IPPB2/4511-160/15-4/MG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 stycznia 2015 r. (data wpływu 22 stycznia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 marca 2015 r. (data nadania 12 marca 2015 r., data wpływu 16 marca 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 4 marca 2015 r. Nr IPPB2/4511-160/15-2/MG (data nadania 5 marca 2015 r., data doręczenia 10 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów i kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 - jest prawidłowe.

W dniu 22 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów i kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny / zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi jako osoba fizyczna pozarolniczą działalność gospodarczą pod nazwą Krzysztof P. W ramach tej działalności Wnioskodawca nabył, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 1 kwietnia 2010 r., prawo użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego działkę ewidencyjną nr 74/1, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: "Nieruchomość nr 1"). Dla Nieruchomości nr 1 wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Nieruchomość nr 1 została nabyta przez Wnioskodawcę w celach inwestycyjnych, w związku z czym nie stanowiła ona dla niego środka trwałego podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Dnia 23 czerwca 2014 r. zawarta została w formie aktu notarialnego pomiędzy Wnioskodawcą a miastem umowa zamiany nieruchomości. Na mocy tej umowy miasto będące właścicielem niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 74/3, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: "Nieruchomość nr 2"), przeniosło na Wnioskodawcę własność Nieruchomości nr 2, w zamian za co Wnioskodawca przeniósł na rzecz miasta prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości nr 1 z obowiązkiem wniesienia dopłaty z tytułu różnicy wartości zamienianych praw.

Strony umowy zamiany określiły na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego wartość Nieruchomości nr 1 na kwotę 2.723.420,00 zł powiększoną o należny podatek VAT w kwocie 626.386,60 zł, to jest na łączną kwotę 3.349.806,60 zł oraz wartość Nieruchomości nr 2 na kwotę 4.583.670,00 zł powiększoną o należny podatek VAT w kwocie 1.054.244,10 zł, to jest na łączną kwotę 5.637.914,10 zł. Ponadto strony umowy zamiany ustaliły, że w związku z różnicą wartości zamienianych praw Wnioskodawca zobowiązany będzie do dokonania dopłaty na rzecz W. w kwocie brutto 2.288.107,50 zł.

W przyszłości Wnioskodawca zamierza dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości nr 2, którą nabył w drodze umowy zamiany.

Z uwagi na braki formalne w złożonym wniosku, tutejszy organ podatkowy, pismem z dnia 4 marca 2015 r. Nr IPPB2/4511-160/15-2/MG wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego poprzez:

* ponowne sformułowanie pytania Nr 2 i 3 wniosku, z uwagi na to, że nie są to pytania podatkowe dotyczące przepisów prawa materialnego mogące być przedmiotem interpretacji indywidualnej, ponieważ nie odnoszą się bezpośrednio do obowiązków podatkowych Wnioskodawcy w kontekście przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz doprecyzowanie stanowiska Wnioskodawcy odnośnie ponownie sformułowanych pytań podatkowych.

Wnioskodawca uzupełnił braki formalne wniosku w wyznaczonym terminie, pismem z dnia 12 marca 2015 r. (data wpływu 16 marca 2014 r.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. W jakiej wysokości należy określić podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu dostawy przez Wnioskodawcę Nieruchomości nr 1 na rzecz miasta W., która nastąpiła w drodze umowy zamiany.

2. Czy w związku z odpłatnym zbyciem przez Wnioskodawcę w drodze umowy zamiany Nieruchomości nr 1, przychodem Wnioskodawcy z tego tytułu w podatku dochodowym od osób fizycznych jest wartość rynkowa Nieruchomości nr 1 określona w momencie zamiany, a kosztem uzyskania przychodów jest cena zakupu Nieruchomości nr 1.

3. Czy w związku z przyszłym odpłatnym zbyciem przez Wnioskodawcę Nieruchomości nr 2, którą nabył w drodze umowy zamiany, kosztem uzyskania przychodów Wnioskodawcy z tego tytułu w podatku dochodowym od osób fizycznych będzie wartość rynkowa Nieruchomości nr 1 określona w momencie zamiany oraz dopłata (określona według wartości netto, czyli jako różnica pomiędzy wartością netto - tj. bez uwzględnienia należnego podatku VAT - zamienianych nieruchomości), którą zgodnie z umową zamiany uiścił Wnioskodawca.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA została wydana w zakresie pytania Nr 2 i 3 w odniesieniu do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie pytania Nr 1 w odniesieniu do ustawy o podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 2 jest pozytywna, tzn. w związku z odpłatnym zbyciem przez Wnioskodawcę w drodze umowy zamiany Nieruchomości nr 1, przychodem z tego tytułu w podatku dochodowym od osób fizycznych jest wartość rynkowa Nieruchomości nr 1 określona w momencie zamiany, a kosztem uzyskania przychodów jest cena zakupu Nieruchomości nr 1.

