IPPB4/415-179/08-6/PJ - Odliczenia od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 4 grudnia 2008 r. (data wpływu 8 grudnia 2008 r.), piśmie z dnia 27 stycznia 2009 r. (data wpływu 30 stycznia 2009 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 22 stycznia 2009 r. (data nadania 22 stycznia 2009 r., data odbioru 27 stycznia 2009 r.) Nr IPPB4/415-179/08-2/PJ, jak również piśmie z dnia 16 lutego 2009 r. (data wpływu 20 lutego 2009 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 4 lutego 2009 r. (data nadania 4 lutego 2009 r., data odbioru 11 lutego 2009 r.) Nr IPPB4/415-179/08-4/PJ o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odliczenia od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej - jest nieprawidłowe.

W dniu 8 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odliczenia od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu przeznaczonego na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 2006 roku podpisał umowę przedwstępną sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego. Cena określona w akcie notarialnym to 178.632 zł. Na cenę składa się kwota 21.960 zł. za miejsce postojowe plus 156.672 zł. za lokal wraz z balkonem, pomieszczeniem przynależnym i odpowiednim udziałem w gruncie (łącznie) - pomieszczenie przynależne to boks rowerowy ok. 2,4 m2 z siatki stanowiący przedłużenie miejsca postojowego - nie można było kupić oddzielnie boksu rowerowego, jedynie z miejscem postojowym.

Równolegle Wnioskodawca podpisał umowę kredytową na sfinansowanie inwestycji przez bank na kwotę 220.832 zł., na którą według umowy kredytowej składa się: 176.845,68 zł. na zakup lokalu wraz z miejscem postojowym i udziałem w części wspólnej, 1.786,32 zł. refinansowanie zadatku na zakup lokalu (rezerwacja), 42.000 zł. wykończenie, 200 zł. wpis hipoteki.

Według ustawy odliczeniu podlegają tylko odsetki od kwoty kredytu przeznaczonej jedynie na zakup lokalu do kwoty nie większej niż 189.000 zł. Według tej definicji Wnioskodawca od kwoty kredytu powinien odliczyć: 42.000 zł. wykończenie, 1.786,32 zł. zadatek, 200 zł. wpis hipoteki, 21.960 zł. miejsce postojowe. Po wykonaniu tego działania pozostaje kwota 154.885 zł. Teoretycznie od tej kwoty zdaniem Wnioskodawcy może odliczyć odsetki. W międzyczasie deweloper podniósł cenę i Wnioskodawca musiał dopłacić 13.824 zł., z własnych środków. Tym samym łączna cena lokalu wyniosła 192.456 zł., z czego z kredytu na zakup 176.845,68 zł.

Według informacji z aktu notarialnego, cena lokalu określona jest łącznie z pomieszczeniem przynależnym i odpowiednim udziałem w części wspólnej - gruncie. Oznacza to, że kwota 154.885 zł. zawiera również udział (cenę) w gruncie i części ceny boksu rowerowego. Z uwagi na to, iż nie można było zakupić boksu rowerowego bez miejsca postojowego, zdaniem Wnioskodawcy cena boksu zawarta jest raczej w cenie miejsca postojowego, niż w cenie lokalu.

W celu skorzystania z ulgi Wnioskodawca uważa, że powinien wyodrębnić cenę udziału w gruncie. Na dzień dzisiejszy deweloper nie dokonał takiego wyodrębnienia, a wręcz stoi na stanowisku, że nie musi tego dokonać.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 27 stycznia 2009 r. (data wpływu 30 stycznia 2009 r.) i z dnia 16 lutego 2009 r. (data wpływu 20 lutego 2009 r.) Wnioskodawca doprecyzował stan faktyczny poprzez następujące informacje:

W 2006 roku Wnioskodawca podpisał umowę z bankiem na sfinansowanie budowy lokalu mieszkalnego przez dewelopera. Kwota kredytu 220.832 zł. Na tę kwotę składa się 42.000 zł - wykończenie, 1.786,32 zł - zadatek, 21.960 zł. - miejsce postojowe, 200 zł. wpis hipoteki, 154.885 zł. - lokal wraz z udziałem w gruncie 4616/252870.

Według analiz przeprowadzonych przez Wnioskodawcę na rynku nieruchomości, jak i informacji uzyskanych od rzeczoznawcy majątkowego, średnia wartość udziału w gruncie na danym rynku to ok. 6% ceny lokalu.

Kwota zadatku w wysokości 1.786,32 zł. została wpłacona do dewelopera tytułem zakupu mieszkania, a po pewnym czasie, kiedy Wnioskodawca podpisał umowę kredytową na zakup mieszkania, kwota ta została refinansowana. Wnioskodawca zamierza odliczać odsetki od kwoty pomniejszonej o kwotę zadatku, który został refinansowany.

