IPPB4/415-460/12-4/SP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2012 r. (data wpływu 30 maja 2012 r.) uzupełnione pismem z dnia 17 lipca 2012 r. (data nadania 17 lipca 2012 r., data wpływu 20 lipca 2012 r.) na wezwanie z dnia 6 lipca 2012 r. (data nadania 9 lipca 2012 r., data doręczenia 12 lipca 2012 r.) Nr IPPB4/415-460/12-2/SP o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 30 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 6 lipca 2012 r. (data nadania 9 lipca 2012 r., data doręczenia 12 lipca 2012 r.) Nr IPPB4/415-460/12-2/SP tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do zadanego pytania.

Pismem z dnia 17 lipca 2012 r. (data nadania 17 lipca 2012 r., data wpływu 20 lipca 2012 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13 czerwca 2006 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość (lokal mieszkalny o powierzchni 54,61 m² z przynależną do tego lokalu piwnicą o powierzchni 8,14 m² wraz z prawem własności udziału w działce stanowiącej plac zabudowany budynkiem wielomieszkaniowym i w częściach wspólnych budynków oraz prawo własności części nieruchomości obejmującej działkę stanowiącą grunty orne o powierzchni 511 m²), którą następnie w dniu 22 marca 2011 r. Wnioskodawca sprzedał za kwotę 158.000 zł W związku z tym, iż sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w dniu 4 kwietnia 2011 r. zgodnie z art. 28 ust. 2a) ustawy Wnioskodawca złożył we właściwym dla siebie Urzędzie Skarbowym formularz PIT-23 oraz oświadczenie, że przychód ze sprzedaży nieruchomości wydatkuje w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

W dniu 3 lutego 2012 r. Wnioskodawca nabył działkę o powierzchni 995 m² położoną w C. w gminie C. za kwotę 153.000 zł. Opłaty notarialne związane z zakupem działki wyniosły łącznie 5.581,48 zł (w tym: taksa notarialna 1.884,36, wypis aktu notarialnego 177,12 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych 3.060,00 zł, opłata sądowa 460,00 zł). Suma poniesionych kosztów na zakup nieruchomości wyniosła 158.581,48 zł. Ponadto w dniu 30 kwietnia 2011 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński. W akcie notarialnym dotyczącym zakupu działki zostało odnotowane, że działkę kupił (...) z i do majątku osobistego, co potwierdza stawająca do tego aktu" żona.

Przed zakupem działki Wnioskodawca wystąpił do gminy C. o warunki zabudowy. W dniu 20 stycznia 2012 r. Wójt Gminy wydał decyzję o warunkach zabudowy na budowę domu jednorodzinnego (rodzaj zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; funkcja obiektów: budynek mieszkalny, studnia kopana). Ponadto w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy podano, że "zgodnie zobowiązującymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Inwestycja ww. jako wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę, wymaga ustalenia warunków zabudowy. W trakcie przeprowadzonego postępowania administracyjnego dokonano analizy warunków zabudowy i zagospodarowania oraz oceny stanu faktycznego i prawnego terenu objętego wnioskiem. W wyniku powyższego ustalono, że na tym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz brak jest obowiązku sporządzania planu miejscowego na podstawie przepisów odrębnych. Teren nie jest przewidziany dla zadań o charakterze ponadlokalnym. Ustalono, że lokalizacja przedmiotowej inwestycji spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące inwestycji, dla których może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy."

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwota przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości w wysokości 158.000 zł wydatkowana na zakup działki położonej w C. zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a-e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) jest kwotą wolną od podatku.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Przychód w wysokości 158.000 zł ze sprzedaży ww. nieruchomości jest kwotą wolną od podatku, gdyż zostały spełnione wszelkie ustawowe warunki:

* w ustawowym terminie 14 dni od dnia sprzedaży Wnioskodawca złożył we właściwym dla siebie urzędzie skarbowym deklarację PIT-23 wraz z oświadczeniem, że przychód ze sprzedaży nieruchomości wydatkuje w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a-e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.),

