IPPB4/415-1/08-2/JK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 2 października 2008 r. (data wpływu 6 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 października 2008 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia 21 listopada 2001 r. Wnioskodawca zakupił mieszkanie o powierzchni 65,35 m². Developerem była Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa w x. Cena tego mieszkania wynosiła 135 019,64 zł Płatność nastąpiła w dwóch ratach. I wpłata w wysokości 90 000 zł została uiszczona dnia 28 listopada 2001 r., natomiast II wpłata w dniu 27 maja 2002 r.

Zgodnie z panującymi wówczas przepisami, Spółdzielnia Mieszkaniowa nie mogła w tym okresie ustanowić spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu poza przysługującą ekspektatywą prawa odrębnej własności. Zdaniem Wnioskodawcy od czerwca 2002 r. ww. lokal był w pełni Jego własnością, posiadał pełne prawo zbycia tego lokalu oraz był w nim zameldowany.

Ustawa z grudnia 2002 r. przywróciła możliwość ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wnioskodawca uzyskał taką możliwość podpisując stosowną umowę z Zarządem Spółdzielni dnia 7 maja 2003 r.

Dnia 21 lipca 2008 r. Wnioskodawca aktem notarialnym (repertorium A nr 4362/08) sprzedał mieszkanie. Podczas odczytywania aktu Wnioskodawca uzyskał informację, iż jest zobowiązany zapłacić podatek w wysokości 10% od kwoty sprzedaży, gdyż nie upłynął ustawowy termin 5 lat od nadania Wnioskodawcy własnościowego prawa do lokalu.

W związku z powyższym Wnioskodawca udał się do urzędu skarbowego celem wyjaśnienia tej sytuacji. Ponieważ mieszkanie Wnioskodawca nabył w 2002 r. był przekonany, że będzie zwolniony z obowiązku płacenia podatku, gdyż minęło już pełnych 6 lat kalendarzowych. W urzędzie skarbowym poinformowano Wnioskodawcę jednak, że ponieważ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało nabyte dopiero 7 maja 2003 r. nie upłynęło 5 lat i przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu. Wnioskodawca uważa, iż jest właścicielem mieszkania już od 2002 r. Wówczas Młodzieżowa Spółdzielnia Mieszkaniowa nie mogła ustanowić owego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (na mocy obowiązujących wówczas przepisów). W urzędzie skarbowym dodatkowo poinformowano Wnioskodawcę, że pomimo tego musi uiścić podatek.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Dlaczego Wnioskodawca musi zapłacić podatek od jego sprzedaży, skoro według Wnioskodawcy posiada on mieszkanie od 6 lat. Fakt, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało ustanowione dopiero w 2003 r. wynikało nie z powodu zaniedbań, lecz z powodu obowiązujących wówczas przepisów. Czy Wnioskodawca musi zapłacić podatek tylko dlatego, że zmieniły się przepisy.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przedstawionych dokumentów jednoznacznie wynika, iż mieszkanie zostało zakupione w 2002 r. i od tego okresu Wnioskodawca jest jego pełnoprawnym właścicielem oraz posiada do niego wszelkie prawa. Ponieważ minęło 6 lat od dnia zakupu, Wnioskodawca uważa, że nie podlega obowiązkowi uiszczenia podatku ze sprzedaży ww. mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

W rozpatrywanej sprawie niezbędne jest zatem ustalenie momentu nabycia prawa własności do lokalu mieszkalnego, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, który został sprzedany w 2008 r. i tego czy od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tego prawa upłynęło 5 lat.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) ekspektatywa odrębnej własności lokalu to roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu. Ekspektatywą w prawie cywilnym określa się zatem prawo oczekiwane, prawo tymczasowe, którego treścią jest jedynie przygotowanie i zabezpieczenie ostatecznego nabycia określonego prawa. Ekspektatywa jest zatem podstawą do uzyskania prawa własności lokalu po zakończeniu jego budowy, jednakże uzyskanie ekspektatywy prawa do lokalu w żadnym wypadku nie jest równoznaczne z nabyciem tego prawa. Ekspektatywa nie jest prawem własności do nieruchomości ani spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Oznacza to, że brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych aby datę zawarcia umowy ekspektatywy tj. 2002 r. uznawać za datę nabycia własnościowego prawa do lokalu. Pomimo zawartej umowy ekspektatywy Wnioskodawca w żadnym wypadku nie był właścicielem posiadanego mieszkania i wbrew temu co twierdzi nie miał do tego mieszkania wszelkich praw własności. Ekspektatywa nigdy nie była i nie jest nadal prawem równoznacznym z własnością lokalu. Bez znaczenia pozostaje przy tym powołanie się Wnioskodawcy na fakt, że w owym czasie na podstawie obowiązujących wówczas przepisów nie można było ustanowić spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a jedynie ekspektatywę.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zgodnie z art. 244 i 245 § 1 ww. ustawy, stanowi ograniczone prawo rzeczowe, do ustanowienia którego stosuje się przepisy o przeniesieniu prawa własności. Natomiast w myśl art. 2451 ww. ustawy do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz - jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Należy także zauważyć, że z art. 171 ust. 1 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym w 2003 r. wynika, że przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Zgodnie ze wskazanymi przepisami Kodeksu cywilnego, formalne nabycie mieszkania następuje dopiero w chwili podpisania umowy o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako niezbędnej do przeniesienia tego prawa.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarta została 7 maja 2003 r. i dopiero w tym momencie nastąpiło przeniesienie prawa do lokalu na rzecz Wnioskodawcy, a więc to od końca 2003 r. należy liczyć 5 - letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem do odpłatnego zbycia ww. lokalu zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 1 - 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - lub lit. e) ww. ustawy. Wśród celów tych, na które należy wydatkować nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży przychody ze zbycia ustawa wymienia:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

Z kolei przepis lit. e) cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 32 mówi o zwolnieniu tychże przychodów w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie sprzedaż mieszkania nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i jeżeli Wnioskodawca w przeciągu 2 lat nie wydatkuje otrzymanych środków na cele, o których mowa ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e), uzyskany przychód będzie podlegać opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przedmiotowa interpretacja indywidualna wydana została w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawcę. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów, wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej - nie przeprowadza postępowania dowodowego, nie jest wobec tego obowiązany, ani uprawniony do zebrania i zbadania materiału dowodowego w sprawie - związany jest wyłącznie opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90 - 434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.