IPPB2/436-291/13-2/MZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 11 czerwca 2013 r. (data wpływu 13 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 13 czerwca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. ("Wnioskodawca" lub "Spółka") jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości w W. ("Nieruchomość"), na którą składa się: prawo użytkowania wieczystego gruntu ("Grunt") oraz prawo własności budynku stanowiącego odrębna od Gruntu nieruchomość ("Budynek") wraz z umowami najmu powierzchni usytuowanych w tym Budynku oraz powierzchni reklamowych na Budynku.

Nieruchomość jest położona w W., przy ulicy P., jest objęta księgą wieczystą i stanowi działkę nr 90 z obrębu, o obszarze 0,0465 ha, oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia 6 grudnia 2089 r., zabudowaną - stanowiącym odrębną od Gruntu nieruchomość - Budynkiem. Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. do ulicy P., nie jest ogrodzona, a granice tej Nieruchomości nie są sporne.

Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu stacji metra "P.", podjęty w Uchwale nr 495/XXXVI/2000 Rady Gminy W. z 28 sierpnia 2000 r. Zgodnie ze wskazanym planem, przeznaczenie podstawowe opisywanego terenu to: "tereny usług handlu i biur".

Właścicielem Gruntu jest Skarb Państwa - Naczelnik Dzielnicy W.

Na Gruncie stanowiącym działkę nr 90 jest wzniesiony Budynek o funkcji biurowej. Budynek ten jest murowany, zawiera pięć kondygnacji naziemnych i jedną kondygnację podziemną. W Budynku tym nie wyodrębniono lokali. Powierzchnia zabudowy Budynku wynosi 465 m², a powierzchnia użytkowa wynosi 2.026,62 m².

W chwili obecnej użytkownikiem wieczystym Gruntu i właścicielem Budynku jest spółka kapitałowa z siedzibą w Polsce, będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług ("Sprzedający"). Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość częściowo do wykonywania czynności opodatkowanych (najem powierzchni biurowej w Budynku) oraz częściowo na własne potrzeby.

Prawo wieczystego użytkowania Gruntu oraz własność Budynku Sprzedający nabył na podstawie umowy odnowienia i sprzedaży z dnia 9 sierpnia 1996 r.

Nabycie przez Sprzedającego Budynku nastąpiło w ramach transakcji nabycia przedsiębiorstwa bez prawa do odliczenia VAT.

Sprzedający w ramach swojej działalności gospodarczej prowadzi następujące rodzaje działalności operacyjnej wydzielone w osobnych działach:

Zatem Sprzedający poza najmem pomieszczeń usługowych i biurowych w Budynku prowadzi również inne działalności operacyjne związane z posiadanymi przez niego nieruchomościami w N. oraz w G. Ponadto podstawową działalnością operacyjną Sprzedającego jest sprzedaż materiałów hutniczych i budowlanych oraz usług w Hurtowni w G. Hurtownia w G. korzysta z pewnej samodzielności i sprawy wynajmów zlokalizowanych tam powierzchni prowadzi we własnym zakresie.

Dla każdej z powyżej wymienionych działalności operacyjnych Sprzedającego prowadzona jest odrębna analityka księgowo-finansowa. Przychody i koszty związane z Nieruchomościami w W. przy ul. P. są księgowane osobno od przychodów i kosztów związanych z innymi rodzajami działalności operacyjnych. Sprzedający sporządza jeden bilans i jeden rachunek zysków i strat dla prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

W strukturze administracyjnej Sprzedającego obok czterech działów operacyjnych wymienionych powyżej wyróżniono następujące działy administracyjne zapewniający funkcjonowanie przedsiębiorstwa (zlokalizowane w Nieruchomości przy ul. P. w W.):

Z wynajmem powierzchni biurowej Budynku związane są obowiązki 3 osób zatrudnionych przez Sprzedającego, tj.:

Sprzedający poza umowami najmu Budynku, ma zawarte następujące umowy związane z Nieruchomością:

Sprzedający na własne potrzeby wykorzystuje obecnie ok. 140 m² powierzchni użytkowej Budynku. Pozostała część powierzchni Budynku jest przeznaczona pod wynajem. Z czego 1418,7 m² jest wynajmowane przez okres powyżej 2 lat, a 76,5 m² jest wynajmowana obecnie przez okres poniżej 2 lat, pozostała część Budynku nie była dotychczas przedmiotem najmu. Sprzedający wystawia faktury VAT w wykazanym podatkiem należnym dokumentującym wynajem powierzchni Budynku.

Od dnia nabycia Budynku, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku, które przekraczałyby 30% jego wartości początkowej.

Planowana transakcja

W skład zbywanej przez Sprzedającego Nieruchomości wchodzić będą:

* prawo użytkowania wieczystego Gruntu,

* prawo własności Budynku w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych oraz praw i roszczeń osób trzecich, poza prawami i roszczeniami wynikającymi z umów najmu,

* umowy najmu powierzchni usytuowanych w Budynku oraz powierzchni reklamowych na Budynku oraz kaucje i depozyty wpłacone przez najemców powierzchni Budynku (zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, umowy najmu powierzchni Budynku przejdą na Spółkę z mocy samego prawa, w wyniku nabycia Nieruchomości).

