IPPB2/4515-50/16-4/MZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 8 kwietnia 2016 r. (data wpływu 11 kwietnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 czerwca 2016 r. (data nadania 9 czerwca 2016 r., data wpływu 13 czerwca 2016 r.) na wezwanie z dnia 24 maja 2016 r. Nr IPPB4/4511-454/16-2/JK3 i Nr IPPB2/4515-50/16-2/MZ (data nadania 25 maja 2016 r., data doręczenia 6 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych dokonania nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 11 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych dokonania nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1999 Wnioskodawca wraz z dwoma wspólnikami (Paweł S., Piotr Z.) nabyli kolejno dwie przyległe do siebie działki 296/4 oraz 296/6, w równych udziałach po 1/3. Działki są zarejestrowane w osobnych księgach wieczystych. Łączna suma powierzchni obu działek to około 42 ary, czyli około 14 arów na jednego współwłaściciela, czyli każdy w udziale po 1/3. Celem nabywców już w momencie zakupu było doprowadzenie w przyszłości do takiego podziału działek, aby każdy po zrzeczeniu się praw do pozostałej części uzyskał na wyłączność po 1/3, tj. około 14 arów. W momencie pierwotnego zakupu taki podział był jeszcze niemożliwy, bo działki nie miały tego samego statusu.

Ze względów handlowych sprzedający uwarunkował transakcje zakupu działki 296/6 dodatkowym zakupem nieprzyległej działki 296/8 (działka rolna), nie będącej przedmiotem tego wniosku. Celem ww. zakupów działek była budowa na nich 3 osobnych domów jednorodzinnych, niezależnie przez każdego z współwłaścicieli.

W 1999 r. nabywcy wystąpili, niezależnie o warunki zabudowy oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego wg projektu indywidualnego, tj. każdy ze wspólników wystąpił imiennie i niezależnie o warunki zabudowy i pozwolenie na budowę do właściwego organu.

Ze względu na uzyskane warunki zabudowy w 1999 r., niezależnie wszystkie budynki mogły być zbudowane jedynie na działce 296/4. Przygotowane studium zagospodarowania przestrzennego dla gminy umożliwiało w niedalekiej przyszłości budowę na obu zakupionych działkach, na co liczyli pozostali współwłaściciele. Ostatecznie plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie dopiero 1 stycznia 2006 r., umożliwiając zabudowę obu ww. działek oraz proporcjonalny podział wspólnych nieruchomości.

W 2000 r. Piotr Z. (jeden ze współwłaścicieli) rozpoczął formalnie budowę domu jednorodzinnego na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę, wnosząc w przyszłości zmiany projektowe itp. Pozostali wspólnicy również uzyskali niezależnie pozwolenia na budowę. Budowa domu Piotra Z. trwała wiele lat, w ciągu których dwukrotnie wnosił on imiennie o zmiany projektowe, aż do 2010 r., w którym zakończył ostatecznie budowę uzyskując tzw. odbiór budowlany. Następnie Piotr Z. dokonał wpisu budynku w księdze wieczystej działki, gdzie zgodnie z zasadą związania budynku z gruntem, dopisani zostali automatycznie przez sąd w udziale po 1/3 pozostali współwłaściciele.

Wnioskodawca oraz Paweł S. (jeden ze współwłaścicieli) ostatecznie zrezygnowali i nie wybudowali domów. W międzyczasie zmienili miejsce zamieszkania.

Aby dokonać podziału i zniesienia współwłasności, około 2003 r. współwłaściciele postanowili wydzielić geodezyjnie w obrębie działki 296/4 około 14 arową część przy ul. P. stanowiącą około 1/3 powierzchni wspólnych działek. Tu natrafili na problem formalny - nie posiadali służebności przejazdu pasa dojazdowego należącego do działki 296/7 (obok położonej), co było jedyną możliwością uzyskania zgody na taki podział.

Taką zgodę na służebność drogi Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele otrzymali od ówczesnego właściciela dopiero w 2010 r., czyli niemal równolegle z zakończeniem budowy domu przez Piotra Z. Ostatecznie, po innych zastrzeżeniach organu wydającego zgodę, odrzucając pierwszy wniosek o podział, współwłaściciele uzyskali zgodę na podział w 2014 r. i dokonali wyodrębnienia z działki 296/4 działek: 296/40 oraz 296/41, o pow. odpowiednio 11,1 i 13,81 arów. Na działce 296/41 (13,81 arów) położony jest dom Piotra Z.