Zbycie Nieruchomości nr 1 nastąpiło w związku z pozarolniczą działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Tym samym przychód oraz koszty uzyskania przychodu związane ze zbyciem tej nieruchomości powinny zostać określone na podstawie przepisów właściwych dla źródła przychodów w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy PIT za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Z kolei na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT w brzmieniu obowiązującym w 2014 r., przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących: a) środkami trwałymi, b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy PIT, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g ustawy PIT nie przekracza 1.500 zł, c) wartościami niematerialnymi i prawnymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 ustawy PIT stosuje się odpowiednio.

Powołany przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT w brzmieniu obowiązującym w 2014 r. nie odnosi się wprost do nieruchomości, które wprawdzie związane są z prowadzoną działalnością gospodarczą, ale jako nieruchomości nabyte w celach inwestycyjnych nie zaliczają się do środków trwałych. W ocenie Wnioskodawcy nie powinno to jednak stanowić przeszkody, aby do tego rodzaju nieruchomości przepisy tego artykułu znalazły zastosowanie w drodze analogii. W szczególności miałoby tutaj zastosowanie odesłanie do art. 19 ustawy PIT zawarte w tym przepisie, zwłaszcza zaś do ust. 2 tego artykułu.

Na podstawie art. 19 ust. 2 ustawy PIT przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Tym samym przychodem Wnioskodawcy z tytułu zbycia w drodze zamiany Nieruchomości nr 1 jest wartość rynkowa tej nieruchomości określona w momencie zamiany.

Koszty uzyskania przychodu określić należy natomiast na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PIT, zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy PIT, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy PIT, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT, bez względu na czas ich poniesienia. W konsekwencji kosztami uzyskania przychodu Wnioskodawcy w związku ze zbyciem w drodze zamiany Nieruchomości nr 1 byłyby wydatki poniesione przez niego na nabycie tej nieruchomości, w szczególności zaś cena zakupu tej nieruchomości określona w umowie sprzedaży z dnia 1 kwietnia 2010 r.

Końcowo należy podkreślić, że posłużenie się przez Wnioskodawcę analogią prawną, w sytuacji gdy przepisy nie są zbyt precyzyjnie sformułowane, było w tym wypadku jak najbardziej uzasadnione. Prawodawca w ustawie PIT przyjął bowiem pewien model określania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy oraz praw w drodze zamiany i powinien on mieć zastosowanie do wszystkich tego typu umów. Okoliczność, że zamieniana nieruchomość nie stanowi środka trwałego nie powinna prowadzić do odmiennego sposobu jej opodatkowania.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie nr 3 jest pozytywna, tzn. w związku z przyszłym odpłatnym zbyciem przez Wnioskodawcę Nieruchomości nr 2, którą nabył w drodze umowy zamiany, kosztem uzyskania przychodów z tego tytułu w podatku dochodowym od osób fizycznych będzie wartość rynkowa Nieruchomości nr 1 określona w momencie zamiany oraz dopłata, którą zgodnie z umową zamiany uiścił Wnioskodawca. Przy czym w przypadku dopłaty kosztem uzyskania przychodu będzie jedynie wartość netto tej dopłaty, czyli różnica pomiędzy wartością netto (bez uwzględnienia należnego podatku VAT) zamienianych nieruchomości.

Odpłatne zbycie Nieruchomości nr 2 także nastąpiłoby w związku z pozarolniczą działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę. Przychód z tytułu takiego odpłatnego zbycia zostanie określony w sposób właściwy dla konkretnej formy tego zbycia. Jeśli zaś chodzi o koszty uzyskania przychodu związane z takim zbyciem, powinny zostać one, co do zasady, określone na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PIT. Przy czym jako wydatki na nabycie Nieruchomości nr 2 powinny zostać uznane wartość rynkowa Nieruchomości nr 1 określona w umowie zamiany oraz dopłata, którą zgodnie z umową zamiany uiścił Wnioskodawca. Te bowiem walory rzeczowe oraz pieniężne stanowiące własność Wnioskodawcy musiał on przekazać na podstawie umowy zamiany w celu nabycia Nieruchomości nr 2. Przy czym w przypadku dopłaty należy zauważyć, że w umowie zamiany została ona określona w kwocie brutto, jako różnica pomiędzy wartością brutto (z uwzględnieniem należnego podatku VAT) zamienianych nieruchomości.

Kosztem uzyskania przychodu będzie natomiast jedynie wartość netto tej dopłaty, czyli różnica pomiędzy wartością netto (bez uwzględnienia należnego podatku VAT) zamienianych nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, natomiast w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.