IPPB4/415-340/11-2/JK2

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 18 kwietnia 2011 r. (data wpływu 20 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

* ustalenia daty nabycia nieruchomości - jest prawidłowe,

* ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 20 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Na mocy umowy podziału mąż Wnioskodawczyni nabył lokal wymieniony w pkt 1, działki wymienione w pkt 4 i 5 oraz część nieruchomości i udziałów w nieruchomości wymienionych w pkt 2. Natomiast Wnioskodawczyni nabyła działkę wymienioną w pkt 3 oraz część nieruchomości i udziałów w nieruchomości wymienionych w pkt 2. Łączna wartość wszystkich wymienionych wyżej przedmiotów wynosiła 1 396 700 złotych, natomiast nieruchomości i prawa, które przypadły Wnioskodawczyni miały wartość 380 500 złotych. W związku z powyższym mąż Wnioskodawczyni zobowiązał się zapłacić jej kwotę 317 850 złotych jako wyrównanie udziału.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności (działu spadku, podziału majątku wspólnego) jest nabyciem tych rzeczy. Uznaje się jednak, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego jeśli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Według wnioskodawczyni za datę nabycia nieruchomości i praw, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości i udziałów w nieruchomości, które przypadają danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego. Wnioskodawczyni uważa, że jeżeli planowana sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpi w odniesieniu do nieruchomości nabytej w 2003 r. w każdym czasie a w odniesieniu do nieruchomości nabytych w 2007 r. po zakończeniu roku 2012, ich sprzedaż nastąpi w świetle przepisów po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Zatem przychód z ich odpłatnego zbycia nie podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a data dokonania podziału majątku dorobkowego będzie w sprawie Wnioskodawczyni bez znaczenia. W przypadku natomiast sprzedaży nieruchomości nabytych w 2007 r., przed końcem 2012 r., sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu, natomiast kosztem uzyskania przychodów będzie cena zapłacona przez Nią i jej męża za przedmiotowe nieruchomości oraz koszty notarialne i sądowe związane z zakupem i wpisaniem ich jako właścicieli do ksiąg wieczystych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

Z cytowanego powyżej przepisu wynika, że przy ocenie, czy w przypadku zbycia nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, decydujące jest ustalenie, czy od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, do daty sprzedaży upłynęło 5 lat.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Jednak z uwagi na treść art. 7 ust. 1 powołanej wyżej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Istotna dla sprawy jest kwestia, od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zatem ustalić moment nabycia przez Wnioskodawczynię prawa własności nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują użytego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) pojęcia "nabycie". Należy zatem sięgnąć przede wszystkim do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) o nabyciu i utracie własności. Pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje bowiem wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, iż następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, iż obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne. Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest więc umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność - przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni planuje sprzedaż kilku nieruchomości, które nabyła wraz z byłym mężem w czasie trwania związku małżeńskiego. W 2010 r., po rozwodzie Wnioskodawczyni wyjechała z Polski i obecnie mieszka na stałe w USA. W styczniu 2008 r. zawarła małżeńską umowę majątkową, na mocy której w małżeństwie zaczął obowiązywać ustrój rozdzielności majątkowej. W czerwcu 2010 r. Wnioskodawczyni zawarła z mężem umowę o podział majątku objętego byłą wspólnością ustawową. W skład majątku który był objęty wspólnością wchodziły:

Na mocy umowy podziału mąż Wnioskodawczyni nabył lokal wymieniony w pkt 1, działki wymienione w pkt 4 i 5 oraz część nieruchomości i udziałów w nieruchomości wymienionych w pkt 2. Natomiast Wnioskodawczyni nabyła działkę wymienioną w pkt 3 oraz część nieruchomości i udziałów w nieruchomości wymienionych w pkt 2. Łączna wartość wszystkich wymienionych wyżej przedmiotów wynosiła 1 396 700 złotych, natomiast nieruchomości i prawa, które przypadły Wnioskodawczyni miały wartość 380 500 złotych. W związku z powyższym mąż Wnioskodawczyni zobowiązał się zapłacić Jej kwotę 317 850 złotych jako wyrównanie udziału.

Należy wyjaśnić, iż stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.). W myśl art. 31 cytowanej ustawy, istota wspólności ustawowej wyraża się w tym, że: powstaje z mocy samego prawa z chwilą zawarcia małżeństwa (o ile wcześniej przyszli małżonkowie nie zawarli małżeńskiej umowy majątkowej - intercyzy) i obejmuje dorobek małżonków (rozumiany jako przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich). Co więcej, wspólność ustawowa charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania udziały małżonków w majątku wspólnym nie są określone, a zatem jest to typ współwłasności łącznej.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności lub wspólność ustała z mocy prawa na skutek całkowitego lub częściowego ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków, ogłoszenia upadłości przez jednego z nich.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, dział spadku, podział majątku wspólnego - jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku pochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

* jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że wartość nieruchomości, otrzymanych przez Wnioskodawczynię w wyniku podziału majątku wspólnego nie przekraczała udziału, jaki przysługiwał Jej w majątku dorobkowym małżeńskim. Konsekwencją tego było zobowiązanie się męża Wnioskodawczyni do zapłaty Jej kwoty w wysokości 317 850 złotych jako wyrównanie udziału.

Należy zatem uznać, że nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości w postaci niezabudowanej nieruchomości (działka gruntu) zakupionej w marcu 2003 r. oraz części nieruchomości i udziałów w nieruchomości zakupionej we wrześniu 2007 r., które mieszczą się w udziale, jaki przysługiwał Jej w majątku dorobkowym małżeńskim nastąpiło odpowiednio w 2003 r. oraz 2007 r., czyli w dacie ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy mając na względzie przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż wartość otrzymanej na wyłączną własność Wnioskodawczyni niezabudowanej nieruchomości nabytej w 2003 r. mieści się w udziale jaki przysługiwał jej w majątku dorobkowym małżeńskim, dlatego też odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nie będzie skutkować powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, bowiem za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości przyjąć należy 2003 r.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości i udziałów w nieruchomości zakupionej we wrześniu 2007 r., podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., jeżeli planowana sprzedaż tej nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z wniosku wynika, że przed podziałem majątku Wnioskodawczyni wspólnie z mężem poniosła wydatki na zakup przedmiotowych nieruchomości oraz koszty notarialne i sądowe związane z ich zakupem.

Zatem wydatki związane z nabyciem (opłaty) poniesione zostały z majątku wspólnego małżonków i dotyczyły nabycia do majątku wspólnego. Na skutek podziału Wnioskodawczyni otrzymała nieruchomość, która została nabyta w trakcie wspólności majątkowej w 2003 r. oraz część nieruchomości i udziałów w nieruchomości zakupionych przez małżonków w 2007 r., a także spłatę od męża w wysokości 317 850 zł jako wyrównanie udziału.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż całość poniesionych wydatków przez małżonków nie może stanowić tylko kosztu przypadającego na Wnioskodawczynię. Do kosztów tych Wnioskodawczyni może jedynie przypisać kwoty w wysokości określonej proporcjonalnie do wartości, jaka przypadła Wnioskodawczyni na skutek podziału majątku wspólnego w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Reasumując, mając na uwadze treść wniosku oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, iż sprzedaż niezabudowanej nieruchomości nabytej wspólnie z mężem w 2003 r. w trakcie trwania wspólnoty majątkowej, a która przypadła Jej w wyniku podziału majątku dorobkowego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż od dnia nabycia minęło ponad 5 lat. Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej we wrześniu 2007 r. będzie podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Przy czym przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w tej części, która przypadła Wnioskodawczyni na skutek podziału majątku dorobkowego małżonków.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.