IPPB4/415-150/12-2/SP - Sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce przez osobę mającą miejsce zamieszkania w Belgii.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2012 r. (data wpływu 23 lutego 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 23 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni od 1946 r. jest właścicielką działki gruntu położonej w K. przy ul. S. i ul. K., zabudowanej dwoma kamienicami mieszkalno-użytkowymi (dalej: Nieruchomość). Wnioskodawczyni wynajmuje osobom trzecim lokale mieszkalne i użytkowe położone w ww. kamienicach. Z uwagi na podeszły wiek i zły stan zdrowia, Wnioskodawczyni prowadzi swoje sprawy związane z Nieruchomością przez pełnomocnika, który zawiera w jej imieniu wszelkie umowy i dokonuje koniecznych czynności faktycznych.

Z uwagi na istniejące stosunki najmu, Wnioskodawczyni dokonała w Polsce rejestracji do celów podatkowych na formularzach NIP - 1 oraz VAT - R, wskutek czego został jej nadany numer identyfikacji podatkowej. Wnioskodawczyni nie była i nie jest zarejestrowana w ewidencji działalności gospodarczej w Polsce jako przedsiębiorca.

Wnioskodawczyni rozlicza się z podatku dochodowego w Polsce według skali podatkowej na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, przy czym dochód z najmu jest deklarowany na formularzu PIT - 36 jako pochodzący ze źródła tzw. "najem prywatny", o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Konsekwentnie, przedmiotowe kamienice nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani nie są amortyzowane dla celów podatkowych.

Wnioskodawczyni rozlicza podatek od towarów i usług z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w okresach miesięcznych. Wnioskodawczyni na stałe zamieszkuje w Belgii i podlega tam opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania (tzn. jest rezydentem podatkowym Belgii). Wnioskodawczyni od wielu lat nie przebywała w Polsce ani nie przyjeżdżała do Polski, chociażby na kilka dni. Wnioskodawczyni nie ma w Polsce bliskiej rodziny.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotową Nieruchomość na rzecz polskiej spółki kapitałowej lub osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię będzie podlegała w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie będzie podlegała w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni:

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawczyni ma miejsce zamieszkania w Belgii i jest rezydentem podatkowym tego kraju. Oznacza to, iż oceniając obowiązek podatkowy Wnioskodawczyni w Polsce należy wziąć pod uwagę postanowienia umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy Polską a Królestwem Belgii (UPO). Zgodnie z art. 13 ust. 1 UPO, zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (tu: w Belgii) z przeniesienia własności majątku nieruchomego, w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie (tu: w Polsce), mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie (tu: w Polsce). Oznacza to, iż zgodnie z postanowieniami UPO, Polska ma prawo opodatkować dochód Wnioskodawczyni ze zbycia Nieruchomości. Należy zatem odwołać się do właściwych przepisów u.p.d.o.f.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a u.p.d.o.f., osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy). Zgodnie zaś z ustępem 2b tegoż artykułu, za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się w szczególności dochody (przychody) z położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości. Zatem, co do zasady, dochód ze sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osól fizycznych, o ile wynika to z dalszych przepisów u.p.d.o.f.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Z powyższego wynika, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości może stanowić przychód albo ze źródła "działalność gospodarcza" (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.) albo ze źródła "odpłatne zbycie" (o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), w zależności od okoliczności, czy sprzedaż jest dokonywana w wykonaniu działalności gospodarczej podatnika, czy też nie.

W opinii Wnioskodawczyni, przychód z przyszłej sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowił dla niej przychodu z działalności gospodarczej. Wskazuje na to m.in. fakt, iż nie prowadzi ona działalności gospodarczej i nie ma statusu przedsiębiorcy (tj. Wnioskodawczyni nie była i nie jest wpisana do ewidencji działalności gospodarczej) i deklaruje dochód z najmu na formularzu RIT-36 jako pochodzący ze źródła tzw. "najem prywatny", o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. W konsekwencji Wnioskodawczyni nie osiąga przychodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Wobec powyższego, do sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. W świetle tego przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw w nim wymienionych, stanowi źródło przychodów, jeżeli czynność ta zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem 5 łat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje wykonaniu działalności gospodarczej. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 łat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane i nie budzi w praktyce kontrowersji, również w odniesieniu do stanów faktycznych zbliżonych do zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem wniosku. Takiej interpretacji w odniesieniu do zbliżonych stanów faktycznych dokonał Minister Finansów m.in. w interpretacjach indywidualnych:

