IPPB4/415-555/13-2/JK2

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 sierpnia 2013 r. (data wpływu 26 sierpnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 sierpnia 2013 r. wpłynął do tut. organu droga elektroniczną ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2011 r. Wnioskodawczyni odziedziczyła mieszkanie po mamie, która zmarła 2 września 2011 r. (akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony w dniu 12 września 2011 r. przez notariusza, zarejestrowany w systemie informatycznym do prowadzenia rejestru aktów poświadczenia pod numerem Z...). Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych Wnioskodawczyni złożyła na formularzu SD-Z2 w dniu 23 września 2011 r. do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędu skarbowego, tj. Urzędu Skarbowego. Przedmiotowe mieszkanie, zlokalizowane w K., Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 20 listopada 2012 r. za kwotę 230.000 zł (akt notarialny sporządzony przez notariusza). W związku z zamiarem przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania na zakup innego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni złożyła w dniu 25 marca 2013 r. deklarację PIT-39 w Urzędzie Skarbowym (właściwym ze względu na adres stałego zamieszkania), w której zadeklarowała całość dochodu ze sprzedaży (230.000 zł) jako kwotę zwolnioną z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.). W okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie odziedziczonego mieszkania, tj. do dnia 31 grudnia 2014 r. Wnioskodawczyni planuje kupić razem z mężem lokal mieszkalny w innej miejscowości niż Ich obecne miejsce zamieszkania. Obecnie Wnioskodawczyni wraz z mężem posiadają mieszkanie w Warszawie, zakupione na kredyt hipoteczny, którego termin spłaty upływa w marcu 2039 r. W związku z tym, że kredyt został udzielony we frankach szwajcarskich oraz ze względu na fakt, że obecny kurs przedmiotowej waluty obcej jest dużo wyższy niż w momencie zawierania umowy kredytowej - kwota bieżącego zobowiązania wobec banku (po przeliczeniu na PLN), pomimo spłaty ponad 50 rat kredytowych, znaczenie przewyższa kwotę pierwotnie zaciągniętego kredytu, co czyni dla Ich gospodarstwa domowego operację nadpłaty ww. ze środków uzyskanych ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania całkowicie nieuzasadnioną z ekonomicznego punktu widzenia. W lokalu mieszkalnym, który chcą zakupić, planują mieszkać przez kilka tygodni w każdym roku kalendarzowym oraz w weekendy, gdyż komfort i spokój, jakie daje zamieszkiwanie w małej miejscowości jest dużo wyższy niż mieszkanie w stolicy (w pozostałej części roku, ze względu na pracę zarobkową oraz pomoc wobec rodziców męża, którzy ukończyli już 60 lat, od poniedziałku do czwartku mieszkaliby w aktualnie posiadanym mieszkaniu w Warszawie). W przyszłości Wnioskodawczyni planuje zamieszkać w nowo zakupionym lokalu na stałe. W okresach, kiedy nie będą mieszkać w nowym mieszkaniu, w celu częściowego pokrycia kosztów jego utrzymania chcieliby je odpłatnie wynajmować.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W związku z rozbieżnością pomiędzy treścią artykułów prasowych i internetowych a treścią interpretacji indywidualnej Nr IPPB1/415-161/12-4/MS wydanej w podobnej sytuacji przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie Wnioskodawczyni ma pytanie czy przysługiwać jej będzie zwolnienie od podatku dochodowego od środków otrzymanych ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego po mamie, jeżeli przeznaczy je na cel wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni zamieszka na stałe dopiero w przyszłości, zaś do tego czasu będzie w nim zamieszkiwać jedynie kilka tygodni i weekendów w roku, natomiast w pozostałym okresie mieszkanie będzie odpłatnie wynajmowane.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sytuacja opisana powyżej, tj. przeznaczenie dochodu uzyskanego ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania na nabycie drugiego lokalu mieszkalnego w innej miejscowości niż dotychczasowe miejsce zamieszkania i korzystanie z obu lokali w celach mieszkaniowych spełnia przesłankę zwolnienia od podatku dochodowego środków otrzymanych ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania. Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie formułuje warunku faktycznego zamieszkiwania właściciela w nabywanym lokalu, a tym bardziej nie określa minimalnego okresu czasu jaki właściciel powinien w tym lokalu mieszkać w ciągu roku, aby uznać własną potrzebę mieszkaniową za zrealizowaną. W ocenie Wnioskodawczyni, sytuacja opisana powyżej spełnia przesłanki realizacji, tak obecnych jak i przyszłych własnych potrzeb mieszkaniowych. Na obecną chwilę mieszkanie w ciągu tygodnia w Warszawie oraz mieszkanie przez kilka tygodni w roku oraz w weekendy w lokalu mieszkalnym zlokalizowanym w mniejszej, posiadającej walory wypoczynkowe, zdrowotne i przyrodnicze miejscowości wpisuje się w całokształt bieżących potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawczyni. Natomiast Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje, że lokal ten stanie się Ich mieszkaniem docelowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zatem moment jej nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Zatem istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny w dacie śmierci mamy, tj. w dniu 2 września 2011 r.

Odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w 2011 r. będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z przedstawionego zdarzenia wynika, że Wnioskodawczyni odziedziczyła mieszkanie po mamie, która zmarła 2 września 2011 r. Przedmiotowe mieszkanie Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 20 listopada 2012 r. W związku z zamiarem przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania na zakup innego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni złożyła w dniu 25 marca 2013 r. deklarację PIT-39, w której zadeklarowała całość dochodu ze sprzedaży jako kwotę zwolnioną z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie odziedziczonego mieszkania, tj. do dnia 31 grudnia 2014 r. Wnioskodawczyni planuje razem z mężem lokal mieszkalny w innej miejscowości niż Ich obecne miejsce zamieszkania. Obecnie Wnioskodawczyni wraz z mężem posiadają mieszkanie w Warszawie, zakupione na kredyt hipoteczny. W lokalu mieszkalnym, który chcą zakupić, planują mieszkać przez kilka tygodni w każdym roku kalendarzowym oraz w weekendy. W przyszłości Wnioskodawczyni planuje zamieszkać w nowo zakupionym lokalu na stałe. W okresach, kiedy nie będą mieszkać w nowym mieszkaniu, w celu częściowego pokrycia kosztów jego utrzymania chcieliby je odpłatnie wynajmować.

W niniejszej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia czy przysługiwać jej będzie zwolnienie od podatku dochodowego od środków otrzymanych ze sprzedaży mieszkania odziedziczonego po mamie, jeżeli przeznaczy je na cel wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni zamieszka na stałe dopiero w przyszłości, zaś do tego czasu będzie w nim zamieszkiwać jedynie kilka tygodni i weekendów w roku, natomiast w pozostałym okresie mieszkanie będzie odpłatnie wynajmowane.

Z literalnego brzmienia ww. przepisu wynika, że aby podatnik mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości bądź udziału w nieruchomości musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na cele w nim określone, m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego. Innymi słowy, przeznaczenie przez Wnioskodawcę przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie lokal mieszkalny będzie wynajmowany przez Wnioskodawczynię. Możliwości skorzystania z przedmiotowej ulgi nie reguluje bowiem późniejsze przeznaczenie zakupionego lokalu. Aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia przychód uzyskany ze sprzedaży musi zostać wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży na nabycie określonych ww. zwolnieniem nieruchomości.

Podsumowując, należy stwierdzić, przeznaczenie przez Wnioskodawczynię przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie mogło korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Bez znaczenia natomiast jest fakt, czy po zakupie lokal mieszkalny będzie wynajmowany przez Wnioskodawczynię.

Ponadto należy podkreślić, iż organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby ocenę spełnienia przez Wnioskodawcę przesłanek zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia, czy to w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, czy też w postępowaniu podatkowym. Różnica polega jedynie na tym, że w postępowaniu podatkowym organ podatkowy prowadzi postępowanie dowodowe w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, zaś indywidualną interpretację wydaje jedynie w oparciu o stan faktyczny opisany przez Wnioskodawczynię. Niemniej, w obu tych postępowaniach, dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, spełnione muszą być te same przesłanki określone w tym przepisie.

Odnosząc się do powołanej we wniosku interpretacji, należy stwierdzić, że rozstrzygnięcie to zapadło w indywidualnej sprawie i nie jest wiążące dla organu wydającego interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. Nr z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.