* zgodnie z artykułem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a-e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości wydatkował na cele mieszkaniowe, tj. na zakup działki w gminie C. przeznaczonej pod budowę budynku mieszkalnego (zakupiona działka posiada warunki zabudowy na budowę domu jednorodzinnego - rodzaj zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, funkcja obiektów: budynek mieszkalny, studnia kopana),

* kwotę przychodu Wnioskodawca wydatkował w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży (przychód został uzyskany w dniu 22 marca 2011 r., wydatkowany w dniu 3 lutego 2012 r.),

* jako, że w międzyczasie w dniu 30 kwietnia 2011 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński w akcie notarialnym dotyczącym zakupu działki zostało odnotowane, że działkę kupił " (...) z i do majątku osobistego, co potwierdza stawająca do tego aktu" żona,

* koszty zakupu działki wyniosły łącznie 158.581,48 zł (cena działki 153.000 zł, opłaty notarialne 5.581,48 zł (w tym: taksa notarialna 1.884,36, wypis aktu notarialnego 177,12 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych 3.060,00 zł, opłata sądowa 460,00 zł).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż określonych w nim nieruchomości i praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Mając na uwadze fakt, iż w przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości nastąpiło w 2006 r. a jej sprzedaży dokonano w 2011 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych tej sprzedaży należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono bowiem zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

* prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,

* koszty ogłoszeń w prasie,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które w pełni pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.

Powyższe oznacza, iż status prawny gruntu przeznaczonego pod zabudowę budynkiem mieszkalnym winien istnieć już w momencie jego nabycia. Przy czym ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się w tym zakresie do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w przypadku braku planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z powyższym decydujące znaczenie w sprawie przeznaczenia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego będą miały postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub też decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalające dopuszczalne sposoby i warunki zagospodarowania nieruchomości, świadczące o faktycznej możliwości realizacji wskazanej ustawą inwestycji obowiązujące w dniu nabycia tegoż gruntu. Zatem o przeznaczeniu gruntu decydować będą na dzień dokonania zakupu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z których powinno wynikać, że przedmiotowy grunt znajduje się na obszarach określonych jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wskazał, że w dniu 3 lutego 2012 r. nabył działkę za kwotę 153.000 zł. Opłaty notarialne związane z zakupem działki wyniosły łącznie 5.581,48 zł (w tym: taksa notarialna 1.884,36, wypis aktu notarialnego 177,12 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych 3.060,00 zł, opłata sądowa 460,00 zł). Suma poniesionych kosztów na zakup nieruchomości wyniosła 158.581,48 zł.

Przed zakupem działki Wnioskodawca wystąpił do gminy o warunki zabudowy. W dniu 20 stycznia 2012 r. Wójt Gminy C. wydał decyzję o warunkach zabudowy na budowę domu jednorodzinnego (rodzaj zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; funkcja obiektów: budynek mieszkalny, studnia kopana). Ponadto w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy podano, że "zgodnie zobowiązującymi przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Inwestycja ww. jako wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę, wymaga ustalenia warunków zabudowy. W trakcie przeprowadzonego postępowania administracyjnego dokonano analizy warunków zabudowy i zagospodarowania oraz oceny stanu faktycznego i prawnego terenu objętego wnioskiem. W wyniku powyższego ustalono, że na tym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz brak jest obowiązku sporządzania planu miejscowego na podstawie przepisów odrębnych. Teren nie jest przewidziany dla zadań o charakterze ponadlokalnym. Ustalono, że lokalizacja przedmiotowej inwestycji spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące inwestycji, dla których może zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy."

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 r. wydatkowany na nabycie działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie przewidziane w ww. przepisie, obejmuje także wydatki bezpośrednio związane z nabyciem nowej nieruchomości, (w przedmiotowej sprawie działki), tj. opłaty notarialne, sądowe, pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych, nie obejmuje zaś kosztów związanych ze sprzedażą. Oznacza to, iż wydatki poniesione na cele mieszkaniowe obejmują nie tylko bezpośredni koszt zakupu działki, ale też wydatki temu towarzyszące, czyli koszty notarialne, sądowe, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcę w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.