich zakup.

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 pkt 1 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się wydatki poniesione na:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca - w art. 21 ust. 29 ww. ustawy - wskazuje, że w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na własne cele mieszkaniowe.

Wydatek na własne cele mieszkaniowe, w świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a jest wyłącznie spłata kredytu, z uwzględnieniem art. 21 ust. 30 ustawy, przeznaczonego na sfinansowanie zakupu nieruchomości wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe, czyli należność główna i odsetki. Zakresem omawianego zwolnienia ustawodawca nie objął natomiast innych niż ww. wydatki związane z kosztami ubocznymi kredytu. W związku z tym, przychód z tytułu zbycia przedmiotowych lokali mieszkalnych wydatkowany na koszty uboczne kredytu nie podlega zwolnieniu określonemu w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Wnioskodawca ma wątpliwość, czy za wydatki na własne cele mieszkaniowe, oprócz materiałów budowlanych (kosztów remontu), może uznać wydatki poniesione za zakup mebli i sprzętu AGD.

Ustosunkowując się zatem do możliwości skorzystania ze zwolnienia w sytuacji przeznaczenia środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży lokali mieszkalnych na zakup mebli oraz sprzętu AGD należy rozważyć, czy wydatki te można zaliczyć do wydatków poniesionych na remont lokali mieszkalnych, o których stanowi art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia "remont", zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Przepis art. 3 pkt 7 ww. ustawy stanowi, że przez sformułowanie "roboty budowlane" należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, zaś w myśl art. 3 pkt 8 poprzez "remont" należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: "za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji."

Natomiast rodzaje wydatków mieszczących się w zakresie ulgi na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788).

Należy jednak zaznaczyć, że powyższe rozporządzenie zawiera katalog wydatków zaliczanych do remontu i modernizacji w ramach obowiązującej do końca 2003 r. ulgi remontowo-budowlanej.

W myśl postanowień § 1 tego rozporządzenia, za wydatki na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, uważa się wydatki poniesione na:

- w związku z robotami określonymi w załącznikach do rozporządzenia.

Załącznik Nr 2 wskazanego rozporządzenia w wykazie robót zaliczanych do remontu

1. Remont i modernizację lub wykonanie nowych elementów w lokalu mieszkalnym:

2. Remont, modernizację, wymianę lub wykonanie nowych instalacji w lokalu mieszkalnym, obejmujące rozprowadzenie po lokalu instalacji oraz montaż trwale umiejscowionych: wyposażenia, armatury i urządzeń dotyczących:

Mając na uwadze powyższe przepisy, stwierdzić należy, że wydatek poniesiony na zakup mebli nie stanowi wydatku na remont lokalu (budynku) mieszkalnego. Również nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe wydatek poniesiony na zakup sprzętu AGD. Zakup sprzętu AGD stanowi wydatek na wyposażenie lokalu (budynku) mieszkalnego i jako takie nie mogą być traktowane na równi z wydatkami związanymi z remontem (czy modernizacją) tego lokalu (budynku).

Umeblowanie i zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych - tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r. sygn. akt II FSK 639/05. Umeblowanie nie jest zatem wydatkiem związanym z remontem (czy modernizacją) lokalu (budynku) mieszkalnego.

W związku z powyższym zakup mebli oraz sprzętu AGD nie mieści się w zakresie wydatków poniesionych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym Wnioskodawca nie ma możliwości odliczenia ww. wydatków z tytułu ulgi mieszkaniowej. Natomiast wydatki obejmujące materiały budowlane do remontu mieszczą się w zakresie wydatków poniesionych na cele, o których mowa w ww. przepisie i tym samym mogą być uwzględnione przy obliczeniu dochodu zwolnionego od opodatkowania.

Podsumowując, do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć wydatki poniesione w związku z nabyciem lokali mieszkalnych, tj. taksę notarialną, podatek p.c.c. od umowy sprzedaży, podatek p.c.c. od ustanowienia hipoteki oraz opłaty sądowe oraz koszty remontu lokali. Wydatki związane z zaciągnięciem kredytu, tj. składki ubezpieczeniowe oraz odsetki nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Wydatki te również nie stanowią wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto wydatków na własne cele mieszkaniowe nie stanowią także wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na zakup mebli oraz sprzętu AGD. Wydatkami na własne cele mieszkaniowe będą wydatki poniesione na materiały budowlane niezbędne do remontu zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r.

Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni małżonki Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.