IPPB4/415-417/12-4/JK3 - Koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2012 r. (data wpływu 16 maja 2012 r.) oraz uzupełnieniu z dnia 6 lipca 2012 r. (data nadania 9 lipca 2012 r., data wpływu 10 lipca 2012 r.) na wezwanie z dnia 28 czerwca 2012 r. Nr IPPB4/415-417/12-2/JK3 (data nadania 28 czerwca 2012 r., data doręczenia 2 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych

* jest prawidłowe - w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości kosztów notarialnych, sądowych, opłaty od wniosków o wpis do ksiąg wieczystych,

* jest nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

W dniu 16 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-417/12-2/JK3 z dnia 28 czerwca 2012 r. (data nadania 28 czerwca 2012 r., data doręczenia 2 lipca 2012 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego.

Pismem z dnia 6 lipca 2012 r. (data nadania 9 lipca 2012 r., data wpływu 10 lipca 2012 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 16 listopada 2007 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyła działkę budowlaną (prawo własności) o pow. 956 m² pod budowę budynku mieszkalnego za cenę 47.800 zł, która została w całości zapłacona z kredytu hipotecznego. W 2008 r. rozpoczęto prace związane z budową domu, na co został zaciągnięty kolejny kredyt w wysokości 250.000,00 zł wypłacany w transzach w miarę postępu prac budowlanych. W dniu 23 maja 2009 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni i budowa nie była dalej kontynuowana. Do 23 maja 2009 r. wykorzystano kredyt w wysokości 130.000 (z 250.000), a z uruchamiania pozostałych transz kredytu Wnioskodawczyni zrezygnowała. Z kredytu został wybudowany dom jednorodzinny w stanie surowym. Po śmierci męża w 2009 r. spadek po nim nabyła Wnioskodawczyni i małoletnia córka w 1/2 części każda z nich. W związku z tym Wnioskodawczyni stała się właścicielką 3/4 części nieruchomości i córka 1/4 części nieruchomości.

W związku z tym, że dom został wybudowany za kapitał pożyczony z banku zostały poniesione następujące koszty związane z kredytami:

* opłata przygotowawcza - 839,00 PLN

* prowizja 1% kwoty kredytu - 2.978,00 PLN

* odsetki bankowe - 34.983,46 PLN

* ubezpieczenie kredytu - 584,00 PLN

* wniosek o wpis hipoteczny - 800,00 PLN

* opłaty wieczysto-księgowe 90,00 PLN

Ponadto zostały poniesione koszty związane z aktem notarialnym w wysokości - 3.270,22 PLN.

W związku z tym, że Wnioskodawczyni została sama z małoletnią córką, nie była w stanie kontynuować dalszej budowy, dom nie nadawał się do zamieszkania, a ciążył na Niej comiesięczny obowiązek spłaty kredytu wraz z odsetkami, Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości.

W dniu 19 września 2011 r. aktem notarialnym Nr 3967/2011 Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość za cenę 220.000,00 złotych.

Środki pieniężne ze sprzedaży w kwocie 156.190,08 zostały wpłacone przez kupujących bezpośrednio na rachunek banku tytułem spłaty całkowitego zadłużenia kredytowego, a resztę Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup lokalu mieszkalnego, ponieważ mieszkała z córką u rodziców zmarłego męża.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy poniesione koszty notarialne, sądowe, koszty odsetek od kredytu hipotecznego na zakup działki i budowę domu, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej na kredyt w 2007 r., sprzedanej w 2011 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, poniesione przez Nią i Jej męża koszty wiążące się z zakupem działki i budową domu stanowią koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Koszty zostały udokumentowane, faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 p.d.o.f. Poniesienie kosztów było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód tytułem sprzedaży nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zatem wszelkie dochody podatnika nie wymienione enumeratywnie w katalogu zwolnień przedmiotowych podlegają opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności do nieruchomości na jej nabywcę. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła w 2007 r. na podstawie aktu notarialnego prawo własności (współwłasności wraz z mężem) działki budowlanej za cenę 47.800 zł, która została w całości zapłacona z kredytu hipotecznego. W 2008 r. rozpoczęto prace związane z budową domu, na co został zaciągnięty kolejny kredyt w wysokości 250.000,00 zł W dniu 23 maja 2009 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni i budowa nie była dalej kontynuowana. Z kredytu został wybudowany dom jednorodzinny w stanie surowym. Po śmierci męża w 2009 r. spadek po nim nabyła Wnioskodawczyni i małoletnia córka w 1/2 części każda z nich. W związku z tym Wnioskodawczyni stała się właścicielką 3/4 części nieruchomości i córka 1/4 części nieruchomości. W dniu 19 września 2011 r. aktem notarialnym Nr 3967/2011 Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż dla określenia właściwej podstawy normującej zasady opodatkowania przychodu (dochodu), uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Istotnym zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

W przedmiotowej sprawie uznać należy, że Wnioskodawczyni stała się właścicielem części nieruchomości stopniowo, bowiem w 2007 r. nabyła na zasadzie współwłasności udział w przedmiotowej nieruchomości, następnie w 2009 r., w spadku po mężu.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 2007 r. oraz w części w 2009 r., pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawczyni nabyła. Ponieważ od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziałów przedmiotowej nieruchomości, a więc od końca 2007 r. oraz od końca 2009 r. do daty sprzedaży nie minęło pięć lat, przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Rozpatrując skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w dniu 16 listopada 2007 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stasuje się odpowiednio.