Kwota kredytu wynosi 220.832 zł. od której Wnioskodawca odejmuje 42.000 zł. wykończenie, 1.786,32 zł. refinansowanie zadatku, 21.960 zł. miejsce postojowe, 200 zł. wpis hipoteki. Daje to kwotę 154.885,65 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy uzależnianie prawa do skorzystania z ulgi od tego czy deweloper określi cenę udziału w gruncie jest niekorzystne i niezrozumiałe.

Określona kwota 154.885,65 zł. zawiera również cenę udziału w częściach wspólnych gruntu, który wynosi 4616/252870 - gdyż nie można kupić lokalu bez udziału w gruncie. Udział ten w przypadku lokali jest bardzo mały i tym samym ma niewielki wpływ na cenę, w przeciwieństwie do domów jednorodzinnych, gdzie często wartość działki to 40% kosztów budowy. Z informacji, jakie Wnioskodawca uzyskał od rzeczoznawcy majątkowego, jak i dostępnych analiz lokalnego rynku nieruchomości, wartość udziału w gruncie, średnio na danym rynku to ok. 6% ceny lokalu. W przypadku Wnioskodawcy deweloper podniósł cenę, a dopłata nastąpiła ze środków własnych Wnioskodawcy - 13.824 zł. plus ewentualne 1.786,32 zł., daje kwotę 15.610 zł. i ta kwota jako wkład własny stanowi 10% ceny lokalu.

Z uwagi na fakt, iż deweloper nie chce określić ceny udziału w gruncie zdaniem Wnioskodawcy kwota od której będzie mógł odliczać odsetki będzie i tak zmniejszona w porównaniu do dopuszczonej ustawą. Wnioskodawca wniósł 15.610 zł. wkładu własnego, dlatego uważa, że w tym przypadku nie ma konieczności określania ceny udziału w gruncie - wartość udziału w gruncie jest zawarta w kwocie wkładu własnego jaki Wnioskodawca poniósł.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Stosownie do art. 26b ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1, odlicza się, z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1, na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych związanej z:

Stosownie do art. 26b ust. 2, odliczenie o którym mowa wyżej, stosuje się jeżeli:

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 26b ust. 3 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przyznany kredyt wykorzystywany jest na inwestycję mieszkaniową oraz nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają odsetki od części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie tego gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach mieszkaniowych.

Przepis cytowanego wyżej art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierający regulację prawną w zakresie skorzystania z prawa do tzw. ulgi odsetkowej na mocy art. 1 pkt 27 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), został uchylony z dniem 1 stycznia 2007 r.

Jednakże w myśl art. 9 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw wchodzącego w życie z dniem 1 stycznia 2007 r. - podatnikowi, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka), o którym mowa w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., przysługuje na zasadach określonych w tej ustawie oraz w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki), do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt (pożyczkę) zawartej przed dniem 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2027 r.

Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zagwarantowała zatem korzystanie z ulgi odsetkowej w ramach praw nabytych osobom, którym bank udzielił kredytu mieszkaniowego w latach 2002-2006. Prawo to przysługuje w sytuacji, kiedy podatnikowi został udzielony kredyt (pożyczka) do końca 2006 roku i spełnia on warunki określone w przepisach art. 26b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Wysokość dokonywanych odliczeń jest limitowana. Odliczenie obejmuje jedynie odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza, ustalonej w roku zakończenia inwestycji, kwoty określonej jako iloczyn 70 m²; powierzchni użytkowej oraz wskaźnika przeliczeniowego 1 m²; powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy (art. 26b ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Kwota ta w kolejnych następujących po sobie latach podatkowych nie może ulec zmianie. W tym celu dla ustalania tej podstawy przyjmuje się najwyższy w okresie obowiązywania ustawy wskaźnik przeliczeniowy 1 m²; powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy. Odliczenie obejmuje jedynie odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która nie przekracza limitu. W latach 2002-2007 limit ten wynosi 189.000,00 zł. Ostateczną kwotę limitu kredytu podatnik zobowiązany jest ustalić dopiero w roku zakończenia inwestycji. Ustalony zaś limit będzie dla niego obowiązujący w następnych latach.

Należy zaznaczyć, że jeżeli przyznany kredyt wykorzystany jest na inwestycję mieszkaniową oraz zakup gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają odsetki od tej części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych udokumentowanych wydatkach mieszkaniowych, ze względu na fakt, iż w zakresie omawianej ulgi nie mieszczą się powyższe wydatki (art. 26b ust. 3 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, iż w 2006 roku Wnioskodawca podpisał umowę kredytową na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca zamierza skorzystać z ulgi podatkowej z tytułu ponoszonych wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego.

Kredyt Wnioskodawca zaciągnął na zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym i udziałem w części wspólnej, refinansowanie zadatku na zakup lokalu (rezerwacja), wykończenie, wpis hipoteki.

