IPPB2/436-332/13-2/LS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 1 lipca 2013 r. (data wpływu 5 lipca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 5 lipca 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: "Wnioskodawca") jest podmiotem prowadzącym działalność na rynku nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

G., Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym (dalej: "Komornik") prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko spółce P. Sp. z o.o., będącej dłużnikiem w tym postępowaniu (dalej: "Zbywca"). W ramach prowadzonego postępowania Komornik wszczął egzekucję z nieruchomości przez licytację publiczną dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste o numerach (dalej: "Nieruchomość I) oraz (dalej: "Nieruchomość II", łącznie z Nieruchomością I zwane dalej: "Nieruchomościami"). Sprzedaż nastąpi po przeprowadzeniu licytacji publicznej na rzecz nabywcy, który złoży najwyższą ofertę nabycia Nieruchomości i uzyska przybicie. Przeniesienie własności Nieruchomości nastąpi na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego o przysądzeniu własności. Wnioskodawca planuje nabycie Nieruchomości na powyższej licytacji publicznej.

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umów sprzedaży od osób fizycznych. Nieruchomość I nabyta została w dniu 5 wrześniu 2007 r., natomiast Nieruchomość II w dniu 26 maja 2008 r. Obie transakcje pozostawały poza zakresem opodatkowania VAT. Notariusz pobrał od obu umów podatek od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość I składa się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 16/7, 16/8, 16/9, 16/10, 16/11, 16/12, 10/13, 16/14 16/15, 16/16 16/17 16/18, 16/19, 10/20, 16/21, 16/22, 16/23, 10/24, 16/25, 16/26, 10/27, 16/26, 16/29, 10/30, 16/31, 16/32, 16/33, 16/34, 16/35, 16/36, 16/37, 16/38, 16/39 10/40, 16/41, 16/42, 16/43, 16/44, 16/45, 16/46, 16/47, 16/48, 16/49, 16/50, 16/51, 16/54, 16/55, 16/57, 16/59, 16/60, 16/61, 16/62, 16/63, 16/64, 16/65, 16/66, 16/67, 16/71 i 16/73. Działki te powstały z podziału trzech działek gruntu o numerach ewidencyjnych 16/3, 16/4 i 16/5, które składały się na Nieruchomość I przed podziałem.

Nieruchomość II składa się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 16/52, 16/53, 16/56, 16/58, 10/68, 16/69, 16/70 i 16/72. Działki te powstały w wyniku podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym 16/6, która stanowiła Nieruchomość II przed podziałem (działki gruntów stanowiące części Nieruchomości zwane są dalej łącznie "Działkami Gruntu").

Przed zaprzestaniem działalności Zbywca prowadził działalność deweloperską. Nieruchomości zostały nabyte w celu wybudowania osiedla domów jednorodzinnych "V.". Po nabyciu Nieruchomości Zbywca przystąpił do działań mających na celu realizację inwestycji.

Na terenie, na którym położone są Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W decyzji z dnia 29 kwietnia 2009 r. burmistrz miasta i gminy Piaseczno ustalił na wniosek Zbywcy warunki dla inwestycji obejmującej budowę zespołu budynków jednorodzinnych i budynku usługowo-mieszkalnego "V." na działkach o numerach ewidencyjnych 16/3, 16/4, 16/5 i 16/6 wraz z częścią działki gruntu o numerze ewidencyjnym 25 stanowiącej drogę dojazdową do drogi publicznej we wsi Kuleszówka (dalej: "Decyzja o Warunkach Zabudowy").

Dla Nieruchomości opracowano studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Piaseczno. Zgodnie z obecną treścią studium Nieruchomość I leży w ok. 25% na obszarze oznaczonym jako UP (funkcja terenu pod usługi publiczne z dopuszczeniem usług komercyjnych) oraz w ok. 75% na obszarze oznaczonym jako MN (funkcja terenu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne). Natomiast Nieruchomość II leży na obszarze oznaczonym jako UP (funkcja terenu pod usługi publiczne z dopuszczeniem usług komercyjnych).

W dniu 2 lipca 2010 r. burmistrz miasta i gminy wydał decyzję o podziale Nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne 16/3, 16/4, 16/5 i 16/6 na wymienione powyżej 67 działek ewidencyjnych (dalej: "Decyzja Podziałowa"). Zgodnie z Decyzją Podziałową, większość działek powstałych w wyniku podziału przeznaczonych zostało pod zabudowę jednorodzinną. Pozostałe działki miały być przeznaczone pod zabudowę usługową, drogi wewnętrzne lub poszerzenie dróg wewnętrznych. Ponadto Decyzja Podziałowa przewidywała, iż 22 działki miały zostać wydzielone jako dziesięć nieruchomości stanowiących odrębne całości inwestycyjne. Wynikało to z faktu, iż minimalna powierzchnia działki przeznaczonej dla jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego została ustalona na 1.200 m². Podział nieruchomości został zatwierdzony pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku powyższego podziału, zostanie ustanowiona służebność drogowa polegająca na zapewnieniu dostępu do drogi publicznej.

