IPPB2/4514-24/16-2/MM - Określenie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2016 r. (data wpływu 26 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 stycznia 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") zamierza nabyć od podmiotu będącego czynnym podatnikiem VAT (dalej: "Zbywca") na mocy umowy sprzedaży (dalej: "Sprzedaż") własność kompleksu biurowego składającego się z kilku budynków biurowo-usługowych wraz z garażem wielopoziomowym (dalej łącznie "Budynek 1") oraz budynku stacji trafo (dalej "Budynek 2"), wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem, znanych jako "O." oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów działek, na których położone są Budynek 1 oraz Budynek 2 (Budynek 1 oraz Budynek 2 zwane dalej łącznie "Budynki"), tj.

a. Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 17/30 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy: ("Grunt 1")

b. Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 17/25 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych: ("Grunt 2");

wyżej wskazane Budynki wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem oraz Grunt 1 i Grunt 2 zwane dalej łącznie: "Nieruchomość").

Grunt 1 i Grunt 2 stanowią własność Gminy Miasto i są oddane Zbywcy w użytkowanie wieczyste. Budynek 1 wraz z rampą dla samochodów i parkingiem jest zlokalizowany na działce nr 17/30 (Grunt 1). Budynek 2 wraz z ogrodzeniem jest zlokalizowany na obu działkach, tj. częściowo na działce nr 17/30 (Grunt 1) i częściowo na działce nr 17/25 (Grunt 2). Budynek 1 stanowi nieruchomość przeznaczoną na wynajem na cele biurowe z częścią handlowo-usługową. Wspomniany Budynek 1 (budynki biurowo-usługowe), Budynek 2 (budynek stacji trafo), parking oraz rampa dla samochodów są funkcjonalnie powiązane ze sobą.

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 oraz działki gruntu nr 17/23 na podstawie warunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 16 listopada 2006 r. oraz umowy przenoszącej zawartej w dniu 7 grudnia 2006 r. z P. Działka gruntu nr 17/23 w sierpniu 2012 r. została podzielona na działkę nr 17/29 (działka wydzielona pod drogę rowerową) oraz działkę nr 17/30 (Grunt 1). Wraz z prawem użytkowania wieczystego działki gruntu nr 17/23, Zbywca nabył również własność wzniesionych na tym gruncie budynków, budowli i urządzeń użytkowanych przez poprzedniego właściciela tj. P.

Zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego działki nr 17/25 oraz działki nr 17/23 wraz z własnością posadowionych na działce 17/23 budynków, budowli i urządzeń transakcja ta korzystała w części ze zwolnienia z podatku VAT (w części dotyczącej sprzedaży działki 17/23 oraz budynków, budowli i urządzeń używanych). Nabycie działki gruntu nr 17/25 było opodatkowane podatkiem VAT. Po nabyciu, Zbywca w okresie kwiecień 2008 - kwiecień 2009 wzniósł na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 złożony z kilku budynków kompleks biurowo-usługowy (w tym Budynek 1, Budynek 2) wraz z parkingiem, rampą dla samochodów i ogrodzeniem. Przystąpienie do budowy wymagało przeprowadzenia częściowych prac rozbiórkowych znajdujących się na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 budynków dawnych P., za wyjątkiem dwóch budynków położonych na Gruncie 1, które zostały zmodernizowane (wartość prac modernizacyjnych przekroczyła 30% wartości początkowej budynków). W konsekwencji uznać należy, że transakcje najmu powierzchni biurowej w Budynku 1 po jego wybudowaniu / modernizacji były i są dokonywane w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia, tj. odpowiednio w ramach pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT dokonywanej po wybudowaniu części budynków stanowiących Budynek 1 bądź też po ulepszeniu pozostałej części budynków stanowiących Budynek 1, którego wartość przekroczyła 30% wartości początkowej ulepszanych budynków. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków poniesionych na budowę i modernizację Budynków oraz parkingu, rampy dla samochodów, jak również ogrodzenia.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynków w kwietniu 2009 r. Zbywca sukcesywnie oddawał w najem powierzchnię Budynku 1. Do dnia złożenia niniejszego wniosku o interpretację, prawie cała powierzchnia najmu Budynku 1 była już przedmiotem umów najmu. Należy przy tym wskazać, iż w stosunku do większości powierzchni najmu upłynął już okres dwóch lat od daty jej oddania w najem. Natomiast w stosunku do części powierzchni najmu Budynku 1 nie upłynął jeszcze okres dwóch lat od daty jej oddania do używania na podstawie umów najmu, lub też nie były one jeszcze przedmiotem najmu.

