IPPB2/436-56/12-5/MZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2012 r. (data wpływu 13 lutego 2012 r.) uzupełnionym pismem na wezwanie z dnia 30 marca 2012 r. Nr IPPP1/443-143/12-3/IGo i Nr IPPB2/436-56/12-3/MZ (data nadania 30 marca 2012 r., data doręczenia 2 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 lutego 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Uwagi ogólne

Sp. z o.o. K. S.K.A." (dalej: Spółka") jest polską spółką prowadzącą działalność deweloperską. Spółka rozważa nabycie ogółu praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży dwóch zabudowanych nieruchomości zlokalizowanych w Warszawie od polskiej spółki P. I. sp. z o.o., występującej w tej umowie w charakterze nabywcy. Po przejściu ogółu praw i obowiązków ze wspomnianej umowy przedwstępnej, Spółka nabyłaby następnie od polskiej spółki C. L. sp. z o.o. ("Zbywca") wspomniane nieruchomości, w ramach ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej ich własność ze Zbywcy na Spółkę.

Pierwsza nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 15/13, zbudowanej budowlami w postaci parkingu i infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, latarnie) (dalej "Nieruchomość 1"). Druga nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 15/14, zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym oraz budowlami w postaci parkingu i infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, latarnie) (dalej "Nieruchomość 2"). Spółka rozważa zrealizowanie przedmiotowej transakcji przed dniem 1 września 2012 r., ale nie wyklucza możliwości, że do jej zawarcia może dojść po tej dacie.

Po ewentualnym nabyciu Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Spółka zamierza wykorzystywać je dla potrzeb swojej działalności, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej "VAT").Zarówno Spółka jak też Zbywca są czynnymi podatnikami VAT, zarejestrowanymi dla potrzeb tego podatku w Polsce. O ile do sprzedaży Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2, lub części tych nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, dające stronom transakcji możliwość rezygnacji z takiego zwolnienia z VAT (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), Zbywca i Spółka zamierzają skorzystać z takiej możliwości.

Nieruchomość 1

Prawo użytkowania wieczystego działki 15/13 zostało nabyte przez Zbywcę w dniu 30 czerwca 1998 r. Przedmiotowa działka została nabyta od osoby fizycznej i nie podlegała opodatkowaniu VAT. Już po nabyciu działki 15/13 w 1998 r. Zbywca poniósł na nią nakłady budując na działce parking. Dodatkowo oprócz prac związanych z budową parkingu, Zbywca wykonał ogrodzenie działki, zamontował latarnie oraz instalację nawadniającą teren zieleni.

Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę, powyższe wydatki na stworzenie parkingu na działce 15/13 związane były z prowadzoną przez Zbywcę działalności opodatkowaną. W związku z tym Zbywca odliczał podatek naliczony na nabyciu towarów i usług związanych z realizacją tej inwestycji. Parking wybudowany przez Zbywcę na wyżej wymienionej działce został ujęty w ewidencji środków trwałych Zbywcy jako odrębny środek trwały, zakwalifikowany jako obiekt inżynierii lądowej.

Parking zlokalizowany na działce 15/13, od momentu jego stworzenia w 1998 r., jest wykorzystywany dla potrzeb działalności gospodarczej Zbywcy. parking jest częściowo wykorzystywany bezpośrednio przez Zbywcę, dla jego wewnętrznych potrzeb, a w części był i jest przedmiotem najmu na rzecz podmiotów trzecich. Najem części parkingu rozpoczął się w dniu 1 września 2010 r. Najem parkingu jest objęty opodatkowaniem VAT i jest dokumentowany przez Zbywcę stosowanymi fakturami VAT uwzględniającymi podstawową stawkę tego podatku.

