IPPB2/415-315/10-2/AS - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 7 kwietnia 2010 r. (data wpływu 12 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkania - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W listopadzie 2005 r., Wnioskodawca podpisał wspólnie z żoną umowę przedwstępną na wybudowanie mieszkania w budynku wielorodzinnym, z deweloperem. Koszt wybudowania mieszkania 242.061,03 zł. Wpłacili deweloperowi kwotę 70.000,- zł. Pozostała kwota została podzielona na transze z dokładnymi terminami dokonywania wpłat w miarę postępowania budowy.

W marcu 2006 r. małżonkowie zaciągnęli kredyt w banku, na pokrycie reszty kosztów budowy mieszkania. Kredyt został małżonkom udzielony w walucie - frank szwajcarski. W warunkach kredytu zapisano, że bank będzie wpłacał poszczególne transze, bezpośrednio deweloperowi, zgodnie z harmonogramem wpłat, ustalonym przez dewelopera. Wpłata transz odbywała się według obowiązującego w danym dniu kursu CHF do PLN.

Mieszkanie miało zostać wybudowane i oddane do użytkowania w IV kwartale 2007 r.

Deweloper opóźnił budowę i mieszkanie w stanie deweloperskim przekazał do użytkowania, dopiero w kwietniu 2008 r. Podpisanie aktu notarialnego przeniesienia praw własności odbyło się 6 listopada 2008 r. Kwota nabycia w akcie notarialnym: 242.061,03 zł.

Gdy małżonkowie chcieli przystąpić do wykończenia mieszkania, okazało się, że ma ono szereg wad, takich jak: niedbalstwo wykonania, zła jakość materiałów wykończeniowych, wady techniczne. Poważne usterki były też w instalacjach budynkowych, których skutkiem było dwukrotne zalanie wodą mieszkania. Usuwanie kolejnych usterek przedłużało się (niedotrzymane zostały wszelkie terminy), postanowili więc je sprzedać.

7 kwietnia 2009 r. małżonkowie mieszkanie sprzedali. Z uwagi na to, że mieszkanie zostało kupione w większości za kredyt z banku, sprzedaż była możliwa pod warunkiem całkowitej spłaty kredytu bankowego. W akcie notarialny zapisano, że kupująca wpłaci kwotę 324.000,00 zł bezpośrednio do banku, który kredytował kupno mieszkania, a małżonkowie otrzymają 53.500,00 zł.

Kwota sprzedaży mieszkania, podana w akcie notarialnym: 377.500,00 zł. Zapisy z aktu notarialnego zostały wykonane. Przychód z całej operacji kupna i sprzedaży mieszkania to 53.500,00 zł, a koszty, jakie ponieśli to (wydatkowane w 2005 r.) 70.000 zł.

W zaistniałej sytuacji małżonkowie nie uzyskali dochodu, ponosząc dodatkowo dużą stratę.

Dodam, że nasze straty są jeszcze wyższe, gdyż w latach 2006 do 2009, spłacaliśmy raty odsetkowe od wypłaconych kwot kredytu. Kapitał nie był spłacany, gdyż to miało nastąpić, zgodnie z umową kredytową dopiero po wypłaceniu ostatniej transzy kredytu. Małżonkowie stracili też na kursie CHF do PLN, gdyż spłata kredytu nastąpiła po dużo wyższym kursie niż odbywały się wypłaty transz kredytu (nie wspominając o kosztach związanych ze spreadem). Ponosili również koszty związane z aneksami do umowy kredytowej, z uwagi na opóźnienia w budowie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy od uzyskanego przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania Wnioskodawca powinien płacić podatek...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Małżonkowie nie powinni płacić podatku, gdyż nie uzyskali dochodu w związku z przedmiotową sprzedażą. W urzędzie skarbowym powiedziano Wnioskodawcy, że ma zapłacić podatek od kwoty 135.438,97 zł, gdyż przychód uzyskany to kwota 377.500 zł, a koszty uzyskanie to 242.061,03 zł plus koszty notarialne.

Wnioskodawca dowiedział się, że w ustawie o podatku dochodowym, taka sytuacja nie jest uwzględniona.

Mieszkamy i pracujemy w Polsce, kraju praworządnym i dbającym o swoich obywateli.

Wnioskodawca nie może zrozumieć, dlaczego ma płacić podatek od kwoty, której nigdy nie otrzymał, ani której nikt mu nie dał.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm., a obowiązujący od dnia 31 marca 2010 r. Dz. U. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.)) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z analizy wniosku wynika, iż sprzedany w dniu 17 lipca 2009 r. lokal mieszkalny nabyty został w 2008 r., w związku z tym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Z uwagi na treść art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d i 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) do c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Z uwagi na treść art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Z treści wniosku wynika, iż dnia 7 kwietnia 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, który został przez nich zakupiony w roku 2008. Część środków uzyskanych z tego tytułu przeznaczona została na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Biorąc pod uwagę stan faktyczny przedstawiony we wniosku należy stwierdzić, iż w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) można zaliczyć: cenę jego nabycia określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym oraz ewentualne wydatki udokumentowane fakturami VAT poniesione na zakup materiałów budowlanych na wykończenie lokalu mieszkalnego.

W świetle zacytowanych przepisów prawnych, poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego, zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia. Zaciągnięcie kredytu służyło bowiem sfinansowaniu inwestycji, w związku z tym kwota zaciągniętego kredytu mieści się w cenie nabycia nieruchomości, a zatem dwukrotnie ta sama wartość nie może zostać zaliczona w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Również do kosztów uzyskania przychodów nie można zakwalifikować wydatków poniesionych na spłatę odsetek od ww. kredytu bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie zakupionej nieruchomości. Wydatki te nie stanowią również nakładów na nieruchomość, poczynionych w trakcie jej posiadania, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości ww. nieruchomości.

W przepisach prawnych nie została określona definicja opłat administracyjnych, w związku z powyższym należy odnieść się do słownikowego znaczenia tego pojęcia. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego opłata administracyjna jest to świadczenie pieniężne pobierane na rzecz państwa lub samorządu terytorialnego (lub innego związku publiczno-prawnego) z racji czynności urzędowych organów państwowych lub samorządowych albo w zamian za usługi tych organów i instytucji publicznych. Opłaty administracyjne mają co do zasady zapewnić pokrycie wydatków spowodowanych czynnościami urzędowymi, kosztów usług i utrzymanie urządzeń publicznych.

W przypadku gdyby Wnioskodawca faktycznie poniósł jakiekolwiek opłaty administracyjne związane ze sprzedanym lokalem mieszkalnym dokumentami potwierdzającymi ich poniesienie mogą być np. dowody zapłaty, niekiedy również oprócz ww. dokumentów niezbędne będą akty administracyjne, z których wynika obowiązek uregulowania tych należności np. decyzje organów administracji państwowej lub samorządowej, wskazujące wysokość tych opłat.

Reasumując, odnosząc stan faktyczny na grunt powołanych w niniejszej interpretacji indywidualnej przepisów uznać należy, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego może Pan zaliczyć wydatki poniesione na jego zakup oraz wydatki związane z dokonaniem tej czynności w formie aktu notarialnego.

Natomiast brak jest podstaw do uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków poniesionych na spłatę kredytu i odsetek od kredytu, gdyż koszty te nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do prezentowanych w złożonym wniosku kwot dotyczących prawidłowości obliczonej kwoty podstawy opodatkowania organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako występującego z wnioskiem o je wydanie. Nie chroni natomiast Pana żony.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.