Dlatego też Wnioskodawca zakłada, iż do dnia planowanej sprzedaży Nieruchomości, w stosunku do części powierzchni najmu Budynku 1 nie upłynie jeszcze okres dwóch lat od daty ich wynajęcia, a część powierzchni nie będzie jeszcze wynajęta.

Powierzchnie wspólne Budynku 1 (dalej: "Części Wspólne") zasadniczo nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, niemniej są wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem. Prawo do korzystania z Części Wspólnych wynika z zawartych umów najmu powierzchni Budynku 1. Częściami Wspólnymi są wszystkie obszary na terenie Budynku 1, które nie służą do wyłącznego użytku danego najemcy, w tym w szczególności: wejścia, korytarze, podziemia, przejścia, wyjścia, toalety, schody, windy, pomieszczenia techniczne, drogi przeznaczone do użytku publicznego, parkingi, drogi dojazdowe. Zasady korzystania z Części Wspólnych stanowią integralną część zawartych umów najmu. Najemcy są zobowiązani do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z Części Wspólnych oraz do partycypowania w kosztach eksploatacji Budynku 1 i infrastruktury znajdującej się na Gruncie 1 oraz Gruncie 2. Należy podkreślić, że wskazane opłaty ponoszone są przez najemców w związku z zawartymi przez nich umowami najmu i nie ma możliwości, żeby były ponoszone przez inne podmioty niebędące najemcami.

Zbywca, po przekazaniu najemcom wynajmowanych powierzchni Budynku 1 nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku 1, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku 1. Wydatki o takiej wartości nie będą również ponoszone do daty planowanej Sprzedaży na rzecz Nabywcy.

Budynek 2 (stacja trafo) nie stanowi odrębnego przedmiotu najmu. Budynek ten jest funkcjonalnie związany z Budynkiem 1 i jest on konieczny do należytego funkcjonowania Budynku 1. Koszty związane z funkcjonowaniem Budynku 2 są uwzględniane w należnościach płaconych przez najemców w związku z umowami najmu powierzchni Budynku 1.

Jak wskazano na wstępie, planowana Sprzedaż dotyczyć będzie wyżej opisanych Nieruchomości (tj. Budynku 1, Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów oraz ogrodzeniem, Gruntu 1 i Gruntu 2). Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu dotyczących powierzchni najmu Budynku 1.

Ponadto, w wyniku Sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę mogą zostać przeniesione niektóre prawa i obowiązki Zbywcy oraz dokumenty ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu dotyczącymi powierzchni w Budynku 1, w szczególności:

Ewentualnie, o ile będą istnieć i będą przenaszalne, przedmiotem transakcji mogą być także prawa wynikające z ustawowej rękojmi za wady, a także prawa z dodatkowych gwarancji jakości wykonania poszczególnych elementów Budynków, udzielonego przez wykonawców Budynków lub innych prac związanych z Nieruchomością, jak również prawa z gwarancji bankowych (i ewentualnie innych instrumentów) zabezpieczających wykonanie powyższych praw dotyczących jakości wykonania Budynków.

Planowanej Sprzedaży nie będzie natomiast, co do zasady, towarzyszyło przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Zbywcy. W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Sprzedaży, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. W szczególności, na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z:

* umowy o zarządzanie Nieruchomością,

* umów na dostawę mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, dostawa wody, usługi telekomunikacyjne), Umów na wywóz odpadów,

* umowy o usługi ochrony pożarowej i monitoringu przeciwpożarowego;

* umowy dotyczącej utrzymania czystości na Nieruchomości;

* ubezpieczenia Nieruchomości (po Sprzedaży Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu);

* umowy o ochronę Nieruchomości.

W związku ze Sprzedażą Nieruchomości, intencją stron jest, aby powyższe umowy zostały rozwiązane i aby Zbywca dokonał rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Sprzedaży na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze w tym celu nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa, gdyby rozwiązanie istniejących umów okazało się zbyt utrudnione na przykład wskutek długiego okresu ich wypowiedzenia.