W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r. - podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynionych w czasie jej posiadania. Na podstawie art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dokonując natomiast oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2011 r. przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej wartości udziału nabytego w 2009 r. w spadku po mężu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni do kosztów odpłatnego zbycia może zaliczyć: koszty notarialne, sądowe, opłaty od wniosków o wpis do ksiąg wieczystych. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym zarówno do 31 grudnia 2008 r. jak również w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Zatem określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści wniosku wynika, iż zakup działki budowlanej oraz budowa domu została sfinansowana kredytem hipotecznym.

W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodu nie można zaliczyć poniesionych przez Wnioskodawczynię wydatków na spłatę kredytu. Zaciągnięty kredyt nie stanowi bowiem dla Wnioskodawczyni przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Zatem do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Zatem wydatki związane z kredytem zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości nie mogą być kosztami uzyskania przychodu, podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do podatkowania.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię na spłatę odsetek od kredytu, są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości i mają związek ze spłatą kredytu. Odsetki są kosztem pozyskania kapitału na zakup nieruchomości a więc niejako "ceną" jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący.

Sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości - jej zakupu dokonali wszak z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup nieruchomości pożyczył mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży a nie bankowi za udostępnienie kapitału. Zatem odsetki w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy i wydatek na spłatę odsetek nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Powołany przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, lecz tylko ten który pozostaje w takim związku że poniesienie go miało wpływ na nabycie nieruchomości lub uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Zgoda na zapłatę odsetek miała wpływ jedynie na udzielenie kredytu. Dlatego przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu każdy wydatek wymaga nie tylko oceny pod kątem czy jego poniesienie miało związek z konkretnym przychodem, ale także z punktu widzenia racjonalności określonego działania dla osiągnięcia przychodu. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika o wpływie poniesionego przez niego wydatku na osiągnięcie przychodu. Wydatek musi zostać poniesiony celowo i być zasadny z punktu widzenia nabycia bądź zbycia nieruchomości. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość. Tylko w taki sposób wolno pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia - odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości.

Kosztami uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia są jednak te wydatki, które miały wpływ na powiększenie wartości nieruchomości w okresie jej posiadania. Wobec powyższego kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działki wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego przez Wnioskodawczynię mogą być wydatki poniesione na budowę domu w okresie od dnia 16 listopada 2007 r. do dnia sprzedaży, które zostały potwierdzone fakturami VAT.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że nieuzasadnionym jest stanowisko Wnioskodawczyni, aby przychód ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać pomniejszony o wartość spłaty kredytu i koszty z tym kredytem związane. Takiego sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nie przewidują żadne przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kredyt bankowy oraz prowizja banku i opłaty związane z zaciągnięciem kredytu nie ma związku ani z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, ani również z jego odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt spłaty kredytu, a nie koszt poniesiony celem zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości. Samo poniesienie przez sprzedawcę wydatku nie uprawnia go jeszcze do pomniejszenia o ten wydatek uzyskanego przychodu. Przedmiotowa prowizja, opłata przygotowawcza, ubezpieczenie kredytu dotyczą spłaty kredytu a nie zawarcia umowy sprzedaży, nie mogą być więc uznane za koszt odpłatnego zbycia. Dodać jedynie należy, że wydatki takie jak prowizja, opłata przygotowawcza, ubezpieczenie kredytu nie będą też kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży, gdyż nie spełniają ustawowej definicji zawartej w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata kredytu oraz odsetek od kredytu, prowizja bankowa, ubezpieczenie kredytu, opłata przygotowawcza nie mają nic wspólnego z ceną nabycia nieruchomości ani tym bardziej nie są nakładem na nieruchomość dokumentowanym fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości.

Reasumując, należy stwierdzić, iż do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni może zaliczyć: koszty notarialne, koszty sądowe, opłaty sądowe od wniosków o wpis do ksiąg wieczystych, wydatki udokumentowane fakturami VAT na budowę domu. Natomiast nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu opłatnego zbycia nieruchomości poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki: na spłatę odsetek od kredytu hipotecznego na zakup działki i budowę domu, prowizja bankowa, opłata przygotowawcza, obowiązkowe ubezpieczenie kredytu.

Odnosząc się do wskazanych przez Wnioskodawczynię kwot i wyliczeń tut. organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.