IPPB2/436-484/13-2/LS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12 września 2013 r. (data wpływu 13 września 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 września 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. H. Sp. k.-a. planuje nabyć za wynagrodzeniem od G. sp. z o.o. sp. k.-a. nieruchomość położoną w W wraz z będącą w trakcie realizacji inwestycją obejmująca budowę kompleksu biurowo-usługowego znanego obecnie pod nazwą "W. S.".

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję przed końcem 2013 r. lub na początku 2014 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

* prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu nr 22,

* prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu nr 24/1,

* prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 24/2, na której rozpoczęto prace budowlane.

Działka 2 i Działka 3 powstały w wyniku podziału działki gruntu nr 24, której prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte wraz z prawem użytkowania wieczystego Działki 1 (i prawem własności istniejących na gruncie starych naniesień, w tym budynków i budowli) przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 5 lipca 2006 r. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający wyburzył wszystkie istniejące uprzednio naniesienia i rozpoczął inwestycję budowlaną, polegającą na budowie na Działce 3 kompleksu biurowo-usługowego pod nazwą "W. S.", obejmującego trzy budynki biurowo-usługowe, a także związane z nimi inne obiekty budowlane, instalacje, urządzenia budowlane. W związku z inwestycją, Sprzedający uzyskał w dniu 25 lutego 2010 r. (oraz w dniu 21 grudnia 2012 r.) stosowne pozwolenie na budowę. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Inwestycja jest w trakcie realizacji - na Nieruchomości prowadzone są roboty budowlane, w szczególności wykonywane są fundamenty i systematycznie wznoszone poszczególne budynki i inne obiekty budowlane, będące w różnym stopniu zaawansowania prac. Zgodnie z planem Inwestycji, pod koniec 2013 r. stopień zaawansowania prac budowlanych będzie obejmować m.in.: ukończenie konstrukcji podziemia wspólnego dla wszystkich trzech budynków biurowo-usługowych, ukończenie konstrukcji nadziemnej jednego z budynków (stan surowy zamknięty) oraz rozpoczęcie konstrukcji nadziemnej pozostałych dwóch budynków. W zależności jednak od przebiegu prac i innych czynników, nie można wykluczyć, że stan Inwestycji na dzień Transakcji może odbiegać od przedstawionych wyżej planów. Z pewnością jednak na dzień Transakcji, obiekty budowlane objęte Inwestycją nie zostaną jeszcze ostatecznie ukończone - zakończenie Inwestycji i jej oddanie do użytkowania planowane jest po dniu Transakcji, na 2014 r. lub 2015 r.

Zgodnie z ważną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 30 listopada 2007 r., Działka 1 oraz działka gruntu nr 24 (z której w wyniku podziału powstały Działka 2 oraz Działka 3) przeznaczone są pod zabudowę. Dla Nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z Inwestycją i wykorzystywanych przez Sprzedającego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (polegającej na budowie obiektów celem odpłatnego wynajmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości lub odpłatnej sprzedaży Nieruchomości), Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie tych towarów i usług.

W ostatnim czasie podpisano umowę najmu powierzchni użytkowych w jednym z projektowanych budynków na Działce 3 - ze względu na będącą w fazie realizacji Inwestycję wydanie powierzchni nastąpi nie wcześniej niż po oddaniu budynku do użytkowania. Sprzedający nie jest w stanie wykluczyć, że przed dniem Transakcji zawarte zostaną kolejne umowy najmu z innymi podmiotami.

Sprzedający i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia Transakcji.

Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartej umowy najmu (lub potencjalnie umów najmu, jeżeli zostaną podpisane dodatkowe przed dniem Transakcji).

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umową najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

* ewentualne prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, o ile takie prawa i zobowiązania będą występowały na dzień Transakcji,

* umowy budowlane z wykonawcami związane z Inwestycją, w tym w szczególności prawa z tytułu rękojmi i gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych zawartych przez Sprzedającego,

* prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością i Inwestycją, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego;

* ewentualne prawa do znaków pod jakimi funkcjonuje Nieruchomość,

* dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowa lub ewentualnie umowy najmu, oryginały pozwoleń decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa (w szczególności projekty budowlane),

* prawo do korzystania z domen internetowych związanych z Nieruchomością.

W zakresie zobowiązań kredytowych Sprzedającego możliwe jest, że w wyniku ustaleń dokonanych z bankami, Nabywca wejdzie w prawa i obowiązki Sprzedającego będącego kredytobiorcą.

W zakresie zobowiązań wynikających z umów pożyczek/wyemitowanych obligacji, Nabywca nie wejdzie w prawa i obowiązki sprzedającego będącego pożyczkobiorcą/emitentem obligacji planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców).

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Inwestycją,

* prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie:

o dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, sieć ciepłownicza),

o ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu),

o ochrony Nieruchomości.

* prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących świadczenia usług marketingowych (reklamowych) związanych z Nieruchomością.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających.

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, (w której sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych sprzedającego,

* umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

* środki pieniężne sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza ewentualnymi kaucjami pieniężnymi najemców o ile na dzień Transakcji takie kaucje będą występowały),

* tajemnice przedsiębiorstwa sprzedającego oraz know-how, związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także związany z wyszukiwaniem utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

* księgi rachunkowe sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomości które zostaną przekazane Nabywcy),

* firma sprzedającego,

* prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest działalność deweloperska oraz wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza kontynuować realizację Inwestycji, a w dalszej perspektywie prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT obejmującą w szczególności wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Wnioskodawcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

2. Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 6 grudnia 2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-979/13-2/KG.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c. w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy o p.c.c., podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c., opodatkowaniu p.c.c. nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o p.c.c.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Sp. z o.o. H. Sp. k.-a. planuje nabyć za wynagrodzeniem od G. sp. z o.o. sp. k.-a. nieruchomość położoną w W wraz z będącą w trakcie realizacji inwestycją obejmująca budowę kompleksu biurowo-usługowego znanego obecnie pod nazwą "W. S.". Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję przed końcem 2013 r. lub na początku 2014 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 grudnia 2013 r. Nr IPPP2/443-979/13-2/KG dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.