IPPB4/415-39/12-4/JK2 - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2012 r. (data wpływu 16 stycznia 2012 r.) oraz w piśmie z dnia 27 marca 2012 r. (data wpływu 29 marca 2012 r., data nadania 28 marca 2012 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 16 marca 2012 r. Nr IPPB4/415-39/12-2/JK (data nadania 19 marca 2012 r., data doręczenia 21 marca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-39/12-2/JK z dnia 16 marca 2012 r. (data nadania 19 marca 2012 r., data doręczenia 21 marca 2012 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wskazanie właściwego numeru identyfikacji podatkowej (NIP), doprecyzowanie zdarzenia przyszłego, przeformułowanie pytań, które winny być związane z przepisami prawa podatkowego oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego w związku z przeformułowanymi pytaniami.

Pismem z dnia 27 marca 2012 r. (data nadania 28 marca 2012 r., data wpływu 29 marca 2012 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 10 maja 1995 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoją córką na podstawie ustawy nabyły w 1/2 części spadek każda z nich, po zmarłym mężu Wnioskodawczyni w dniu 10 grudnia 1994 r. W skład spadku wchodziło gospodarstwo rolne o powierzchni 3,16 ha, położone w Ż. przy ul. M. wraz z zabudowaniami. Wnioskodawczyni nie przeprowadziła podziału spadku, tym samym nie określono która część gospodarstwa należy do Wnioskodawczyni, a która do córki Wnioskodawczyni. W 2007 r. decyzją Prezydenta Miasta podzielono cześć odziedziczonej nieruchomości i wyodrębniono dwie działki (każda o powierzchni 0,1114 ha) jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą. Wnioskodawczyni wraz z córką sprzedały wcześniej jedną z tych dwóch działek. Aktualnie Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać drugą z tych działek.

W dniu 30 marca 2010 r. zmarła córka Wnioskodawczyni. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 15 czerwca 2010 r. Wnioskodawczyni na podstawie ustawy nabyła w całości spadek po córce, tym samym została jedyną właścicielką opisanych powyżej nieruchomości. Wnioskodawczyni zamierza w 2012 r. sprzedać jedyną pozostałą wyodrębnioną działkę pod zabudowę mieszkaniową (o powierzchni 0,1114 ha), która nie wyczerpuje nawet 10% całego nabytego spadku. Według Wnioskodawczyni sprzedaż będzie dotyczyła nieruchomości odziedziczonej przez Wnioskodawczynię w 1995 r. w jej części spadku. Nabywca zainteresowany kupnem niniejszych gruntów zamierza wykorzystać je pod cele mieszkaniowe i wybudować dom jednorodzinny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy niniejszą sprzedaż można potraktować jako sprzedaż nieruchomości nabytej po mężu Wnioskodawczyni na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Ż. z dnia 10 maja 1995 r., a tym samym można skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawione wyżej zdarzenie przyszłe można potraktować jako sprzedaż nieruchomości nabytej na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Ż. z dnia 10 maja 1995 r., a tym samym może ona skorzystać ze zwolnienia, ponieważ minął 5-letni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając powyższe na uwadze, do niniejszej sprzedaży nie ma zastosowania podatek dochodowy w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, trzeba zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r.

Przepisy prawa w sposób jednoznaczny określają moment i podstawę nabycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości).

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 10 maja 1995 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoją córką nabyły w 1/2 części spadek każda z nich, po zmarłym mężu Wnioskodawczyni w dniu 10 grudnia 1994 r. W skład spadku wchodziło gospodarstwo rolne o powierzchni 3,16 ha wraz z zabudowaniami. Wnioskodawczyni nie przeprowadziła podziału spadku. W 2007 r. decyzją Prezydenta Miasta podzielono cześć odziedziczonej nieruchomości i wyodrębniono dwie działki (każda o powierzchni 0,1114 ha) jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą. Wnioskodawczyni wraz z córką sprzedały wcześniej jedną z tych dwóch działek. Następnie w dniu 30 marca 2010 r. zmarła córka Wnioskodawczyni. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 15 czerwca 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła w całości spadek po córce, tym samym została jedyną właścicielką opisanych powyżej nieruchomości. Wnioskodawczyni zamierza w 2012 r. sprzedać jedyną pozostałą wyodrębnioną działkę pod zabudowę mieszkaniową (o powierzchni 0,1114 ha). Według Wnioskodawczyni sprzedaż będzie dotyczyła nieruchomości odziedziczonej przez Nią w 1995 r. w jej części spadku.

Dokonując zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w dwóch datach:

* w 1994 r. w części odpowiadającej wartości udziału nabytego w spadku po zmarłym w dniu 10 grudnia 1994 r. mężu oraz

* w 2010 r. w części odpowiadającej wartości udziału nabytego w spadku po zmarłej w dniu 30 marca 2010 r. córce.

Wobec powyższego nie można uznać, iż zbywane są udziały w nieruchomości. Z chwilą kiedy został nabyty spadek po córce, Wnioskodawczyni stała się właścicielką całej nieruchomości i zbycie jakiegokolwiek udziału w tej nieruchomości oznacza zbycie udziału w "każdej części" tej nieruchomości i tak też należy liczyć bieg pięcioletniego terminu.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż planowana sprzedaż w 2012 r. w odniesieniu do udziału w nieruchomości nabytego w 1994 r. w drodze spadku po zmarłym mężu, nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a tym samym nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odnośnie sprzedaży nieruchomości w części, która odpowiada udziałowi nabytemu w 2010 r. w drodze spadku po zmarłej córce stwierdzić należy, że od momentu jego nabycia do momentu sprzedaży nieruchomości nie upłynie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, a tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w części dotyczącej udziału nabytego w 2010 r. stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze fakt, iż śmierć córki Wnioskodawczyni nastąpiła w dniu 30 marca 2010 r., zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Albowiem ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Należy jednakże zauważyć, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Podsumowując należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie w 2012 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Wnioskodawczynię w 1994 r. w ogóle nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem minęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.). Natomiast opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu przez Wnioskodawczynię w 2010 r. po zmarłej córce. Jednakże należy wskazać, że dochód ten może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części w jakiej zostanie wydatkowany, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpił odpłatne zbycie na cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.