Ponadto, w związku z planowaną Sprzedażą, na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne składniki materialne i niematerialne (niezwiązane bezpośrednio z Nieruchomością), które składają się na przedsiębiorstwo Zbywcy, a związane są z funkcjonowaniem Zbywcy, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą. Nie zostaną zatem na Nabywcę przeniesione, w szczególności:

W ramach transakcji na Nabywcę nie będą również "przenoszeni" pracownicy zatrudnieni przez Zbywcę na dzień zawarcia transakcji, w szczególności nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu Art. 23 (1) Kodeksu pracy. Po Sprzedaży może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Budynków oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Sprzedaż.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest zarządzanie i wynajem nieruchomości. Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Zbywcy. Przychody Zbywcy generowane są zasadniczo przez Nieruchomość będącą przedmiotem transakcji. Wnioskodawca nie posiada wiedzy jakie decyzje biznesowe podjęte zostaną w odniesieniu do Zbywcy przez jej wspólników po zawarciu transakcji (czy Zbywca nabędzie inną nieruchomość, która będzie służyła jego dotychczasowej działalności, czy też rozpocznie wykonywanie innej działalności gospodarczej, czy też może nastąpi jego połączenie z inną spółką lub likwidacja). Należy również dodać, iż będąca przedmiotem transakcji Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo i organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, nie stanowi ona oddziału, zakładu oraz nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe.

Po nabyciu Nieruchomości, będzie ona wykorzystywana przez Nabywcę do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowych oraz handlowo-usługowych, tj. wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej VAT.

Nabywca i Zbywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako tacy podatnicy również w dniu dokonania Sprzedaży.

Nabywca pragnie wskazać, iż wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej odnośnie zdarzenia przyszłego odpowiadającego powyższemu został złożony również przez drugą stronę transakcji.

Dodatkowo Nabywca informuje również, iż w dniu 12 października 2015 r. złożył wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej odnośnie konsekwencji w zakresie podatku VAT sprzedaży Budynku 1 oraz Budynku 2 wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu 1 i Gruntu 2 i znajdującymi się na Gruncie budowlami, w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z planowanej transakcji oraz w zakresie opodatkowania transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W interpretacji z dnia 8 stycznia 2016 r. nr IPPP2/4512-979/15-3/AO Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Nabywcy, iż po dokonaniu wyboru opodatkowania transakcji podatkiem VAT, sprzedaż Budynku 1 wraz z odpowiednią częścią użytkowania wieczystego Gruntu 1 będzie podlegała opodatkowaniu VAT i Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Z kolei w interpretacji z 12 stycznia 2016 r. nr IPPB2/4514-437/15-3/JG Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził, że w przypadku opodatkowania wyżej wskazanej transakcji dotyczącej Budynku 1 podatkiem VAT, transakcja ta nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast w zakresie opodatkowania podatkiem VAT i związanego z tym prawa do odliczenia podatku w odniesieniu do sprzedaży Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, ogrodzeniem oraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wydał postanowienie z dnia 8 stycznia 2016 r. (nr IPPP2/4512-979/15-4/AO) o pozostawieniu bez rozpoznania tej części pierwotnego wniosku złożonego przez Nabywcę. Analogiczne postanowienie zostało wydane w dniu 13 stycznia 2016 r. (nr IPPB2/4514-437/15-4/JG) w odniesieniu do opodatkowania transakcji dotyczącej wyżej wskazanych przedmiotów podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Powodem pozostawienia tej części pierwotnego wniosku bez rozpatrzenia było nieuzupełnienie tego wniosku w terminie zakreślonym przez organ podatkowy w wezwaniu z 9 grudnia 2015 r. nr IPPP2/4512-979/15-2/AO i nr IPPB2/4514-437/15-2/JG.

Z uwagi na powyższe, niniejszy wniosek dotyczy jedynie sposobu opodatkowania podatkiem VAT i prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego związanego ze sprzedażą wyżej wskazanego Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, ogrodzeniem oraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2, jak również opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie, celem doprecyzowania stanu faktycznego, odnosząc się do kwestii podniesionych Przez Dyrektora Izby Skarbowej w ww. wezwaniu z 9 grudnia 2015 r., Wnioskodawca pragnie wskazać, iż według kwalifikacji przyjętej przez Wnioskodawcę, ogrodzenie znajdujące się na działce 17/30 i 17/25 oraz rampa dla samochodów stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Opisane we wniosku parking, rampa i ogrodzenie nie były w przeszłości i nie są obecnie przedmiotem odrębnej umowy najmu, dzierżawy, ani też innej umowy o podobnym charakterze. Jednocześnie, ze względu na fakt, że wspomniany parking, rampa i ogrodzenie stanową integralną część całego kompleksu położonego na terenie wskazanych we wniosku działek i były używane dla celów obsługi Budynku 1 (tj. w celu zapewnienia należytego funkcjonowania tego budynku, który generuje przychody z wynajmu powierzchni), koszty związane z ich eksploatacją wliczone są (były) w opłaty za najem pobierane od klientów wynajmujących powierzchnie w Budynku 1. Ponadto, parking, rampa oraz ogrodzenie zostały wybudowane przez Zbywcę (tj. nie były one ulepszane, lecz wybudowane na nowo). Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na ich budowę.

