IPPB2/415-937/11-4/MS1 - Możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2011 r. (data wpływu 17 listopada 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 lutego 2012 r. (data nadania 8 lutego 2012 r., data wpływu 13 lutego 2012 r.) na wezwanie Nr IPPB2/415-937/11-2/MS1 z dnia 27 stycznia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 listopada 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2009 r. brat Aktem Notarialnym z dnia 4 grudnia 2009 r., przekazał Wnioskodawczyni w darowiźnie posiadane po śmierci rodziców swoje części działki rolnej zabudowanej znajdującej się w W. przy ul. J. W związku z czym Wnioskodawczyni stała się właścicielką 3/4 części ww. działki.

W 2011 r. Wnioskodawczyni postanowiła razem z siostrą jako współwłaścicielem 1/4 działki dokonać sprzedaży gruntu jednemu z sąsiadów. W dniu 2 września 2011 r. Aktem Notarialnym podpisały umowę przedwstępną sprzedaży, w której jednocześnie ustalony został termin podpisania umowy ostatecznej na styczeń 2013 r. Z chwilą podpisania umowy Wnioskodawczyni otrzymała na swoje konto bankowe zadatek w wysokości 1/3 wartości całej umowy. Ponadto umowa przedwstępna jest tak zawarta, iż Wnioskodawczyni może już korzystać z pieniędzy wypłaconych przez kupującego w zamian za opuszczenie działki do maja 2012 r.

Przedmiotowy wniosek zawierał braki formalne wobec czego pismem z dnia 27 stycznia 2012 r. Nr IPPB2/415-937/11-2/MS1 wezwano wnioskodawczynie do uzupełnienia przedmiotowego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez:

* doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego poprzez wskazanie:

o czy przed dniem otrzymania darowizny posiadała już Pani udziały w przedmiotowej nieruchomości, jeśli tak to proszę wskazać jaką część i datę ich nabycia (w przypadku nabycia przez dziedziczenie należy wskazać daty śmierci spadkodawcy/ów);

* wskazanie czy zamiarem Pani było uzyskanie interpretacji indywidualnej tylko w zakresie możliwości przeznaczenia kwoty zadatku otrzymanej przy podpisaniu umowy przedwstępnej na własne cele mieszkaniowe czy również możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 131;

o jeśli również zakresie zwolnienia przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości wówczas należy przedstawić własne stanowisko w tym zakresie, bowiem przedstawione we wniosku stanowisko odnosi się jedynie do możliwości przeznaczenia kwoty zadatku otrzymanego na poczet umowy sprzedaży na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni odpowiedziała pismem z dnia 6 lutego 2012 r. (data nadania 8 lutego 2012 r.) uzupełniając przedmiotowy wniosek o następujące informacje.

Przed dniem otrzymania darowizny Wnioskodawczyni posiadała udziały w wysokości 1/3 z 1/2 części działki otrzymane po śmierci mamy w 2007 r.

Co do drugiego punktu to sytuacja została przedstawiona we wniosku o interpretację ale precyzując:

Wnioskodawczyni w ww. uzupełnieniu przedstawiła także własne stanowisko w przedmiotowej sprawie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy pieniądze otrzymane po podpisaniu umowy przedwstępnej jako zadatek Wnioskodawczyni może wydać na własne cele mieszkaniowe tzn. zakup nowego mieszkania, jeszcze przed terminem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży i czy te wydatki będą uznane jako zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych i zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 131 przychód ze sprzedaży tej nieruchomości będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, cała kwota zadatku otrzymanego na poczet ceny sprzedaży nieruchomości nabytej w formie darowizny będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w przypadku wydatkowania jej na własne cele mieszkaniowe jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży. Stanowisko Wnioskodawczyni jest takie, że wydatkowanie pieniędzy uzyskanych z zadatku (musi coś kupić aby mieć gdzie mieszkać) można będzie uwzględnić w wydatkach na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych i skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w ww. art.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że posiadała udziały w wysokości 1/3 z 1/2 części działki rolnej zabudowanej znajdującej się w W. przy ul. J., otrzymane po śmierci matki w 2007 r. Następnie w 2009 r. brat przekazał Wnioskodawczyni w darowiźnie posiadane po śmierci rodziców swoje części działki w związku z czym Wnioskodawczyni stała się właścicielką 3/4 części ww. działki. W dniu 2 września 2011 r. Wnioskodawczyni razem z siostrą jako współwłaścicielem 1/4 działki podpisały aktem notarialnym przedwstępną umowę sprzedaży. Termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży ustalony został na styczeń 2013 r. Z chwilą podpisania umowy Wnioskodawczyni otrzymała na swoje konto bankowe zadatek w wysokości 1/3 wartości całej umowy.

Mając na uwadze fakt, iż 1/3 część z połowy działki Wnioskodawczyni nabyła w 2007 r. oraz, że sprzedaż nastąpi w 2013 r. należy wskazać, że dochód uzyskany ze sprzedaży ww. udziału zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie podlegał opodatkowaniu ze względu na upływ pięcioletniego terminu.

Z uwagi na fakt, iż kolejne udziały w przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny w 2009 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia tych udziałów znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast w świetle art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podsumowując, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej na podstawie umowy darowizny zaliczane są:

* udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,

* kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Na podstawie wyżej powołanych przepisów należy stwierdzić, iż podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z ww. art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia. Aby obliczyć wartość dochodu zwolnionego trzeba się posługiwać wzorem, zgodnie z którym kwota zwolnienia = (dochód ze sprzedaży × wydatki poniesione na cele mieszkaniowe) / przychód ze sprzedaży. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek - raz jako poniesiony np. na budowę budynku mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby tę właśnie budowę.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości może zostać zwolniony z opodatkowania jeżeli przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Istotny jest jednakże zapis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, z którego wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot "począwszy od" wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nie zawarła jeszcze ostatecznej umowy sprzedaży a otrzymany zadatek zamierza wydatkować na zakup nowego mieszkania jeszcze przed terminem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

Tymczasem podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami - jest dzień odpłatnego zbycia, który w niniejszej sprawie jeszcze nie nastąpił. Powyższe oznacza, że zakup nowego mieszkania sfinansowany otrzymanym zadatkiem - a więc poniesiony przed datą odpłatnego zbycia nie będzie mógł być uwzględniony do obliczenia dochodu zwolnionego.

Reasumując, zadatek otrzymany przez Wnioskodawczynię i wydatkowany na zakup nowego mieszkania przez zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nie będzie mógł być uwzględniony do obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47. ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.