IPPB4/415-462/12-4/JK3

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 24 maja 2012 r. (data wpływu 30 maja 2012 r.) uzupełnionego pismem z dnia 1 sierpnia 2012 r. (data nadania 3 sierpnia 2012 r., data wpływu 6 sierpnia 2012 r.) na wezwanie z dnia 27 lipca 2012 r. (data nadania 27 lipca 2012 r., data doręczenia 30 lipca 2012 r.) Nr IPPB4/415-462/12-2/JK3 o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości-jest prawidłowe.

W dniu 30 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-462/12-2/JK3 z dnia 27 lipca 2012 r. (data nadania 27 lipca 2012 r., data doręczenia 30 lipca 2012 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego.

Pismem z dnia 1 sierpnia 2012 r. (data nadania 3 sierpnia 2012 r., data wpływu 6 sierpnia 2012 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, będący osobą fizyczną, ma zamiar zawrzeć w bieżącym roku z osobą prawną (spółką z ograniczoną odpowiedzialnością) umowę odpłatnej renty na podstawie art. 903 Kodeksu cywilnego, w której to umowie osoba prawna ustanowi na rzecz Wnioskodawcy dożywotnią rentę płatną miesięcznie, a Wnioskodawca dokona przeniesienia własności nieruchomości na tą osobę prawną.

Jedna z nieruchomości, której własność może zostać przeniesiona przez Wnioskodawcę w zamian za dożywotnią rentę to działka z budynkiem jednorodzinnym, nabyta w wyniku spadku dnia 12 marca 2006 r. Wnioskodawca posiada odrębne prawo własności lokalu.

Druga z nieruchomości, której własność może zostać przeniesiona przez Wnioskodawcę w zamian za dożywotnią rentę to lokal mieszkalny, nabyty w wyniku umowy sprzedaży zawartej dnia 12 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca posiada odrębne prawo własności lokalu. Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji odnośnie zarówno pierwszej jak i drugiej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1- na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku od osób fizycznych należy się podatek dochodowy płatny przez Wnioskodawcę, z którym osoba prawna zawarła umowę, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i dochodu uzyskanego w postaci wypłacanej dożywotnio renty, o ile zbycie nieruchomości nastąpi w ciągu 5 lat od jej nabycia. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi bowiem o "odpłatnym zbyciu" nieruchomości, a przeniesienie własności nieruchomości na osobę prawną przez Wnioskodawcę za ustanowioną dożywotnią rentę można uznać za "odpłatne zbycie", zakładając iż wypłacana Wnioskodawcy renta jest niejako odpłatnością za zbycie przez niego nieruchomości.

Ad. 2 - w przypadku nieruchomości, którą Wnioskodawca zbywa w wyniku zawartej z osobą prawną umowy, po upływie 5 lat od jej nabycia, nie należy się podatek dochodowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W świetle powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, t.j. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wskazał, że zamierza w 2012 r. zawrzeć umowę renty odpłatnej, na mocy której w zamian za przeniesienie na nabywcę własności dwóch nieruchomości, nabywca ustanowi na rzecz Wnioskodawcy rentę płatną miesięcznie. Jedna z nieruchomości, której własność może zostać przeniesiona przez Wnioskodawcę w zamian za dożywotnią rentę to działka z budynkiem jednorodzinnym, nabyta w spadku dnia 12 marca 2006 r. Wnioskodawca posiada odrębne prawo własności lokalu. Druga z nieruchomości, której własność może zostać przeniesiona przez Wnioskodawcę w zamian za dożywotnią rentę to lokal mieszkalny, nabyty w wyniku umowy sprzedaży zawartej dnia 12 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca posiada odrębne prawo własności lokalu.

Renta jest instytucją prawną uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z treścią przepisu zawartego w art. 903 Kodeksu cywilnego, istota umowy renty polega na zobowiązaniu się jednej ze stron do świadczeń okresowych w pieniądzu lub rzeczach oznaczonych co do gatunku na rzecz drugiej strony lub też na rzecz osoby trzeciej w związku z dyspozycją art. 393 Kodeksu cywilnego. W umowie renty nie można skutecznie zamieścić ani skutecznego zobowiązania się do innych (tekst jedn.: innych niż pieniężne lub oznaczone co do gatunku) świadczeń, nawet o charakterze okresowym, ani też zobowiązania się do nieczynienia. Jednakże osoba zobowiązująca się do świadczenia renty może się zobowiązać w sposób wskazany powyżej w zamian za nabycie prawa niemogącego być przedmiotem świadczenia renty, np. w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Renta może być ustanowiona w umowie zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, w tym na czas życia osoby uprawnionej.

Przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy w kontekście powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowych nieruchomości.

Stosownie do art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest data śmierci spadkodawcy.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia Wnioskodawca w 2006 r. nabył w spadku działkę z budynkiem jednorodzinnym. W dniu 12 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca w drodze umowy sprzedaży nabył lokal, do którego posiada odrębne prawo własności.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości w różnym czasie i w różny sposób:

* jedna z nieruchomości, której własność może zostać przeniesiona przez Wnioskodawcę w zamian za dożywotnią rentę to działka z budynkiem jednorodzinnym, nabyta w spadku dnia 12 marca 2006 r. i przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości w drodze odpłatnej renty nie podlega w ogóle opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył tę nieruchomość upłynęło więcej niż 5 lat.

* druga z nieruchomości została nabyta w drodze umowy sprzedaży 12 kwietnia 2010 r.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze umowy sprzedaży, winien być liczony od końca roku kalendarzowego 2010, tj. roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Tym samym termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynie z dniem 31 grudnia 2015 r. Oznacza to, że jeżeli zbycie przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy renty odpłatnej nastąpi przed końcem 2015 r., to będzie stanowić podlegające opodatkowaniu - źródło przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem do przychodu uzyskanego ze zbycia w drodze zawarcia umowy renty odpłatnej nieruchomości nabytej w 2010 r., zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

* dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

* dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Przychód dla celów podatkowych - stosownie do cytowanego art. 19 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - stanowi wartość rynkowa wszystkich zbywanych na podstawie umowy renty odpłatnej rzeczy lub praw majątkowych, określona na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia - pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Treść ww. przepisu wskazuje w jaki sposób określić przychód nawet jeśli w umowie nie zostanie określona cena.

Jak wynika z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Reasumując, zbycie w drodze zawarcia umowy renty odpłatnej nieruchomości, stanowi odpłatne zbycie i jako takie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychód ze zbycia tej nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył w 2006 r., nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, jednakże nie dlatego, że zawarcie przedmiotowej umowy nie jest odpłatnym zbyciem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z odpłatnego zbycia w 2012 r. drugiej nieruchomości podlega opodatkowaniu. Termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynie z dniem 31 grudnia 2015 r. Oznacza to, że jeżeli zbycie przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy renty odpłatnej nastąpi przed końcem 2015 r., to będzie stanowić podlegające opodatkowaniu - źródło przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.