IPPB2/436-407/13-2/EL

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2013 r. (data wpływu 6 sierpnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości oraz transakcji dotyczącej Parkingu Zewnętrznego - jest prawidłowe.

W dniu 6 sierpnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości oraz transakcji dotyczącej Parkingu Zewnętrznego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Spółka) zamierza prowadzić działalność m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Spółka planuje nabyć nieruchomość (dalej: Transakcja) od spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca), składającą się z budynku biurowego (dalej: Budynek), na dwóch działkach gruntu stanowiących własność oraz pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (wszystkie działki gruntu należące do Zbywcy są zabudowane) wraz z przynależną infrastrukturą obejmującą m.in. chodniki, drogi, płot (dalej: Budowle oraz Budynki, grunt i Budowle razem jako: Nieruchomość). Ponadto, Zbywca jest dzierżawcą części działki gruntu należącej do Miasta Stołecznego Warszawy (dalej: Miasto), na której znajduje się parking, wybudowany przez Zbywcę (dalej: Parking Zewnętrzny) przeznaczony do celów najmu. Parking Zewnętrzny może być objęty przedmiotem Transakcji, jednak na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest rozstrzygnięte, czy będzie to możliwe (m.in. potrzebna zgoda wydzierżawiającego, tj. Miasta).

Budowa Budynku została zakończona w 2007 r. Od momentu zakończenia budowy Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% jego wartości początkowej. Od momentu oddania Budynku do użytkowania całość jego powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT, co nastąpiło ponad 2 lata temu. Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni w Budynku, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchniami wspólnymi, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem). Jednocześnie, znajdujące się na Nieruchomości Budowle jako obsługująca Budynek infrastruktura nie były i nie są od momentu ich wybudowania przedmiotem odrębnego najmu, jednakże są użytkowane i wykorzystywane przez najemców dla celów bieżącego korzystania z Nieruchomości. Dodatkowo, w stosunku do Budowli nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej każdej z nich.

Zbywca, z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego) miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony w związku z wydatkami poniesionymi na budowę i ulepszenie Budynku. W celu zapewnienia finansowania, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością dostawy mediów (woda, energia, itp.). Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych, wsparcia administracyjnego oraz usług doradczych. Nieruchomość nie jest jedynym aktywem posiadanym przez Zbywcę, gdyż posiada on również aktywa w postaci wierzytelności z tytułu udzielonej pożyczki (dalej: Pożyczka Udzielona).

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część budynków i ich wartości w ramach ustalonej ceny prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością czy dostawy mediów (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym zakresie). W okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia Pożyczki Udzielonej, należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości oraz Parkingu Zewnętrznego powstałych przed Transakcja), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa umowami najmu).

Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby przedmiotem Transakcji była Nieruchomość nie obciążona kredytem bankowym, jako że Zbywca planuje spłacić zobowiązanie z tego tytułu we własnym zakresie. Niemniej, ze względu na fakt, że kredyt bankowy jest zobowiązaniem ściśle i nierozerwalnie związanym z Nieruchomością (jest m.in. zabezpieczony hipoteką na Nieruchomości), sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie wymagać uzgodnienia z bankiem. Spółka nie wyklucza zatem, że bank będzie wymagać od Zbywcy (lub będzie to bardziej racjonalne ekonomicznie dla stron, np. ze względu na ewentualne opłaty i prowizje banku przy wcześniejszej spłacie), aby Nabywca przejął wraz z Nieruchomością umowę kredytu i wynikające z niej zobowiązania.

Nabywca nie przejmie żadnych innych zobowiązań Zbywcy, w szczególności związanych z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych.

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności (w tym w szczególności z tytułu Pożyczki Udzielonej), jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.

W odniesieniu do tej części Nieruchomości, w stosunku do której zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Zbywca (po spełnieniu przez Zbywcę i Nabywcę odpowiednich warunków) wybierze opcję opodatkowania.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz planowanego zdarzenia przyszłego, Nabywca pragnie dokonać potwierdzenia (i) prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z Transakcją w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.; dalej: ustawa o VAT) oraz (ii) klasyfikacji Transakcji z punktu widzenia podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r., Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.; dalej: ustawa o p.c.c.).

Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostanie sformułowane również przez Zbywcę, którego celem będzie potwierdzenie klasyfikacji Transakcji dla celów VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w konsekwencji opodatkowania VAT (obecnie: 23%) zbycia Nieruchomości (tekst jedn.: gruntu, w tym Budynku i Budowli posadowionych na nim w ramach Transakcji, w przypadku wyboru opcji opodatkowania w odniesieniu do tej części Nieruchomości, wobec której zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

2. Czy w przypadku objęcia Parkingu Zewnętrznego przedmiotem transakcji, Spółka będzie miało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej cesję przez Zbywcę praw i obowiązków wynikających z zawartej przez niego umowy dzierżawy części gruntu od Miasta oraz przeniesienia roszczenia o zwrot nakładów związanych z wybudowaniem Parkingu Zewnętrznego (transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego) w konsekwencji opodatkowania tej transakcji podstawową stawką VAT (obecnie: 23%) jako odpłatne świadczenie usług.

3. Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Nieruchomości oraz transakcji dotyczącej Parkingu Zewnętrznego (w przypadku objęcia Parkingu Zewnętrznego przedmiotem Transakcji).

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 30 września 2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-786/13-2/MP oraz interpretacja indywidualna wydana w dniu 30 września 2013 r. Nr IPPP1/443-786/13-3/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości oraz transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego (w przypadku objęcia Parkingu Zewnętrznego przedmiotem transakcji) nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c. "nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług". W rezultacie, ze względu na podleganie przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji po wyborze przez Zbywcę opcji opodatkowania (w odniesieniu do tej części Nieruchomości, wobec której zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) oraz transakcji dotyczącej Parkingu Zewnętrznego stawką podstawową VAT nie będą one podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka planuje nabyć nieruchomość od spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem podatku od towarów i usług, składającą się z budynku biurowego, położonego w Warszawie na dwóch działkach gruntu stanowiących własność oraz pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (wszystkie działki gruntu należące do Zbywcy są zabudowane) wraz z przynależną infrastrukturą obejmującą m.in. chodniki, drogi, płot. Ponadto, Zbywca jest dzierżawcą części działki gruntu należącej do Miasta, na której znajduje się parking wybudowany przez Zbywcę (Parking Zewnętrzny) przeznaczony do celów najmu. Parking Zewnętrzny może być objęty przedmiotem Transakcji, jednak na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest rozstrzygnięte, czy będzie to możliwe (m.in. potrzebna zgoda wydzierżawiającego, tj. Miasta).

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 września 2013 r. Nr IPPP1/443-786/13-2/MP dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w zakresie pytania Nr 1 stwierdził, iż "W sytuacji zatem, gdy zarówno Zbywający jak i Nabywca przedmiotowego Budynku są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dokonaniem opisanej transakcji złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania sprzedaży Budynku korzystającej ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przedmiotowa dostawa również nie będzie korzystać ze zwolnienia i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT. Zatem w przypadku wyboru opcji opodatkowania dla sprzedaży Budynku dostawa zarówno Budynku jak i Budowli podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

W związku z powyższym, odnosząc się do kwestii opodatkowania opisanej Transakcji należy stwierdzić, że skoro sprzedaż Budynku i Budowli znajdujących się na Nieruchomości podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT (w przypadku wyboru opcji opodatkowania dla sprzedaży Budynku), stawka ta ma również zastosowanie w stosunku do sprzedaży gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego, na którym ten Budynek i Budowle są posadowione. Zatem, dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości (Transakcja) podlega w całości opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT."

Odnosząc się do pytania Nr 2 złożonego wniosku Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził w interpretacji indywidualnej z dnia 30 września 2013 r. Nr IPPP1/443-786/13-3/MP stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacjo podatkowa, iż "transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego (w przypadku objęcia Parkingu Zewnętrznego przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowane według podstawowej stawki (obecnie 23%)."

A zatem, skoro transakcja nabycia Nieruchomości oraz Parkingu Zewnętrznego (w przypadku objęcia Parkingu Zewnętrznego przedmiotem Transakcji) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.