Również Budynek 2 (stacja trafo) nie był w przeszłości i nie jest obecnie przedmiotem odrębnej umowy najmu, dzierżawy, ani też innej umowy o podobnym charakterze. Budynek ten jest jednak funkcjonalnie związany z Budynkiem 1 i jest on konieczny do należytego funkcjonowania Budynku 1. Koszty związane z funkcjonowaniem Budynku 2 są (były) uwzględniane w należnościach płaconych przez najemców w związku z umowami najmu powierzchni Budynku 1. Budynek 2 został przez Zbywcę wybudowany (nie był ulepszany). Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z tą budową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy opisana we wniosku sprzedaż Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, ogrodzeniem oraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej i w konsekwencji, czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu tej transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?

2. Czy w związku z opodatkowaniem opisanej we wniosku sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT na Wnioskodawcy jako kupującym nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 31 marca 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-60/16-2/PC.

Stanowisko Wnioskodawcy.

W odniesieniu do pytania numer 2 Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż z uwagi na opodatkowanie transakcji Sprzedaży Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, ogrodzeniem oraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2 podstawową stawką podatku VAT, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu tej transakcji. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy p.c.c., podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Niemniej jednak, jak wynika z art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy p.c.c. nie podlegają tej daninie czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę, iż omawiana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, transakcja ta nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych i Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku uiszczenia tego podatku w związku z nabyciem Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, ogrodzeniem oraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2. Wnioskodawca pragnie przy tym wskazać, iż zasadność powyższego wniosku w odniesieniu do pozostałej części planowanej transakcji, czyli sprzedaży Budynku 1 wraz z odpowiednią częścią użytkowania wieczystego Gruntu 1, została już potwierdzona w interpretacji z 12 stycznia 2016 r. (nr IPPB2/4514-437/15-3/JG) stwierdzającej, iż transakcja ta nie będzie opodatkowana podatkiem p.c.c.

Mając na uwadze przedstawione uzasadnienie, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że F. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Wnioskodawca" lub "Nabywca") zamierza nabyć od podmiotu będącego czynnym podatnikiem VAT (dalej: "Zbywca") na mocy umowy sprzedaży (dalej: "Sprzedaż") własność kompleksu biurowego składającego się z kilku budynków biurowo-usługowych wraz z garażem wielopoziomowym (dalej łącznie "Budynek 1") oraz budynku stacji trafo (dalej "Budynek 2"), wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem, znanych jako "O." oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów działek, na których położone są Budynek 1 oraz Budynek 2 (Budynek 1 oraz Budynek 2 zwane dalej łącznie "Budynki"), tj.

a. Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 17/30 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Wydział Ksiąg Wieczystych: ("Grunt 1")

b. Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o numerze 17/25 (księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Wydział Ksiąg Wieczystych: ("Grunt 2");

wyżej wskazane Budynki wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, jak również ogrodzeniem oraz Grunt 1 i Grunt 2 zwane dalej łącznie: "Nieruchomość").

W interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r. Nr IPPP3/4512-60/16-2/PC w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził że:

" (...) skoro przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego sprzedaż nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja sprzedaży będzie stanowiła czynność objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania określoną w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. (...)

(...) W analogiczny sposób jak dostawa budynku oraz budowli będących przedmiotem zapytania opodatkowana będzie sprzedaż odpowiedniej części prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntu 2, na których to gruntach posadowiony jest wyżej wskazany budynek i budowle. Zgodnie bowiem z art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. (...)

(...) Zatem, po zakupie Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, ogrodzeniem oraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2 i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia tj. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, oraz nabywana nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni biurowych praz handlowo-usługowych czyli wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej VAT. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 i Ustawy VAT. (...)".

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Budynku 2 wraz z parkingiem, rampą dla samochodów, ogrodzeniem oraz odpowiednią częścią prawa użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawem użytkowania wieczystego Gruntu 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.