Po uzyskaniu wpisu ww. podziału w księgach wieczystych, współwłaściciele chcą zwrócić się do sądu o nieodpłatne i dobrowolne częściowe zniesienie współwłasności, jak następuje: działka 296/41 wraz z powstałymi budynkami (dom i garaż) - jedyny właściciel Piotr Z. (pow. 13,81 arów) oraz działki 296/40 i przyległa 296/6 (razem pow. 28,14 arów) współwłaściciele po 1/2 udziału: Piotr O. i Paweł S.,

Podsumowując:

W 1999 r. trzech współwłaścicieli kupiło dwie działki z zamiarem podziału ich między siebie i budowy domów jednorodzinnych, każdy dla siebie.

Jednak formalny podział geodezyjny działek był na początku niemożliwy, potem znacznie utrudniony. Powiódł się dopiero w 2014 r.

W międzyczasie jeden ze współwłaścicieli wybudował dom na pierwszej działce. Pozostali dwaj (w tym wnioskodawca) zrezygnowali z budowy domów, chcą sprzedać swoją część.

Współwłaściciele chcą znieść współwłasność na podzielonych działkach tak, aby uzyskać sytuację zamierzoną od początku tj. każdy ma swoją działkę. Z racji chęci sprzedaży, wnioskodawca i Paweł S. nie chcą dzielić i znosić współwłasności pomiędzy swoimi działkami, wystarczy im działka wspólna po 1/2 własności.

Przedmiotowy wniosek obarczony był brakami formalnymi. W związku z tym pismem z dnia 24 maja 2016 r. Nr IPPB4/4511-454/16-2/JK3 i Nr IPPB2/4515-50/16-2/MZ, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy - Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku do w terminie 7 dni:

* w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wskazać:

* czy w wyniku zniesienia współwłasności, którego współwłaściciele zamierzają dokonać wartość udziału w nieruchomości, który Panu przypadnie będzie mieściła się w wartości udziału jaki przysługuje Panu w majątku objętym współwłasnością przed dokonaniem ww. zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca powinien porównać wartość udziału posiadanego na współwłasności z wartością działek nabytych po zniesieniu współwłasności. Ponadto należy wskazać, aby porównać wartość majątku podlegającego zniesieniu współwłasności, a nie na przykład powierzchnię działek objętych zniesieniem współwłasności.

* w zakresie ustawy o podatku od spadków i darowizn należy wskazać:

* czy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku którego Wnioskodawca stanie się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w 1/2 części, nastąpi przyrost wartości nabytej nieruchomości w stosunku do wartości posiadanego uprzednio udziału w tej nieruchomości.

* stopień pokrewieństwa pomiędzy stronami nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca w terminie ustawowym przesłał uzupełnienie:

* W zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyjaśnia: W wyniku zniesienia współwłasności, którego współwłaściciele zamierzają dokonać, wartość udziału w nieruchomości, który przypadnie Piotrowi O. (wnioskodawcy) zwana dalej "działką wnioskodawcy po podziale" będzie mieściła się w wartości udziału, jaki przysługuje wnioskodawcy w majątku objętym współwłasnością przed dokonaniem wyżej wymienionego zniesienia współwłasności. Uzasadnienie: Podział nieruchomości nastąpi po około 1/3 powierzchni działek (1/3 działek dla jednego ze współwłaścicieli, 2/3 działek dla pozostałych dwóch współwłaścicieli). Około, ponieważ ze względów geodezyjnych wartość ta nie jest dokładna (po podziale wnioskodawcy przypadnie 17 m² więcej - patrząc na jednego współwłaściciela). Natomiast istotne jest, że działka wnioskodawcy po podziale, czyli 1/2 działek, która zostanie wnioskodawcy posiadać będzie mniejszą wartość w przeliczeniu na 1 m² z powodu: Działka, która nie przypadnie wnioskodawcy, jest działką zlokalizowaną bezpośrednio przy gminnej, brukowanej ulicy P., natomiast działka wnioskodawcy po podziale zlokalizowana jest jako druga od ulicy, więc naturalnie posiada mniejszą wartość. Do działki wnioskodawcy po podziale można będzie dojechać jedynie drogą prywatną, należącą do innego właściciela, do której wnioskodawca ma służebność. Niestety służebność dotyczy tylko przejazdu, a nie np. doprowadzenia mediów. Generuje to duży problem z potencjalną budową i znacznie zmniejsza atrakcyjność i cenę działki wnioskodawcy po podziale. Gmina zablokowała trójkątny obszar na działce wnioskodawcy po podziale, jako obszar przeznaczony w przyszłości pod drogę. Na tej części nie wolno budować, należy też pozostawić odpowiednią odległość zabudowy. Przy ewentualnej sprzedaży ta część nie będzie miała wartości dla nabywcy, więc cena całej działki ulegnie obniżeniu. Działka wnioskodawcy (po podziale) graniczy bezpośrednio z blokiem mieszkalnym (domem wielorodzinnym o wysokości 4 kondygnacji). Takie sąsiedztwo znacznie obniża wartość działki w stosunku do działki, która nie przypadnie wnioskodawcy.