* z dnia 13 października 2010 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPB1/415-832/10-4/EC),

* z dnia 9 grudnia 2008 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPB1/415-1095/08-4/AM)

Wobec wyżej powołanych regulacji u.p.d.o.f., w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni jest właścicielką Nieruchomości od 1946 r., co oznacza, iż okres pięcioletni już upłynął.

Dla porządku należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Jednakże zgodnie z przepisem przejściowym art. 7 ust. 1 powołanej wyżej ustawy nowelizującej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1 (tj. u.p.d.o.f.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość przed 1 stycznia 2007 r., do przyszłej sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Należy zwrócić uwagę, iż brzmienie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie zmieniło się od tamtego czasu, co oznacza, iż poczynione wyżej rozważania, w pełni odnoszą się również do brzmienia art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. obowiązującego przed 1 stycznia 2007 r.

Reasumując, zgodnie z przepisami u.p.d.o.f. obowiązującymi przed 1 stycznia 2007 r., odpłatne zbycie nieruchomości dokonane nie w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając powyższe, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż sprzedaż przez nią Nieruchomości nie będzie opodatkowana w Polsce podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do treści art. 3 ust. 1a cytowanej ustawy, za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez osobę, która nie posiada miejsca zamieszkania w Polsce uważa się, zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy, dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości.

Przepisy art. 3 ust. 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczypospolita Polska (art. 4a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Belgii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania oraz zapobiegania oszustwom podatkowym i uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, podpisana w Warszawie dnia 20 sierpnia 2001 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 211, poz. 2139), dochody osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Jak wynika z treści ust. 2 ww. przepisu określenie "majątek nieruchomy" ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych i zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.

Użycie w tym przepisie słów "może być opodatkowany" nie oznacza możliwości opodatkowania. Sformułowanie to oznacza, że sprzedaż nieruchomości położonej w danym kraju (w tym wypadku w Polsce) podlega opodatkowaniu w tym kraju.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni ma miejsce zamieszkania w Belgii i zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce. Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz Konwencji zawartej między Rzeczpospolitą Polską a Królestwem Belgii, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Belgii podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.

Wnioskodawczyni wskazała, iż od 1946 r. Wnioskodawczyni jest właścicielką działki gruntu położonej w Krakowie zabudowanej dwoma kamienicami mieszkalno-użytkowymi. Wnioskodawczyni wynajmuje osobom trzecim lokale mieszkalne i użytkowe położone w ww. kamienicach. Z uwagi na istniejące stosunki najmu, Wnioskodawczyni dokonała w Polsce rejestracji do celów podatkowych na formularzach NIP - 1 oraz VAT - R, wskutek czego został jej nadany numer identyfikacji podatkowej. Wnioskodawczyni nie była i nie jest zarejestrowana w ewidencji działalności gospodarczej w Polsce jako przedsiębiorca. Wnioskodawczyni rozlicza się z podatku dochodowego w Polsce według skali podatkowej na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, przy czym dochód z najmu jest deklarowany na formularzu PIT - 36 jako pochodzący ze źródła tzw. "najem prywatny", o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. Konsekwentnie, przedmiotowe kamienice nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani nie są amortyzowane dla celów podatkowych.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać przedmiotową Nieruchomość na rzecz polskiej spółki kapitałowej lub osób fizycznych. Wskazać należy, iż zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Ponadto, definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność ta wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Przy czym sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego należy wywieść, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie wykonana w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej. Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 1946 r. Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy w Pani przypadku upłynął z końcem 1951 r.

W związku z faktem, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie i nieruchomość ta nie była wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej - sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z jej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenie przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.