IPPB2/415-478/08-5/AS - Sposób opodatkowania dochodów z tytułu najmu mieszkań oraz możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 5 lutego 2008 r. (data wpływu 10 marca 2008 r.) oraz uzupełnieniu do wniosku z dnia 22 kwietnia 2008 r. (data wpływu 23 kwietnia 2008 r.) i uzupełnieniu do wniosku z dnia 12 maja 2008 r. (data wpływu 16 maja 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodów z tytułu najmu mieszkań, ulgi podatkowej z tytułu budowy lokali mieszkalnych pod wynajem oraz możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości, w odniesieniu do których korzystano z ulgi z tytułu budowy lokali na wynajem - jest prawidłowe

W dniu 10 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodów z tytułu najmu mieszkań, ulgi podatkowej z tytułu budowy lokali mieszkalnych pod wynajem oraz możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości, w odniesieniu do których korzystano z ulgi z tytułu budowy lokali na wynajem.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Ze środków stanowiących wspólny dorobek małżeństwa Wnioskodawczyni zakupiła wraz z mężem lokale mieszkalne na wynajem.

Stosownie do treści art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000 r. Wnioskodawczyni odliczyła wydatki poniesione na zakup lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Dwa mieszkania są własnością Wnioskodawczyni i jej męża (wspólność łączna małżeńska), a jedno mieszkanie stanowi współwłasność Wnioskodawczyni i jej męża oraz innego małżeństwa (wspólność łączna).

Mieszkania są wynajmowane na cele mieszkalne dla studentów. Najem mieszkań niezwiązany jest z działalnością gospodarczą.

Co roku wraz z mężem Wnioskodawczyni składała oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodów u Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wybrała opodatkowanie na zasadach ogólnych.

W 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem również złożyli w ustawowym terminie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodów z tytułu najmu u Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wybrała opodatkowanie na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 8 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wybór zasady opodatkowania wyrażony w ww. oświadczeniu obowiązuje przez cały rok podatkowy oraz przy składaniu zeznania w wysokości dochodu (poniesionej straty), chyba, że w wyniku rozwodu albo orzeczonej przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu.

Dnia 25 kwietnia 2007 r. Wnioskodawczyni z mężem podpisali umowę o rozdzielności majątkowej (akt notarialny Rep,..).

Wnioskodawczyni nie amortyzuje mieszkań przeznaczonych na wynajem, ponieważ odliczyła wraz z mężem od podstawy opodatkowania w ramach starej ulgi budowlanej na wynajem wydatki na ich zakup.

Pismem z dnia 15 kwietnia 2008 r. o numerach: IPPB2/436-73/08-2/MZ oraz IPPB2/415-478/08-2/AS Wnioskodawczyni została wezwana do uzupełnienia wniosku poprzez określenie, w zakresie jakiej ustawy udzielona ma być interpretacja przepisów prawa podatkowego oraz o szersze opisanie własnego stanowiska odnośnie pytania Nr 3.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 21 kwietnia 2008 r., a zatem wyznaczony termin upłynął z dniem 28 kwietnia 2008 r.

Wnioskodawczyni uzupełniła braki formalne wniosku pismem z dnia 22 kwietnia 2008 r. (data wpływu 23 kwietnia 2008 r.) oraz pismem z dnia 12 maja 2008 r. (data wpływu 16 maja 2008 r.).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawczyni:

W związku z wynajmowaniem składników majątku nie związanych z działalnością gospodarczą (mieszkań na wynajem) Wnioskodawczyni wybrała opodatkowanie według skali podatkowej.

Za datę powstania przychodu Wnioskodawczyni uznaje dzień otrzymania zapłaty za najem mieszkań (art. 14 ust. 1i ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wnioskodawczyni traktuje jako koszt uzyskania przychodów: podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie, polisy ubezpieczeniowe, opłaty za zarząd zlecony firmom zewnętrznym posiadającym licencję zarządcy nieruchomości.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się odpisów amortyzacyjnych od tej części wartości środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, która odpowiada wydatkom na ich nabycie lub wytworzenie, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie. Oznacza to, że jeśli ktoś korzystał z ulgi podatkowej na wynajem (polegającej na odliczeniu od dochodu części wydatków na budowę mieszkań na wynajem), nie może zaliczyć do kosztów najmu części odpisów amortyzacyjnych od wartości mieszkań pokrytej wydatkami odliczonymi od dochodu (pismo Ministerstwa Finansów z 19 grudnia 2000 r., PB 5/IMD-0602-1612036/00).