W dniu nabycia przez Zbywcę Nieruchomości, większość Działek Gruntu zabudowanych była różnego rodzaju obiektami (dalej: "Obiekty"). Ponieważ Nieruchomości przeznaczone były pod inwestycję deweloperską, Zbywca przystąpił do sukcesywnego wyburzania Obiektów znajdujących się na Nieruchomościach. Wnioskodawcy nie jest wiadome, czy Zbywca uzyskał decyzję zezwalającą na przeprowadzanie wyburzenia, jednak w uzasadnieniu Decyzji Podziałowej zawarta jest wzmianka, iż Zbywca dołączył do wniosku o wydanie decyzji kserokopię potwierdzenia, że budynek gospodarczy, przez który przebiega linia podziału działki 16/6, został w dniu 28 stycznia 2010 r. zgłoszony w Starostwie do rozbiórki.

Zbywca dokonał rozbiórki części Obiektów umiejscowionych na Nieruchomościach. W przypadku budynków, Zbywca zdołał wyburzyć części nadziemne. Następnie, ze względu na trudności finansowe, Zbywca wstrzymał rozbiórkę Obiektów.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku część Działek Gruntu jest niezabudowana (dalej: "Działki Gruntu bez Obiektów"). Natomiast na większości Działek Gruntu znajdują się następujące kategorie Obiektów (dalej: "Działki Gruntu z Obiektami"):

Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, iż na części Działek Gruntu z Obiektami położony jest wyłącznie jeden Obiekt (np. wyłącznie ogrodzenie albo wyłącznie ruiny budynków) lub Obiekty należące do tej samej kategorii Obiektów (np. ruiny kilku budynków), a na innych położone są Obiekty należące do różnych kategorii Obiektów (np. ruiny budynku oraz ogrodzenie) (Działki Gruntów zabudowane przynajmniej dwoma kategoriami Obiektów zwane będą dalej: "Działkami z Różnymi Obiektami").

Powyższe okoliczności, a także znaczna liczba Działek Gruntu (67 działek) oraz Obiektów powodują, iż niezwykle utrudnione jest przyporządkowanie poszczególnych Obiektów do konkretnych Działek Gruntu.

Wszystkie Obiekty wybudowane zostały przez poprzednich właścicieli Nieruchomości i obecnie znajdują się w bardzo złym stanie technicznym i nie nadają się do użytku. Dotyczy to w szczególności budynków. Budynki, które nie zostały wyburzone podczas rozbiórki, stanowią de facto ruiny, chociaż co do zasady zachowana została zasadnicza konstrukcja budynków, tj. w dalszym ciągu posiadają zarówno ściany, jak i dachy (choć znacznie uszkodzone).

Na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego przygotowane zostały na zamówienie Wnioskodawcy dwa operaty szacunkowe dotyczące Nieruchomości wykonane w dniu 19 lipca 2012 r. (dalej łącznie zwane jako: "Operaty Szacunkowe").

Zgodnie z Operatem Szacunkowym dotyczącym Nieruchomości I, aktualna wartość rynkowa Nieruchomości I (według stanu na dzień wizji 5 czerwca 2012 r. oraz według poziomu cen na dzień 19 lipca 2012 r.) wynosi 1.937.400 zł, przy czym aktualna wartość rynkowa gruntu wynosi 1.453.100 zł, a wartość rynkowa budynków i budowli wynosi 484.300 zł. W Operacie Szacunkowym znajduje się też następująca informacja dotycząca budynków znajdujących się na Nieruchomości I: "Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków na działce 16/17 znajduje się budynek mieszkalny dwukondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 1310 m² wybudowany w 2001 r. Budynek w stanie ruiny. Na terenie znajdują się również ruiny budynków, które nie widnieją w kartotece budynków".

Natomiast zgodnie z Operatom Szacunkowym dotyczącym Nieruchomości II, aktualna wartość rynkowa Nieruchomości II (według stanu na dzień wizji 5 czerwca 2012 r., oraz według poziomu cen na dzień 19 lipca 2012 r.) wynosi 530.500 zł, przy czym aktualna wartość rynkowa gruntu wynosi 491.600 zł a wartość rynkowa budynków budowli wynosi 39.000 zł. W Operacie Szacunkowym znajduje się też następująca informacja dotycząca budynków znajdujących się na Nieruchomości II: "na terenie znajdują się ruiny budynku, który nie widnieje w kartotece budynków".

