IPPB4/415-248/11-2/JK - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2011 r. (data wpływu 21 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 21 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 20 sierpnia 1999 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupili notarialnie działkę na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej, jako udział we współwłasności wynoszący 4/16 tj. 250,25 m ² działki Nr 23/1 przy ul. R. Pozostałą część działki Nr 23/1 zakupiły na współwłasność 3 obce małżeństwa.

Decyzją Burmistrza ówczesnej Gminy z dnia 28 lutego 2001 r. dokonano podziału działki Nr 23/1 na 5 działek, w tym 4 budowlane i 1-droga dojazdowa wewnętrzna. Małżonkowie na swojej części podzielonej działki, oznaczonej Nr 23/6 wybudowali 1/2 części bliźniaka w 2003 r. W dniu 6 października 2003 r. uzyskali Zaświadczenie z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o możliwości przystąpienia do użytkowania. Wtedy zamieszkali w ww. domu. Współwłasność została zniesiona 12 sierpnia 2005 r. Postanowieniem Sądu Rejonowego na 4 działkach budowlanych, na których były już wybudowane 2 bliźniaki dla 4 małżeństw. W wyniku zniesienia współwłasności małżonkowie stali się wyłącznymi właścicielami działki Nr 23/6 o pow. 177 m ^2, a więc o powierzchni mniejszej niż zakupiona o 73,25 m ^2. Zniesienie współwłasności na 4 działkach budowlanych dokonano bez spłat i dopłat. Zniesienie współwłasności działki Nr 23/6 było wolne od podatku, co potwierdził Naczelnik Urzędu Skarbowego pismem z 9 marca 2011 r. W domu na działce przy ul. R. małżonkowie zamieszkiwali od 2003 r. do 2010 r. W dniu 10 marca 2011 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali notarialnie działkę Nr 23/6 z wybudowanym na niej domem, przekazując własność nowym właścicielom.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż działki Nr 23/6 przy ul. R. w dniu 10 marca 2011 r. jest zwolniona od zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy,

W rozumieniu małżonków, w oparciu o wyjaśnienia obowiązujących przepisów zawarte na stronie MF www.mf.gov.pl zwalniający z zapłaty podatku dochodowego pięcioletni okres posiadania nabytej działki jest liczony od daty zakupu działki na współwłasność, bowiem dom jest częścią działki. Od daty zakupu działki upłynęło 11 pełnych lat. Gdyby wariantowo liczyć jako datę nabycia działki dzień zniesienia współwłasności na mniejszą niż zakupiona część w roku 2005, także upłynęło już 5 pełnych lat. Dlatego małżonkowie uważają, że przedmiotowa sprzedaż działki nie jest obciążona podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ze stanu faktycznego wynika, iż w dniu 20 sierpnia 1999 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupili notarialnie udział we współwłasności działki wynoszący 4/16, tj. 250,25 m ^2. Pozostała część działki została zakupiona przez 3 obce małżeństwa. Decyzją z dnia 28 lutego 2001 r. działkę podzielono na 5 działek, w tym 4 budowlane i 1 droga dojazdowa wewnętrzna. Małżonkowie na swojej części podzielonej działki oznaczonej Nr 23/6 wybudowali w 2003 r. pół bliźniaka. W dniu 12 sierpnia 2005 r. postanowieniem Sądu Rejonowego współwłaściciele dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości. Na mocy tego postanowienia małżonkowie stali się wyłącznymi właścicielami działki Nr 23/6 o powierzchni 177 m ^2, tj. o powierzchni mniejszej niż zakupiona o 73,25 m ^2. Zniesienie współwłasności dokonano bez spłat i dopłat.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji zawartej w ustawie z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie art. 46 § 1 Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Natomiast zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegająca na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomości) jak i stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat, natomiast udział Wnioskodawcy w przedmiotowej nieruchomości uległ zmniejszeniu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 20 sierpnia 1999 r., tj. w dniu nabycia działki na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej. Zatem pięcioletni termin, określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2004 r.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia. Tym samym Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Interpretacja dotyczy tylko Pana jako Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla żony Wnioskodawcy.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez żonę Wnioskodawcy, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.