IPPB2/4514-106/15-4/LS - Ustalenie właściwego podatku dla transakcji nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 czerwca 2015 r. (data wpływu 26 czerwca 2015 r.) na wezwanie Nr IPPP2/4512-272/15-2/IZ, IPPB2/4514-106/15-2/LS z dnia 23 czerwca 2015 r. (data nadania 23 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 30 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) jest podatnikiem VAT prowadzącym m.in. działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego w sklepach wielkopowierzchniowych (hipermarketach), a także wynajmu powierzchni handlowych.

Zbywca jest podatnikiem VAT mającym siedzibę na terenie Polski (dalej: Zbywca). Przedmiotem działalności Zbywcy jest również działalność w zakresie handlu detalicznego w sklepach wielkopowierzchniowych, a także zarządzanie i wynajem lokali w galeriach handlowych. Działalność Zbywcy w zakresie handlu polega na kompleksowej obsłudze handlu prowadzonego w posiadanych przez siebie hipermarketach. W tym celu Zbywca jest stroną szeregu umów kluczowych z punktu widzenia tego rodzaju biznesu. W szczególności Zbywca jest stroną umów z dostawcami dotyczącymi towarów oferowanych klientom w ramach handlu w hipermarketach, usług magazynowych, usług logistycznych związanych z kluczowym aspektem prowadzonego przez Zbywcę biznesu, t.j. sprzedaży towarów w sklepach wielkopowierzchniowych. Zbywca jest także stroną umów dotyczących marketingu i PR związanych z prowadzoną przez siebie działalnością obejmującą przygotowanie materiałów promocyjnych i dbanie o wizerunek w mediach.

Ponadto, Zbywca jest stroną szeregu umów operacyjnych, które umożliwiają prowadzenie bieżącej działalności gospodarczej, w szczególności umów o dostawę mediów, usług telekomunikacyjnych, polis ubezpieczenia mienia, usług sprzątania, serwisowania i konserwacji maszyn i urządzeń, systemów bezpieczeństwa, monitoringu i ochrony, systemów przepompowni ścieków, wynajmu nośników reklamowych, ochrony mienia, wywozu nieczystości, pielęgnacji i utrzymania zieleni, usług transportu autobusowego dla klientów i pracowników itp.

Zbywca zatrudnia własnych pracowników zarówno ze szczebla operacyjnego jak i kierowniczego. Pracownicy ze szczebla operacyjnego zajmują się bieżącą fizyczną obsługą poszczególnych sklepów i mogą być przyporządkowani do poszczególnych sklepów/centrów handlowych. Pracownicy ze szczebla kierowniczego zajmują się kompleksowo działalnością Zbywcy, w szczególności zarządzaniem sklepami, dostawami oraz galeriami handlowymi posiadanymi przez Zbywcę. Pracownicy ze szczebla kierowniczego zarządzają także kadrami, rozliczeniami księgowymi, sprawozdawczością finansową oraz funkcjonowaniem wewnętrznych sieci informatycznych. Pracownicy szczebla kierowniczego nie mogą być przyporządkowani do poszczególnych lokalizacji.

Zbywca posiada własne środki trwałe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w szczególności budynki hipermarketów i galerii handlowych, wyposażenie hipermarketów i poszczególnych lokali, maszyny i urządzenia, zapasy. Wnioskodawca planuje nabycie od Zbywcy nieruchomości oraz powiązanych z nimi środków trwałych, np. wyposażenie hipermarketów i zapasy towarów w tych hipermarketach, które będą w służyć opodatkowanej aktywności Wnioskodawcy (dalej: Transakcja).

Planowana Transakcja będzie obejmować w szczególności:

i. niezabudowaną działkę gruntową w Z, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę (dalej: Nieruchomość 1);

ii. budynek centrum handlowego (obejmujące hipermarket i galerię handlową) w L. wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy, stacja paliw) (dalej: Nieruchomość 2); oraz

iii. budynek centrum handlowego (obejmujące hipermarket i galerię handlową) wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy, stacja paliw) (dalej: Nieruchomość 3). (Nieruchomość 1 łącznie z Nieruchomością 2 oraz Nieruchomością 3 dalej jako Nieruchomości).

Poza wyżej wymienionymi Nieruchomościami, Zbywca posiada również inne galerie handlowe i hipermarkety, zapasy i związane z nimi środki trwałe, które nie będą przedmiotem sprzedaży. Zbywca planuje dalszy rozwój w zakresie sprzedaży wielkopowierzchniowej.

Nieruchomość 1 została nabyta przez Zbywcę w 2006 r. Transakcja nabycia Nieruchomości 1 była opodatkowana podatkiem VAT, a Zbywcy przysługiwało pełne prawo do odliczenia VAT naliczonego. Na Nieruchomości 1 nie znajdują się żadne obiekty budowlane tj. budynki, budowle oraz ogrodzenia i utwardzenia terenu.

Nieruchomości 2 i 3 zostały wybudowane przez Zbywcę odpowiednio w roku 2002 i 2004, t.j. na ponad 2 lata przed planowaną datą ich sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy. Inwestycja polegająca na wybudowaniu Nieruchomości 2 i 3 była opodatkowana VAT, a Zbywca miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony. Od czasu wybudowania Nieruchomości jakiekolwiek przeprowadzone ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Jednocześnie od momentu zakończenia budowy oraz rozpoczęcia użytkowania Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3, Nieruchomości te zostały częściowo oddane do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT, a w pozostałej części była wykorzystywana na potrzeby własne Zbywcy (np. hipermarket).

