IPPB2/436-341/12-2/AF - Określenie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 19 lipca 2012 r. (data wpływu 23 lipca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości I, II, III - jest prawidłowe.

W dniu 23 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości I, II, III.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

S. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego z siedzibą w W. Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. W zakres działalności Spółki wchodzi między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami (zgodnie z umową Spółki)

Obecnie Spółka prowadzi negocjacje dotyczące nabycia dwóch nieruchomości położonych w W, tj. I. I oraz I. II (dalej odpowiednio: Nieruchomość I i Nieruchomość II), a także prawa użytkowania wieczystego nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z Nieruchomościami I i II (dalej: Nieruchomość III). Nieruchomości I, II i III zwane są dalej łącznie Nieruchomościami. Nieruchomości należą do dwóch odrębnych podmiotów gospodarczych. Nieruchomość I należy do V., natomiast Nieruchomość II do J. (dalej odpowiednio: Zbywca I i Zbywca II oraz łącznie: Zbywcy). Ponadto, obaj Zbywcy posiadają udział w Nieruchomości III (odpowiednio w wysokości Zbywca I - 54/100, Zbywca II - 46/100).

Nieruchomość I i Nieruchomość II są nieruchomościami biurowymi z częścią handlowo-usługową, które są zlokalizowane w Warszawie, w obrębie ewidencyjnym ZZZ, i przeznaczone pod wynajem. Nieruchomość III stanowi plac przy ul. P (bez numeru) przylegający bezpośrednio do Nieruchomości I i II.

Nieruchomości będące przedmiotem transakcji położone są na działkach gruntowych o numerach:

* XXX i CCC, księga wieczysta o numerze VVV, będących własnością Zbywcy I,

* BBB, księga wieczysta o numerze NNN, będąca własnością Zbywcy II oraz

* MMM, księga wieczysta o numerze AAA, stanowiąca grunt należący do miasta, będąca w wieczystym użytkowaniu Zbywców (udziały w prawie użytkowania wieczystego: Zbywca I - 54/100; Zbywca II - 46/100). Działka MMM została wydzielona jako część działki 31/4.

Zbywcy są właścicielami Nieruchomości I i II na podstawie umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych z dnia 30 listopada 2005 r. Na podstawie wskazanych umów Zbywca I nabył działki ewidencyjne o numerach XXX i CCC, oraz zlokalizowany na tych działkach budynek i przynależności (Nieruchomość I), natomiast Zbywca II zakupił działkę o numerze ewidencyjnym BBB oraz budowle stanowiące części składowe tej działki (Nieruchomość II). W wyniku dokonanych prac inwestycyjnych przez Zbywcę II ukończona została inwestycja budowlana w postaci budynku. Budynek zlokalizowany na Nieruchomości II został oddany do użytkowania w dniu 30 marca 2007 r. W 2006 r. został przeniesiony na każdego ze Zbywców również udział w prawie użytkowania wieczystego działki o numerze ewidencyjnym Nieruchomości III. Działka o numerze MMM należąca do Miasta W oddana Zbywcom w użytkowanie wieczyste stanowi nieruchomość niezabudowaną przeznaczoną pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydanych przez Prezydenta Miasta.

Zgodnie z intencją Zbywców w skład sprzedawanych Nieruchomości wchodzić będą w szczególności:

* prawo własności Nieruchomości I i II,

* prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości III,

* ewentualne przynależności związane z nabywanymi Nieruchomościami (przykładowo windy, anteny itp.),

* ewentualnie, o ile będą istnieć i będą przenaszalne, związane z budynkami następujące prawa majątkowe:

* majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne odnoszące się do dokumentacji projektowej i powykonawczej związanej z budynkami, a także własność przekazywanych Spółce egzemplarzy tej dokumentacji,

* prawa wynikające z ustawowej rękojmi za wady, a także prawa z dodatkowych gwarancji jakości wykonania poszczególnych elementów budynków, udzielone przez poprzedniego właściciela budynków lub wykonawców poszczególnych elementów prac,

* prawa z gwarancji bankowych (i ewentualnie innych instrumentów) zabezpieczających wykonanie powyższych praw dotyczących jakości wykonania budynków,

* prawa z różnych zabezpieczeń (np. gwarancje bankowe, depozyty, itp.) dotyczących wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu.

W związku z planowaną transakcją, następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomościami nie zostaną nabyte przez Wnioskodawcę:

* wierzytelności i inne prawa majątkowe, niezwiązane z budynkami

* umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywców, poza depozytami od najemców;

* umowa o zarządzanie Nieruchomościami - obecna umowa zostanie rozwiązana, a zarządzanie Nieruchomościami lub ewentualnie powierzenie zarządzania innemu podmiotowi będzie znajdować się w gestii Spółki;

* umowy o dostawę mediów - obecne umowy zostaną w większości rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w te media będzie leżeć w gestii Spółki;

* umowy związane z obsługą administracyjną Zbywców (prowadzenie ksiąg, obsługa prawna, itp.);

* umowy na usługi:

* wywozu śmieci;

* utrzymania wind;

* ochrony pożarowej;

* monitoringu przeciwpożarowego;

* dezynsekcji;

* utrzymania zieleni;

* księgi handlowe;

* zobowiązania Zbywców niezwiązane ze stosunkami najmu, również te bezpośrednio związane z Nieruchomościami, w szczególności nie będzie przejęta przez Wnioskodawcę umowa kredytu zawarta w celu finansowania nabycia Nieruchomości przez Zbywców (kredyt zaciągnięty przez Zbywców zostanie spłacony w momencie sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki).