Nieruchomość 2

Na drugiej z działek, które Spółka zamierza nabyć (działka 15/14) posadowiony jest budynek biurowo-magazynowy. Przedmiotowa nieruchomość, przed jej nabyciem przez Zbywcę, była dzierżawiona przez Zbywcę od osoby fizycznej. W trakcie dzierżawy, która trwała od 1996 r. do 31 grudnia 2004 r., Zbywca poniósł w 1998 r. nakłady na:

"budowę parkingu, wykonanie ogrodzenia działki, oraz zainstalowanie latarni i instalacji nawadniającej teren zieleni: oraz

"modernizację budynku biurowo-magazynowego.

Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę, przedmiotowe nakłady związane były z prowadzoną przez Zbywcę działalnością opodatkowaną, w związku z czym Zbywca odliczył podatek naliczony na nabyciu towarów i usług związanych ze wskazanymi inwestycjami. Dla celów podatku dochodowego od osób prawnych przedmiotowe nakłady były traktowane przez Zbywcę jako inwestycja w obcym środku trwałym.

Od momentu poniesienia nakładów w 1998 r. do 31 grudnia 2004 r. przedmiotowa działka 15/14 wraz z posadowionymi na niej budynkami i budowlami była użytkowana przez Zbywcę dla celów prowadzenia działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

W okresie od 1 stycznia 2005 do 18 lutego 2006 nastąpiła przerwa w dzierżawie działki 15/14. Dzierżawa działki 15/14 wraz ze znajdującymi się na niej obiektami została wznowiona przez Zbywcę począwszy od 18 lutego 2006 r. Dzierżawa była kontynuowana aż do momentu nabycia tej działki przez Zbywcę. Czynsz z tytułu dzierżawy Nieruchomości 2 podlegał opodatkowaniu VAT i był rozliczany na podstawie faktur VAT wystawianych przez właściciela zgodnie z podstawową stawką podatku VAT.

W dniu 7 lutego 2008 Zbywca nabył przedmiotową Nieruchomość 2 (tj. prawo użytkowania wieczystego działki 15/14 oraz prawo własności posadowionych na niej budynku biurowo-magazynowego oraz budowli) od jej dotychczasowego właściciela będącego osobą fizyczną. Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę, przedmiotowa transakcja sprzedaży nie była objęta opodatkowaniem VAT.

Parking oraz budynek zlokalizowany na działce 15/14, po ich nabyciu przez Zbywcę, są wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej Zbywcy. Wspomniane obiekty są częściowo wykorzystywane bezpośrednio przez Zbywcę, dla jej własnych potrzeb, a w części były i są przedmiotem najmu na rzecz podmiotów trzecich. Najem części parkingu oraz budynku jest objęty opodatkowaniem VAT i dokumentowany przez Zbywcę fakturami VAT uwzględniającymi podstawową stawkę tego podatku.

Po zakupie działki 15/14 (tj. po 7 lutego 2008 r.), Zbywca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków oraz budowli znajdujących się na przedmiotowej działce.

Pismem z dnia 30 marca 2012 r. Nr IPPP1/443-143/12-3/IGo i Nr IPPB2/436-56/12-3/MZ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez:

* jednoznaczne wskazanie, czy transakcja kupna-sprzedaży Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz czy w przypadku ww. transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT.

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie informując, iż:

Jednocześnie, Spółka pragnie podkreślić, że w przypadku zrealizowania analizowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 po dniu 1 września 2012 r., Spółka wraz ze Zbywcą skorzystają z uprawnienia, przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do sprzedaży opisanej powyżej części Nieruchomości 1 zwolnionej z VAT (wskazanej w punkcie (2) (b) powyżej).

W związku z powyższym, niezależnie od daty zawarcia analizowanej transakcji, sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

Jednocześnie Spółka pragnie podkreślić, że w przypadku Nieruchomości 2 Spółka wraz ze Zbywcą skorzystają z uprawnienia, przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do sprzedaży Nieruchomości 2. W związku z powyższym transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

W związku z planowaną transakcją nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Spółka chciałaby uzyskać odpowiedzi na następujące pytania:

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytania Nr 4 i 7 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług odnośnie pytań Nr 1, 2 i 5 w dniu 30 marca 2012 r. zostało wydane postanowienie Nr IPPP1/443-143/12-4/IGo, natomiast w zakresie pytań Nr 3 i 6 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 4

W myśl art. 2 pkt 4 lit. "a" ustawy o p.c.c., nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT).