Przedmiot Transakcji, zarówno Nieruchomość 1, 2 i 3, jak też żadna z ich części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów, które samodzielnie sporządzają sprawozdania finansowe.

W ramach struktury organizacyjnej istnieje odrębna ewidencja rachunkowa działalności prowadzonych przez poszczególne centra handlowe, w szczególności odrębne rachunki bankowe oraz konta rachunkowe, w oparciu o które istnieje możliwość przyporządkowania przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań, a także określenie wyniku finansowego osiągniętego przez działalność każdego z nich. Zbywca jednak nie sporządza odrębnych sprawozdań finansowych dla poszczególnych lokalizacji i taki całkowity podział finansowy nie jest możliwy (jak wskazano, Zbywca posiada m.in. centralę obsługującą wszystkie sklepy/galerie handlowe, które również ponoszą koszty).

W ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.: dalej: k.c.), Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki z umów najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część wartości Nieruchomości w ramach ustalonej ceny część ruchomości (maszyny, urządzenia) oraz wartości niematerialnych i prawnych (oprogramowanie, licencje), odpowiednie koncesje oraz zapasy związane z Nieruchomościami (w szczególności w hipermarketach).

W związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywca przejmie w trybie art. 231 Kodeksu pracy (ustawa z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy; tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1502 z późn. zm. dalej: k.p.) niektórych pracowników, którzy obecnie wykonują swoje obowiązki służbowe na terenie Nieruchomości 2 i 3 (głównie kasjerzy, magazynierzy, etc.). Należy podkreślić, iż powyższe będzie dotyczyć wyłącznie ww. pracowników operacyjnych i nie będzie obejmowało pracowników kadry kierowniczej, działów księgowości, kadr, informatyki etc. jak i pracowników operacyjnych pozostałych sklepów / galerii handlowych, którzy umożliwiają, i w dalszym ciągu będą umożliwiać działalność Zbywcy w prowadzonym zakresie.

Ponadto, w związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, takich jak umowy dotyczące zato warowani a, usług logistycznych, usług magazynowych, dotyczących zarządzania Nieruchomościami, umów marketingowych, umów ubezpieczenia etc. Umowy te w zakresie pozostałych sklepów i galerii handlowych będą kontynuowane przez Zbywcę.

Jednocześnie, planowana transakcja nie obejmie przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości 2 i 3 powstałych przed transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunkach Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu).

Nabywca nie przejmie również innych zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomościami lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejących w dniu transakcji zobowiązań handlowych. W efekcie, po dokonaniu wyżej wskazanej transakcji (tekst jedn.: zbyciu Nieruchomości), Zbywca będzie prowadził dalszą taką samą działalność przy pomocy pracowników operacyjnych w pozostałych nieruchomościach oraz kadry kierowniczej.

W ramach kontynuowania działalności będzie spłacać zobowiązania oraz dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nieprzenoszonych na Nabywcę, które związane będą z jego dalszą działalnością - sprzedażą w sklepach wielkopowierzchniowych i wynajmem powierzchni w galeriach handlowych.

Wnioskodawca oraz Zbywca przed dniem dokonania dostawy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodnie oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości 2 i 3.

Nabywca zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostało skierowane również przez Zbywcę do Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję w konsekwencji opodatkowania Transakcji podstawową stawką VAT (obecnie 23%), jako odpłatnej dostawy towarów.

2. Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną Transakcją.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 30 czerwca 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-272/15-4/IZ.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Zdaniem Nabywcy, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c., z uwagi na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c. "nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług". W rezultacie, ze względu na podleganie przepisom ustawy o VAT i opodatkowanie Transakcji stawką podstawową VAT (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Nabywca przedstawił we wcześniejszej części niniejszego wniosku), Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) jest podatnikiem VAT prowadzącym m.in. działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego w sklepach wielkopowierzchniowych (hipermarketach), a także wynajmu powierzchni handlowych. Wnioskodawca planuje nabycie od Zbywcy nieruchomości oraz powiązanych z nimi środków trwałych, np. wyposażenie hipermarketów i zapasy towarów w tych hipermarketach, które będą w służyć opodatkowanej aktywności Wnioskodawcy (dalej: Transakcja). Planowana Transakcja będzie obejmować w szczególności:

i. niezabudowaną działkę gruntową, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę (dalej: Nieruchomość 1);

ii. budynek centrum handlowego (obejmujące hipermarket i galerię handlową) wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy, stacja paliw) (dalej: Nieruchomość 2); oraz

iii. budynek centrum handlowego (obejmujące hipermarket i galerię handlową) wraz z infrastrukturą przynależną (plac parkingowy, stacja paliw) (dalej: Nieruchomość 3). (Nieruchomość 1 łącznie z Nieruchomością 2 oraz Nieruchomością 3 dalej jako Nieruchomości).

W interpretacji indywidualnej z dnia 1 lipca 2015 r. Nr IPPP2/4512-272/15-2/IZ w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, że: ""

"Transakcja w pełnym zakresie będzie podlegać przepisom o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i / lub wyłączenia (w szczególności dotyczące przedsiębiorstwa / zorganizowanej części przedsiębiorstwa). W Konsekwencji, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości."

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.