Nieruchomości I i II, podlegające transakcji, zostały przez Zbywców przeznaczone pod wynajem, na podstawie podpisanych długookresowych umów najmu. Z każdym z najemców podpisane zostały odrębne umowy najmu.

Nieruchomość I była w pełni wynajmowana od dnia nabycia (tekst jedn.: od 30 listopada 2005 r.). Od dnia 26 sierpnia 2011 r. w Nieruchomości I zwolniło się 228 m² powierzchni. Jednocześnie, Zbywca I nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Nieruchomości I stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tej Nieruchomości.

W dniu 21 grudnia 2006 r. została podpisana pierwsza umowa najmu Nieruchomości II (data rozpoczęcia najmu pomieszczeń to dzień 29 czerwca 2007 r.) Nieruchomość II jest w całości wynajmowana od dnia 30 kwietnia 2008 r. Dodatkowo, od dnia oddania Nieruchomość II do użytkowania Zbywca II nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Nieruchomości II stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości II.

W rezultacie, zarówno w przypadku Nieruchomości I jak i Nieruchomości II doszło do pierwszego zasiedlenia. Ponadto, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą Nieruchomości I i II upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Należy również dodać, iż wyszczególnione powyżej Nieruchomości nie są wyodrębnione organizacyjnie z przedsiębiorstw Zbywców. W szczególności, nie stanowią one oddziałów, zakładów oraz nie są dla nich prowadzone odrębne księgi.

W chwili obecnej, ze względów biznesowych, Spółka zamierza nabyć własność Nieruchomości I i II oraz użytkowanie wieczyste Nieruchomości III od dwóch odrębnych podmiotów gospodarczych. Zbywcy są w trakcie przekształcania formy prawnej ze spółek z ograniczoną odpowiedzialnością w spółki komandytowo - akcyjne. Nieruchomości zostaną zbyte w ramach jednej lub kilku umów kupna - sprzedaży w formie aktów notarialnych.

Ponadto, zgodnie z brzmieniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; dalej: k.c.), z mocy samego prawa, w wyniku nabycia Nieruchomości I i II na Spółkę przejdą umowy najmu powierzchni biurowych, handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych w budynkach (w związku z przejściem umów najmu na Spółkę, z mocy prawa wstąpi ona we wszelkie prawa i obowiązki Zbywców z tytułu umów najmu).

Dodatkowo należy podkreślić, że intencją Zbywców oraz Spółki jest objęcie planowaną transakcją składników majątkowych (Nieruchomości), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywców, czy też zorganizowanych części tych przedsiębiorstw.

Ponadto, transakcja nabycia Nieruchomości I i II zostanie zawarta w okresie przekraczającym dwa lata od dnia pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jak również Zbywcom w odniesieniu do nabycia i/lub wytworzenia Nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka będzie przy ich łącznym wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych oraz handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej VAT. Nabyte nieruchomości wejdą do portfolio Spółki.

Dodatkowo, zarówno Spółka, jak i każdy ze Zbywców najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Zarówno Zbywcy, jak i Spółka są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Ponadto, w okolicznościach wyżej przedstawionego zdarzenia przyszłego, równolegle ze Spółką z wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych wystąpią Zbywcy. Przedmiotem wniosków Zbywców będzie potwierdzenie prawidłowości rozliczenia transakcji zbycia Nieruchomości po stronie Zbywców.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 27 września 2012 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-691/12-2/RR.

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c. podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W związku z faktem, że zarówno sprzedaż Nieruchomości I, II jak i Nieruchomości III będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki VAT, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c. Konsekwentnie, Spółka nie będzie podlegała obowiązkowi podatkowemu w p.c.c. z tytułu nabycia przedmiotowych Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest objęta zakresem podatku od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej z dnia 27 września 2012 r. Nr IPPP2/443-691/12-2/RR w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT istnieje możliwość zastosowania konstrukcji fakultatywnego opodatkowania podatkiem VAT poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia podatkiem VAT. W konsekwencji, planowane nabycie Nieruchomości I i II od dwóch podmiotów będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wedle właściwej stawki VAT. W związku z tym, że Nieruchomość III nie spełnia warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (tekst jedn.: jest terenem przeznaczonym pod zabudowę), nie znajdzie zastosowania zwolnienie przedmiotowej transakcji z opodatkowania VAT. Zdaniem Spółki nabycie przez Spółkę prawa wieczystego użytkowania gruntów będzie podlegało opodatkowaniu według właściwej stawki VAT.

Reasumując należy stwierdzić, iż skoro przedstawiona we wniosku transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.