Natomiast w związku z planowaną transakcją, następujące składniki majątkowe nie zostaną zbyte przez Sprzedającego na rzecz Spółki:

* umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (inne niż umowy najmu),

* umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego,

* umowy z pracownikami,

* wierzytelności przysługujące Sprzedającemu (w szczególności wobec najemców Budynku),

* zobowiązania Sprzedającego (poza zobowiązaniem zwrotu kaucji i depozytów wpłaconych przez najemców),

* księgi rachunkowe, rejestry i inna dokumentacja rachunkowa Sprzedającego,

* firma Sprzedającego,

* inne prawa majątkowe Sprzedającego.

Jak wskazano powyżej, przedmiotem transakcji nie będą umowy związane z Nieruchomością (np. umowy o dostawę mediów, energii, wody, serwisu wind, ochrony Nieruchomości) - obecne umowy zostaną rozwiązane przez Sprzedającego, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media będzie leżeć w gestii Spółki. Przedmiotem transakcji nie będą także jakiekolwiek zobowiązania i wierzytelności Sprzedającego wynikające z tych umów, w tym w szczególności jakiekolwiek zobowiązania pieniężne Sprzedającego. W przypadku gdyby ze względu na okresy wypowiedzenia nie było możliwości rozwiązania powyższych umów przez Sprzedającego na dzień sprzedaży część tych umów może jednak zostać przejęta przez Spółkę.

Spółka tytułem zapłaty za nabywaną Nieruchomość zapłaci na rzecz Sprzedającego wskazaną w umowie sprzedaży cenę netto powiększoną o kwotę należnego podatku od towarów i usług VAT w stawce 23% w odniesieniu do części ceny netto nie podlegającej obowiązkowemu zwolnieniu z VAT.

Należy podkreślić, że intencją Spółki jest objęcie planowaną transakcją składnika majątkowego (Gruntu i Budynku), nie zaś przedsiębiorstwa Sprzedającego, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, Sprzedający - po dokonaniu transakcji - będzie kontynuował swoją działalność gospodarczą i będzie miał możliwość podejmowania nowych projektów na bazie posiadanych aktywów.

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca planuje rozbiórkę nabytego Budynku i wybudowanie nowego budynku biurowego na obu działkach, tj. dotychczas posiadanej oraz nabytej od Sprzedającego, który będzie wykorzystywany do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu Celem Wnioskodawcy nie jest przejęcie od Sprzedającego działalności polegającej na wynajmie nabywanego Budynku (aczkolwiek po nabyciu Nieruchomości umowy najmu części Budynku przejęte przez Spółkę będą kontynuowane przez pewien okres).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 6 sierpnia 2013 r. została wydana interpretacja Nr IPPP2/443-572/13 -4/DG.

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w sytuacji gdy sprzedaż Budynku Spółce w części która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego Gruntem będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT a strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy p.c.c.

W opinii Spółki, w sytuacji gdy sprzedaż Budynku Spółce w części, która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego Gruntem będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT a strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy p.c.c.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy p.c.c., podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 Ustawy p.c.c.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątkiem, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Spółki, z uwagi na fakt, iż w sytuacji rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z VAT przedmiotowa transakcja sprzedaży Budynku Spółce w części, która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowaną transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego Gruntem będzie podlegała opodatkowaniu VAT i w konsekwencji stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy w tej części transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Pogląd prezentowany przez Wnioskodawcę znajduje potwierdzenie również w stanowisku organów podatkowych. Tytułem przykładu w interpretacji indywidualnej nr IPPP2/443-982/12 -2/RR z dnia 12 grudnia 2012 r. w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Zbywca i Spółka mają prawo wyboru opcji opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (zakładając, że oświadczenie w tym przedmiocie zostanie złożone wspólnie ze Zbywcą) i w związku z tym transakcja nabycia Nieruchomości przez Spółkę będzie podlegać VAT według stawki, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Podobne stanowisko przedstawił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej nr IPPB2/436-596/12-2/AF z dnia 14 grudnia 2012 r. stwierdzając, iż "W sytuacji gdy Strony wybiorą opcję opodatkowania Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, wówczas znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych".

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, iż w sytuacji gdy sprzedaż Nieruchomości Spółce w części, która została wynajęta co najmniej na 2 lata przed planowana transakcją wraz z proporcjonalnie przynależnym do niego Gruntem będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT a strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania p.c.c. na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a Ustawy p.c.c.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

* (uchylone),

* umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 sierpnia 2013 r. Nr IPPP2/443-572/13-4/DG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe i wskazał m.in., iż "Mając zatem na uwadze wskazany wyżej przepis art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przedstawione we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie zostanie spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, bowiem wydatki na przedmiotową nieruchomość poniesione przy jej zakupie, będą związane niewątpliwie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT) w zakresie najmu powierzchni (po nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego, Strona zamierza wybudować nowy budynek biurowy przeznaczony na wynajem - czyli prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT i niekorzystającą ze zwolnienia od VAT), a przesłanki ograniczające prawo do odliczanie w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją. Zatem w sytuacji wyboru opcji opodatkowania na zasadach ogólnych dostawy Budynku wraz z przypadającym prawem wieczystego użytkowania w części, która mogłaby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego w fakturze dokumentującej tę dostawę. Jednocześnie jeśli część obiektu będzie korzystała ze zwolnienia od VAT w myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a, Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia podatku VAT od transakcji w tej części, z uwagi na fakt, iż podatek należny (naliczony dla Wnioskodawcy) od dostawy tej części Budynku nie wystąpi."

A zatem, jeżeli nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub będzie korzystało ze zwolnienia, a Strony wybiorą opcję opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku, od nabycia powyższej Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.