IPPB2/415-383/07-2/AS - Ustalenie podstawy obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nabytą przez małżonków w drodze zniesienia współwłasności.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2007 r. (data wpływu 12 listopada 2007 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prawo własności nieruchomości nabył w kilku etapach, a mianowicie: udział wynoszący 1/2 części nabył do majątku wspólnego małżonków na podstawie umowy darowizny dnia 8 kwietnia 1997 r., dnia 16 stycznia 1998 r. zmarł spadkodawca, a w spadku po nim żona Wnioskodawcy odziedziczyła 3/20 z pozostałej 1/2 działki. Na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego współwłaściciele nieruchomości dokonali działu spadku i zniesienia współwłasności, na jego podstawie nabył z żoną nieruchomość w całości, do majątku objętego wspólnością ustawową ze spłatą na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Udział zatem, jaki nabył wraz z małżonką ponad udział we współwłasności nieruchomości jaki im przysługiwał przed jej zniesieniem wynosił łącznie 37/80 części. Ponadto nadmienił, że na opisanej nieruchomości wznoszony jest budynek mieszkalny, o powierzchni całkowitej 194,2 metra kwadratowego, powierzchni użytkowej 160,70 metra kwadratowego na podstawie decyzji z dnia 31 marca 1999 r. na którego nakłady ponieśli wyłącznie małżonkowie, własnym kosztem i staraniem co zostało udowodnione przed Sądem. Wycena dokonywana na potrzeby zniesienia współwłasności także nie uwzględnia wartości opisanego budynku stosownie do treści postanowienia Sądu (treść postanowienia: dopuścić dowód z opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości, któremu zlecić sporządzenie na piśmie (...) opinii na okoliczność wartości nieruchomości, według cen z daty wykonania opinii przy uwzględnieniu, ze pobudowany na niej budynek stanowi wyłączny nakład wnioskodawców).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Co będzie podstawą opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nabytej przez małżonków w drodze zniesienia współwłasności na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 11 maja 2007 r., który to podatek należny będzie na podstawie art. 10 i 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r....

Zdaniem wnioskodawcy:

Podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa udziału nabytego ponad udział jaki przysługiwał małżonkom, pomniejszona o spłaty jakich dokonali na rzecz pozostałych współwłaścicieli w kwotach określonych w postanowieniu Sądu znoszącym współwłasność tj. wartość 37/8O części bez uwzględnienia budynku pomniejszona o wysokość spłat.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; prawa wieczystego użytkowania gruntów; jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W świetle powyżej cytowanych przepisów należy zauważyć, iż dokonanie sprzedaży w 2007 r. nieruchomości, w części pochodzącej z darowizny otrzymanej w 1997 r. oraz w części nabytej w drodze spadku w 1998 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym nabyte zostało prawo własności do tych części nieruchomości minął okres pięciu lat, o którym mówi ten przepis

Natomiast ułamkowa część własności nieruchomości, nabytej w drodze zniesienia współwłasności w 2007 r. na podstawie postanowienia sądu, opodatkowaniu będzie podlegać na zasadach obowiązujących od dnia 1 stycznia 2007 r.

W tej sytuacji, należy przyjąć, że w dniu uprawomocnienia postanowienia sądu znoszącym współwłasność nieruchomości nabył Pan wraz z małżonką odpowiednią część nieruchomości odpowiadającej dopłacie. W takiej też części dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpi w 2007 r.. (czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie) stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., i podlega zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu według stawki 19 %, płatnemu w terminie złożenia zeznania rocznego tj. do 30 kwietnia roku następującego, po roku podatkowym w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Istotną zmianą, jaką wprowadziły nowe przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest opodatkowanie dochodu (nie przychodu) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2006 r. Zgodnie bowiem z art. 30e ust. 2 ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Kosztami uzyskania przychodu są, w myśl nowego przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższego przy sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania będzie wartość udziału nabytego ponad udział jaki przysługiwał przed dokonaniem zniesienia współwłasności nieruchomości, obliczony od całości ceny nieruchomości (łącznie z budynkiem mieszkalnym, gdyż zgodnie z przepisami określającymi pojęcia nieruchomości, nie można oddzielić budynku od gruntu) pomniejszony o koszty nabycia. Kosztem nabycia w tym wypadku będą to udokumentowane spłaty jakich dokonano na rzecz pozostałych współwłaścicieli a także wartość nakładów udokumentowanych fakturami VAT, obliczonych w takiej proporcji do całości nakładów w jakiej przypada udział stanowiący źródło przychodu do opodatkowania w stosunku do wartości całości nieruchomości.

Wobec tego, iż do ustalenia podstawy opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości stanowiący udział, ponad udział jaki przysługiwał małżonkom przed dokonaniem zniesienia współwłasności nieruchomości, należy uwzględnić całą jej wartość, łącznie z nakładami poniesionymi na wznoszony budynek mieszkalny w celu obliczenia osiągniętego przychodu, jak również dla celu ustalenia wysokości poniesionych kosztów, stanowisko zawarte we wniosku jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja nr 10, 09-402 Płock.