* W zakresie ustawy o podatku od spadków i darowizn, wyjaśnia: Z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku którego wnioskodawca stanie się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w 1/2 części (zwanej dalej "działką wnioskodawcy po podziale"), nie nastąpi przyrost wartości nabytej nieruchomości w stosunku do wartości posiadanego uprzednio udziału w tej nieruchomości. Uzasadnienie: jak wyżej, czyli: Podział nieruchomości nastąpi po około 1/3 powierzchni działek (1/3 działek dla jednego ze współwłaścicieli, 2/3 działek dla pozostałych dwóch współwłaścicieli). Około, ponieważ ze względów geodezyjnych wartość ta nie jest dokładna (po podziale wnioskodawcy przypadnie 17 m² więcej - patrząc na jednego współwłaściciela). Natomiast istotne jest, że działka wnioskodawcy po podziale, czyli 1/2 działek która zostanie wnioskodawcy posiadać będzie mniejszą wartość (w przeliczeniu na 1 m²) z powodu: Działka, która nie przypadnie wnioskodawcy, jest działką zlokalizowaną bezpośrednio przy ulicy P., natomiast działka wnioskodawcy po podziale zlokalizowana jest jako druga od ulicy, więc naturalnie posiada mniejszą wartość. Do działki wnioskodawcy po podziale można będzie dojechać jedynie drogą prywatną, należącą do innego właściciela, do której wnioskodawca ma służebność. Niestety służebność dotyczy tylko przejazdu, a nie np. doprowadzenia mediów, co generuje duży problem z potencjalną budową i znacznie zmniejsza atrakcyjność i cenę działki wnioskodawcy po podziale. Gmina zablokowała trójkątny obszar na działce wnioskodawcy po podziale, jako obszar przeznaczony w przyszłości pod drogę. Na tej części nie wolno budować, należy też pozostawić odpowiednią odległość zabudowy. Przy ewentualnej sprzedaży ta część nie będzie miała wartości dla nabywcy, więc cena całej działki ulegnie obniżeniu. Działka wnioskodawcy graniczy bezpośrednio z blokiem mieszkalnym (domem wielorodzinnym). Takie sąsiedztwo znacznie obniża wartość działki. Stopień pokrewieństwa pomiędzy stronami nieodpłatnego zniesienia współwłasności - brak pokrewieństwa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. W przypadku uzyskania zgody sądowej na opisane powyżej nieodpłatne zniesienie współwłasności, czy powstaje obowiązek podatkowy, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym, jeśli Wnioskodawca wraz z pozostałym współwłaścicielem - Pawłem S. będą chcieli sprzedać niezabudowane działki 296/40 oraz 296/6 w ciągu 5 lat od zniesienia współwłasności.

2. W przypadku uzyskania zgody sądowej na opisane powyżej nieodpłatne zniesienie współwłasności, czy powstaje obowiązek podatkowy, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn dla Wnioskodawcy.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od spadków i darowizn. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zdaniem Wnioskodawcy ze względu na zaistniałe fakty, tj. posiadanie udziałów po 1/3 oraz pierwotny zamiar podziału zakupionego gruntu na 3 działki; częściowe zniesienie współwłasności nie powinno w żadnym stopniu skutkować opodatkowaniem od darowizn Wnioskodawcy, gdyż zniesienie współwłasności nie stanowi jakiejkolwiek formy realnej darowizny ze strony pozostałych współwłaścicieli, a jedynie stanowi uporządkowanie formalne posiadanych własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2016 r. poz. 205) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Na podstawie art. 1a ustawy, przepisy ustawy o nieodpłatnym zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio do nieodpłatnego:

W myśl art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Z kolei stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności powstaje - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Według art. 7 ust. 6 ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. W myśl natomiast art. 7 ust. 6 tej ustawy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Ponieważ ustawa o podatku od spadków i darowizn nie definiuje pojęcia współwłasności ani nie określa sposobów jej zniesienia należy posiłkować się przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380). W myśl art. 195 ww. ustawy własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Co oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Z kolei niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.

Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną - art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 210 zd. 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, że z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości nie nastąpi przyrost wartości nabytej nieruchomości w stosunku do wartości posiadanego uprzednio udziału w tej nieruchomości, na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chronił Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.