W przedmiotowej sprawie, przy założeniu, ze zgodnie z poprzednimi pytaniami Spółki:

(i) sprzedaż całej Nieruchomości 1 z mocy prawa będzie objęta opodatkowaniem VAT (tj. w przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 przed dniem 1 września 2012 r., zgodnie ze stanowiskiem Spółki zawartym w uzasadnieniu do Pytania 1), albo

(ii) sprzedaż części Nieruchomości 1 z mocy prawa będzie objęta opodatkowaniem VAT, a pozostała część Nieruchomości 1 będzie objęta opodatkowaniem VAT wskutek skorzystania przez Spółkę i Zbywcę możliwości rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (tj. w przypadku sprzedaży Nieruchomości 1 po 1 września 2012 r., zgodnie ze stanowiskiem Spółki zawartym w uzasadnieniu do Pytania 2)

- cała należność z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 będzie objęta opodatkowaniem VAT, a tym samym sprzedaż ta będzie wyłączona z opodatkowania p.c.c. na podstawie powołanego art. 2 pkt 4 lit. "a" ustawy o p.c.c.

Ad. 7

W myśl art. 2 pkt 4 lit. "a" ustawy o p.c.c., nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT).

W przedmiotowej sprawie, przy założeniu że Nieruchomość 2 będzie objęta opodatkowaniem VAT wskutek skorzystania przez Spółkę i Zbywcę z możliwości rezygnacji z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, cała należność z tytułu sprzedaży Nieruchomości 2 będzie objęta opodatkowaniem VAT. W rezultacie sprzedaż ta będzie wyłączona z opodatkowania p.c.c. na podstawie powołanego art. 2 pkt 4 lit. "a" ustawy o p.c.c.

W związku z powyższym, Spółka wnosi jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Sp. z o.o. K. S.K.A. (dalej: Spółka") jest polską spółką prowadzącą działalność deweloperską. Spółka rozważa nabycie ogółu praw i obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży dwóch zabudowanych nieruchomości zlokalizowanych w Warszawie od polskiej spółki P. I. sp. z o.o., występującej w tej umowie w charakterze nabywcy. Po przejściu ogółu praw i obowiązków ze wspomnianej umowy przedwstępnej. Spółka nabyłaby następnie od polskiej spółki C. L. sp. z o.o. ("Zbywca") wspomniane nieruchomości, w ramach ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej ich własność ze Zbywcy na Spółkę. Pierwsza nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 15/13, zbudowanej budowlami w postaci parkingu i infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, latarnie) (dalej "Nieruchomość 1"). Druga nieruchomość obejmuje prawo użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym 15/14, zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym oraz budowlami w postaci parkingu i infrastruktury towarzyszącej (ogrodzenie, latarnie) (dalej "Nieruchomość 2"). Spółka rozważa zrealizowanie przedmiotowej transakcji przed dniem 1 września 2012 r., ale nie wyklucza możliwości, że do jej zawarcia może dojść po tej dacie. W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, iż w przypadku zrealizowania analizowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 po dniu 1 września 2012 r., Spółka wraz ze Zbywcą skorzystają z uprawnienia, przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do sprzedaży opisanej powyżej części Nieruchomości 1 zwolnionej z VAT (wskazanej w punkcie (2) (b) powyżej). W związku z powyższym, niezależnie od daty zawarcia analizowanej transakcji, sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z podstawową stawką tego podatku. Ponadto, w przypadku Nieruchomości 2 Spółka wraz ze Zbywcą skorzystają z uprawnienia, przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do sprzedaży Nieruchomości 2. W związku z powyższym transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z podstawową stawką tego podatku.

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż transakcja sprzedaży Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.