W cenie lokalu mieszkalnego zawarto również udział w gruncie (koszt boksu rowerowego należy przypisać zdaniem Wnioskodawcy do ceny miejsca postojowego).

Kwota udzielonego kredytu wynosi 220.832 zł. Składa się na nią 42.000 zł - koszty związane z wykończeniem, 1.786,32 zł - zadatek, 21.960 zł. - miejsce postojowe, 200 zł. wpis hipoteki.

Cena lokalu wraz z udziałem w gruncie podana przez Wnioskodawcę wynosi 154.885 zł..

Wkład własny Wnioskodawcy wyniósł 15.610 zł

Według Wnioskodawcy w oparciu o konsultacje z rzeczoznawcą oraz dostępne analizy lokalnego rynku nieruchomości należy uznać, iż średnia wartość udziału w gruncie wynosi 6%.

Tym samym wartość wkładu własnego przewyższa wartość udziału w gruncie.

Uwzględniając zdarzenie przyszłe opisane we wniosku i powołane uregulowania prawne należy stwierdzić, że zawarcie w 2006 r. umowy o kredyt wywiera skutek prawny w postaci przysługiwania podatnikowi, prawa do dokonywania odliczeń odsetek od kredytu pod warunkiem spełnienia wszystkich opisanych warunków skorzystania z omawianej ulgi.

Odliczeniu podlegają jedynie odsetki od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie jednej z wymienionych w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych inwestycji mieszkaniowych. Nie mieszczą się natomiast w zakresie analizowanej ulgi odsetki od kredytu udzielonego na nabycie gruntu (art. 26b ust. 3 pkt 6 ustawy). Ponadto w sytuacji, gdy kredyt został udzielony także na inne (tj. nieobjęte zakresem art. 26b ust. 1 ustawy) cele, odliczenie z tytułu ulgi odsetkowej w odniesieniu do tej części kredytu nie przysługuje.

Wnioskodawca nie posiada wyodrębnionej z ceny lokalu, ceny udziału w gruncie.

W celu wyodrębnienia udziału w gruncie z kosztów zakupu lokalu, a tym samym spełnienia podstawowego warunku wskazania wartości lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca powołuje się na przeprowadzone konsultacje z rzeczoznawcą oraz dostępne analizy lokalnego rynku nieruchomości.

Należy podkreślić, iż przedmiotowa ulga przysługuje jedynie na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej zgodnie z art. 26b ww. ustawy. Brak wyodrębnienia udziału w gruncie, przesądza o negatywnym spełnieniu przesłanek uprawniających do tzw. "ulgi odsetkowej".

Przeświadczenie Wnioskodawca jakby wartość udziału w gruncie stanowiła niewielką część zapłaconej deweloperowi ceny, a tym samym przyjęcie założenia, iż 10% - owy wkład własny pokrywa wartość udziału w gruncie, nie stanowi podstawy do spełnienia warunku co do wyodrębnienia w cenie lokalu, udziału w części wspólnej - gruncie.

Nie zmienia tego fakt, iż Wnioskodawca wniósł 10% - owy wkład własny.

Okoliczność ta nie stanowi przesłanki zwalniającej Wnioskodawcę z wyodrębnienia z wartości inwestycji mieszkaniowej, udziału w części wspólnej - gruncie.

Należy wskazać, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Reasumując należy stwierdzić, iż w celu skorzystania z ulgi przysługującej na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej zgodnie z art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezbędne jest wyodrębnienie z wartości inwestycji mieszkaniowej, udziału w części wspólnej - gruncie.

Brak powyższego wyodrębnienia przez dewelopera nie przesądza o pozbawieniu Wnioskodawcy prawa do skorzystania z przedmiotowej ulgi.

Jednakże nie można opierać się na własnej analizie cen lokalnego rynku nieruchomości, jak również konsultacjach z rzeczoznawcą.

Jednym ze sposobów wyodrębnienia wartości udziału w gruncie jest chociażby opinia sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto należy dodać, iż wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę.

Na mocy ustawy z dnia 10 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 888), która zmieniała treść art. 14f § 1 ustawy - Ordynacja Podatkowa od dnia 20 września 2008 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł. Oznacza to, że wszystkie wnioski, które wpływają do organów od wymienionej daty podlegają opłacie w wysokości 40 zł. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca opłacił wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w kwocie 75 zł w dniu 4 grudnia 2008 r. różnica w kwocie 35 zł zostanie zwrócona zgodnie z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie gospodarki finansowej jednostek budżetowych, zakładów budżetowych i gospodarstw pomocniczych oraz trybu postępowania przy przekształceniu w inną formę organizacyjno - prawną (Dz. U. Nr 116, poz. 783), na wskazany przez Wnioskodawcę adres.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.