Zgodnie z Operatami Szacunkowymi wartość budynków i budowli wyznaczono przy zastosowaniu metody porównawczej jako różnicę między wartością rynkową nieruchomości zabudowanej a wartością rynkową gruntu. A zatem przy wycenie budynków i budowli dokonano porównania cen zbliżonych działek zabudowanych i niezabudowanych. W konsekwencji, od średniej ceny działek zabudowanych odjęta została średnia cena działek niezabudowanych. Uzyskana różnica cen została automatycznie przyporządkowana przez wyceniających do wartości budynków i budowli położonych na Nieruchomościach. Zdaniem Wnioskodawcy Obiekty nie będą miały żadnej ekonomicznej wartości, a wręcz przeciwnie, będą wiązać się powstaniem dla Wnioskodawcy lub kolejnego nabywcy dodatkowych kosztów związanych z ich wyburzeniem.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Wnioskodawcę, Obiekty nie były nigdy oddane do używania innemu podmiotowi w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomości nie były także przedmiotem sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Obiektów, a jeżeli nawet takie wydatki były ponoszone, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Ponadto, w chwili obecnej Zbywca nie prowadzi bieżącej działalności.

Wnioskodawca będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (np. zbycia Nieruchomości, odpłatnego oddania do używania, lub prowadzenia działalności deweloperskiej).

W związku z zakupem Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Zbywcy, Wnioskodawca spodziewa się od Komornika (jako płatnika podatku VAT) faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości. Z tego względu, Wnioskodawca pragnie m.in. uzyskać potwierdzenie, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z powyższej faktury. W tym celu, Wnioskodawca zadaje poniżej pytania zmierzające do jednoznacznego ustalenia prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że również Komornik, złożył wniosek o wydanie interpretacji podatkowych dotyczących wybranych aspektów podatkowych przedmiotowej transakcji (do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Komornika dokumentującej dostawę Nieruchomości.

2. Czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 23 września 2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-652/13-2/MP.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu p.c.c.

Artykuł 1 ust. 1 ustawy o p.c.c. zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m.in. umowę sprzedaży, przy czym obowiązek zapłaty p.c.c. od umowy sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie jednak do art. 2 pkt 4 ustawy o p.c.c., nie podlegają p.c.c. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

(i) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

(ii) umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, z uwagi na takt, iż - jak wskazano powyżej - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT (tekst jedn.: nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT), jej sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c., zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o p.c.c.

Alternatywną podstawą wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania p.c.c. jest art. 2 pkt 3 ustawy o POC, zgodnie z którym nie podlegają p.c.c. umowy sprzedaży rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym.

Do sprzedaży Nieruchomości dojdzie w toku postępowania egzekucyjnego po przeprowadzeniu licytacji publicznej. W efekcie przepis art. 2 pkt 3 ustawy o p.c.c. znajdzie zastosowanie w analizowanym zdarzeniu przyszłym, w związku z czym sprzedaż własności Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu p.c.c.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż P. Sp. z o.o. (dalej: "Wnioskodawca") jest podmiotem prowadzącym działalność na rynku nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. T. G., Komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Piasecznie (dalej: "Komornik") prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko spółce P. Sp. z o.o., będącej dłużnikiem w tym postępowaniu (dalej: "Zbywca"). W ramach prowadzonego postępowania Komornik wszczął egzekucję z nieruchomości przez licytację publiczną dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste o numerach (dalej: "Nieruchomość I) oraz (dalej: "Nieruchomość II", łącznie z Nieruchomością I zwane dalej: "Nieruchomościami"). Sprzedaż nastąpi po przeprowadzeniu licytacji publicznej na rzecz nabywcy, który złoży najwyższą ofertę nabycia Nieruchomości i uzyska przybicie. Przeniesienie własności Nieruchomości nastąpi na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Piasecznie o przysądzeniu własności. Wnioskodawca planuje nabycie Nieruchomości na powyższej licytacji publicznej. Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umów sprzedaży od osób fizycznych. Nieruchomość I nabyta została w dniu 5 wrześniu 2007 r., natomiast Nieruchomość II w dniu 26 maja 2008 r. Obie transakcje pozostawały poza zakresem opodatkowania VAT. Notariusz pobrał od obu umów podatek od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 23 września 2013 r. Nr IPPP1/443-652/13-2/MP w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, "W świetle powyższego, zbycie Działek z Różnymi Obiektami należy traktować jako sprzedaż terenów niezabudowanych w rozumieniu ustawy o VAT. W efekcie, konsekwencje na gruncie podatku VAT sprzedaży tych działek będą analogiczne jak konsekwencje sprzedaży działek Gruntu bez Obiektów, których dotyczy pytanie 1 punkt a). Zbycie Działek z Różnymi Obiektami nie powinno zatem korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż działki te stanowią tereny budowlane.

W konsekwencji, zbycie Działek z Różnymi Obiektami będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegało zwolnieniu z tego podatku."

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.