Wnioskodawczyni nie amortyzuje mieszkań na wynajem, ponieważ poniesione wydatki na mieszkania odliczyła od podstawy opodatkowania (art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodu są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Artykuł 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła lokale mieszkalne na wynajem, a jeden z nich stanowi wspólność łączna wraz z innym małżeństwem.

Mieszkania są wynajmowane na cele mieszkalne dla studentów. Najem mieszkań niezwiązany jest z działalnością gospodarczą.

Wobec powyższego osiągane z tego tytułu przychody nie będą zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy, stanowić będą natomiast odrębne źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak stanowi przepis art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali podatkowej. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Dochody z nieruchomości, których Wnioskodawczyni wraz z mężem byli współwłaścicielami, co do zasady, były dochodem obojga małżonków.

Zgodnie bowiem z przepisem art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z najmu wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, znajdują zastosowanie zasady dotyczące opodatkowania współwłasności i spółek, chyba że małżonkowie złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

W przypadku, gdy małżonkowie złożą oświadczenie, że dochód z najmu jest dochodem tylko żony, to cały dochód z najmu podlegać, będzie opodatkowaniu u żony.

Zgodnie z przepisami art. 8 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oświadczenie, o którym mowa, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód z najmu wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu z najmu przez jednego z małżonków oraz oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu zostało złożone w 2007 r., po czym dnia 25 kwietnia 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali umowę w formie aktu notarialnego o rozdzielności majątkowej.

Z uwagi na przepis art. 8 ust. 5 Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 3, obowiązuje przy zapłacie zaliczek przez cały rok podatkowy oraz przy składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu.

Na podstawie ww. przepisów oraz przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może do końca 2007 r. opodatkować całość dochodów z tytułu najmu mieszkań zgodnie ze złożonym wcześniej oświadczeniem, o ile w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nie nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu.

Zgodnie z przepisem art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000 r., podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28 - 30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4 - 7 lub art. 25, po odliczeniu kwot: wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Ustawą z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104 z późn. zm.), przedmiotowa ulga została zlikwidowana z zachowaniem tzw. praw nabytych do końca 2003 r. - co wynika z postanowień art. 7 ust. 13 powołanej ostatnio ustawy.

Jak wynika z powołanego na wstępie przepisu, przedmiotową ulgą objęte są również (w ramach tego samego limitu) wydatki poniesione na zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem. Jednocześnie stosownie do postanowień art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Przesłanki utraty nabytego już prawa do przedmiotowej ulgi regulował przepis art. 26 ust. 10 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000 r. Stanowił on, że jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8:

Na podstawie ww. przepisów oraz przedstawionego przez Wnioskodawczynię zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że dokonanie w formie aktu notarialnego nieodpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowych mieszkań na Wnioskodawczynię nie stanowi przesłanki do utraty prawa do ulgi, a także nie wiąże się ze zwrotem wykorzystanej ulgi podatkowej na wynajem. Nieodpłatne zniesienie współwłasności nie stanowi bowiem zbycia budynku, lokalu mieszkalnego bądź udziału we współwłasności.

Ponadto, zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej oraz przychodów z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków lub śmierci jednego z nich.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób kosztami uzyskania przychodu, są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zgodnie natomiast z treścią art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a - 22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Jednocześnie w myśl art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy amortyzacji nie podlegają:

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywanych, według zasad określonych w art. 22a-22o, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconych podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Powyższy przepis będzie miał zastosowanie w stanie faktycznym opisanym we wniosku, gdyż dokonując zakupu lokali mieszkalnych na wynajem Wnioskodawczyni wraz z mężem odliczyła od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym wydatki poniesione na zakup lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Zastosowanie cytowanego powyżej art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie oznacza odebrania prawa do ulgi, wręcz przeciwnie, zaliczając do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjnie podatnik powtórnie pomniejszyłby podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym. Zatem uznanie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne wydatków, które już raz zostały odliczone stałoby w sprzeczności z konstytucyjną zasadą równości wszystkich obywateli wobec prawa.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pani, jako występującej z wnioskiem. Nie chroni natomiast Pani męża.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.